來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

作者：張達(dá)

最近，深圳調(diào)整了普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不再與總價(jià)掛鉤，此前很多“被豪宅”的住房因此可免繳增值稅。這一變化傳遞出一種思路：由于一些地區(qū)近年來(lái)房?jī)r(jià)上升過(guò)快，原來(lái)的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不再符合市場(chǎng)實(shí)際，繼續(xù)執(zhí)行會(huì)帶來(lái)不便。

深圳此前的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是2015年9月公布實(shí)施的，除了容積率和面積要求，還要滿(mǎn)足實(shí)際成交價(jià)低于所在區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)這一要求。隨著近年房?jī)r(jià)上漲，目前市場(chǎng)上大量中小戶(hù)型住房都“被豪宅”，在進(jìn)行二手房交易時(shí)要按照豪宅標(biāo)準(zhǔn)繳納不少的增值稅和附加稅。按照深圳目前的二手房成交均價(jià)，如果不想“被豪宅”，在羅湖區(qū)只能買(mǎi)一套70平方米以?xún)?nèi)的住房，在南山區(qū)只能買(mǎi)50平方米以下的住房，這已不能滿(mǎn)足普通居民自住和改善住房的合理需求，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)符合市場(chǎng)實(shí)際需要。

其他城市也存在類(lèi)似問(wèn)題。以北京為例，現(xiàn)在執(zhí)行的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是2014年9月制定的，除了容積率和面積要求外，還要滿(mǎn)足總價(jià)和單價(jià)不超過(guò)區(qū)域最高限，即五環(huán)以?xún)?nèi)單價(jià)39600元/平方米，總價(jià)468萬(wàn)元；五環(huán)至六環(huán)的單價(jià)31680元/平方米，總價(jià)374.4萬(wàn)元；六環(huán)外的單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)280.8萬(wàn)元。而在經(jīng)歷2015～2016年的房?jī)r(jià)上漲后，該價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符合市場(chǎng)實(shí)際情況。有研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，按照該標(biāo)準(zhǔn)，北京近九成的住房都是“豪宅”，其中包括大量的限競(jìng)房。值得注意的是，北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不僅影響到二手房交易的增值稅，還直接影響購(gòu)房按揭貸款的成數(shù)，特別是對(duì)于二套房，非普通住宅的首付比例高達(dá)八成，一定程度上制約了普通居民的購(gòu)房需求。從便利民生角度講，那些房?jī)r(jià)上漲較快的城市，或許可考慮對(duì)類(lèi)似政策進(jìn)行微調(diào)。

不過(guò)，雖然類(lèi)似政策調(diào)整能減少居民合理購(gòu)房成本，一定程度上增加購(gòu)房需求，但政策調(diào)整本身并不違背整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控大的取向，不能理解為某些地方為去庫(kù)存、刺激樓市而對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，更不是放松房地產(chǎn)調(diào)控。它只是在政策執(zhí)行過(guò)程中根據(jù)形勢(shì)變化做出的一個(gè)調(diào)整。類(lèi)似的，其他房地產(chǎn)相關(guān)政策也需要保持一定的靈活度，根據(jù)形勢(shì)變化適時(shí)微調(diào)。