未來資本仍將持續(xù)進入長租公寓，且融資渠道會更加多元化，體量也將更大、更向頭部企業(yè)集中。
9月，自如和蛋殼均有即將赴美上市的消息傳出。彼時自如CEO熊林表示暫不急于啟動IPO，蛋殼則不予回應(yīng)。
10月6日，青客公寓提交招股書，并于11月5日，成功在納斯達克掛牌上市，雖融資規(guī)模不及預(yù)期，也如愿成為國內(nèi)長租公寓“第一股”。在青客公寓上市之前的10月29日，蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會遞交招股書。
分散式長租公寓頭部企業(yè)全力沖擊IPO，長租公寓春天已至？
頭部企業(yè)雖有占資金優(yōu)勢
虧損同樣擴大
空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)計，未來一、二年至少會有有4—5家長租公寓機構(gòu)實現(xiàn)上市。根據(jù)邁點研究院、易居克而瑞等各第三方測評結(jié)果顯示，在分散式長租公寓品牌里，自如和蛋殼是企業(yè)規(guī)模和品牌影響力等方面排名前三位的頭部企業(yè)。根據(jù)新華網(wǎng)聯(lián)合自如發(fā)布的《中國青年租住生活藍皮書》中顯示，目前自如房源已超100萬間。蛋殼公寓招股書中顯示其房源規(guī)模超過40萬間。
根據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，截止目前，蛋殼公寓共獲得7輪融資，融資額共計6.9億美元，估值超20億美元。背靠鏈家的自如可以說是“含著金湯匙出生”，至今獲得三輪融資，但已知的每輪融資規(guī)模均在數(shù)十億人民幣，估值已達到50億美元。
根據(jù)蛋殼公寓提交的招股書上的營業(yè)數(shù)據(jù)，蛋殼公寓用4年時間旗下房源規(guī)模增長了166倍。2017年、2018年蛋殼公寓營收分別為6.57億和26.75億，增長了307%，凈虧損分別在2.72億和13.70億人民幣，增長了403%。2018年前9個月凈虧損為8. 13億元，到了2019年，這一數(shù)據(jù)同比擴大了209.1%，為25.16億元。同樣的問題是，蛋殼公寓規(guī)模擴張迅速，虧損也在擴大。
據(jù)克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年二季度末，國內(nèi)20個重點城市公寓租金回報率僅為1%-3%，其中一線城市低于2%。自如尚未申請IPO，并無披露精準的運營數(shù)據(jù)，但是以自如的規(guī)模看來，受限于行業(yè)盈利模式，可以預(yù)計經(jīng)營數(shù)據(jù)同樣不容樂觀。
青客上市本身的意義
遠超其融資規(guī)模
青客公寓的上市之路歷經(jīng)坎坷，錯過了最好的上市時機，如今雖成功上市，市場仍存在大量質(zhì)疑聲音，認為其后續(xù)發(fā)展存在諸多不確定性。
但是，中國飯店協(xié)會公寓委員會專家組組長穆林認為，青客公寓成功上市，盡管融資規(guī)模不及預(yù)期，但其事件本身的意義遠超其融資規(guī)模。
青客公寓可以在美國成功上市反映了海外投資人對中國長租公寓領(lǐng)域的認可，同時也是對中國經(jīng)濟和長租產(chǎn)業(yè)的認可。以蛋殼、自如、青客等為代表的分散式長租公寓，其本質(zhì)是一個用互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)租房產(chǎn)業(yè)的過程，其平臺高度互聯(lián)網(wǎng)化，解決了傳統(tǒng)住房過程中租約不清楚、房東、房客身份不清晰等問題。同時為城市的部分中低收入群體提供了品質(zhì)相對可以保證的住房，民生意義重大。
相對于集中式長租公寓，分散式長租公寓一般房源簽訂租約相對較短，以及房源分散，不能進行集中管理。且沒有集中的管理空間，可進行的增值化運營相對較少，相對來說分散式長租公寓的運營成本更高。
長租公寓在國內(nèi)的生長環(huán)境也不容樂觀，雖然有多方政策的支持，但是稅收等方面的扶持尚不明朗，公眾的誤解、媒體的負面報道等，都是長租公寓的發(fā)展阻力。
根據(jù)蛋殼和青客的招股書中的信息可以看出其背負著極大的債務(wù)和虧損的壓力。穆林建議，長租公寓對社會發(fā)展有重大利好，但在國內(nèi)尚處于發(fā)展初期階段，建議政府給予一定稅收方面的扶持，公眾也應(yīng)給予多一些的耐心和容錯空間。
頭部企業(yè)上市加劇馬太效應(yīng)
或能沖破行業(yè)枷鎖
青客的成功上市和蛋殼隨后的IPO申請，并不意味著長租公寓春天已至，穆林表示，根據(jù)招股書可以看出，作為分散式長租公寓頭部企業(yè)的蛋殼公寓和青客公寓，相對規(guī)模大、房源多，背后又有強大的資金支撐，尚不能自負盈虧，且虧損額連年擴大。更不用說眾多的中小企業(yè)，日子只會更加難過。
楊現(xiàn)領(lǐng)認為，2018年和2019年的長租公寓的融資體量已經(jīng)非常大，這兩年的股權(quán)融資額合計超過200億，資本并未退潮，只是更加集中。未來資本仍將持續(xù)進入長租公寓，且融資渠道會更加多元化，體量也將更大、更向頭部企業(yè)集中。行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，行業(yè)聚集度將進一步提升。
青客、蛋殼等分散式長租公寓頭部企業(yè)上市，可以緩解資金壓力。自如表示暫不急于啟動IPO推斷，目前沒有緊迫的資金壓力，目前“聚焦于創(chuàng)造用戶和社會價值”。
若頭部企業(yè)可以在做大做強的過程中，利用規(guī)模和資金優(yōu)勢，探索出更多更高效的定制化增值服務(wù)，或是新的經(jīng)營模式，抑或消費社區(qū)群的搭建，擺脫大規(guī)模、大虧損的“規(guī)模怪圈”，理性擴張，探索出改變行業(yè)盈利難題的方法，沖破行業(yè)枷鎖，于整個行業(yè)乃至全社會而言都有積極正面意義。
文章來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)
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