一面是千億龍頭房企馬拉松似的排隊A股，一面是中小房企遠赴香港扎推IPO。

2019年的房地產市場，無論規(guī)模大小，還是業(yè)績好壞，都奔忙在“找錢”的路上。

11月6日長沙遠大住宅工業(yè)集團股份有限公司（股份代碼2163.HK，以下簡稱“遠大住工”）正式在香港聯交所主板掛牌上市，成為裝配式建筑行業(yè)香港IPO第一股。

但遺憾的是，雖有裝配式第一股的光環(huán)，但仍難逃開盤破發(fā)的命運，一度跌幅為8.78%，報8.78港元/股。

與此同時，匯景控股、海倫堡地產、萬創(chuàng)國際二次遞表，依舊在排隊階段。中國天保集團雖然已經通過港交所聆訊，預期11月11日掛牌，但發(fā)行價也僅定為2.5元。與相2018年的盛況相比，今年內房企IPO通過率明顯降低，等待周期也有所延長，平均發(fā)行價格較去年下降逾3成。

IPO，這條被中小房企視為“救命稻草”的路，如今似乎也變得艱難起來。

多家20億級房企今年IPO“今年融資環(huán)境差，各個融資渠道基本被堵死了，現在的情況是大家都沒錢，即使能融到錢，融資成本也很高。最近剛幫一個小房企融資拿了塊地，貸款利率在18%。所以相比原地等死，赴港IPO算是一條生路。另外，雖然現在海外發(fā)債成本也不低，但比國內融資成本還是便宜很多。”華信資本一位做信托業(yè)務的負責人在接受中國房地產報記者采訪時表示。

近兩年，隨著內地融資環(huán)境的收緊，房企赴港IPO的熱度一直在躥升，2018年更是達到峰值。根據記者統(tǒng)計，相比2018年赴港IPO的中梁控股、正榮地產、美的置業(yè)等千億房企，今年遞交招股書的多數是規(guī)模不足20億元的“迷你型”房企。以10月29日通過聆訊的中國天保為例，根據公告顯示，該公司成立于1998年3月，最早在涿州做建筑承包業(yè)務，是一家位于河北涿州市的房地產開發(fā)商及建筑公司。目前主要從事廣泛的房地產開發(fā)活動，如規(guī)劃設計、建設工程以及物業(yè)銷售、投資及運營。從銷售業(yè)績來看，2016年至2018年天保集團總收益分別為8億元、12億元、16億元，年增長率41.5%；房地產板塊開發(fā)業(yè)務收益分別為7745.8萬元、2.74億元、4億元。

與中國天保情況相似的還有二次提交了招股書的匯景控股，根據企查查資料顯示，匯景集團是香港海豐控股成員企業(yè)，其前身東莞市汽車博覽集團，成立于1995年。2002年進入房地產開發(fā)領域，2016年之后走出東莞，目前在東莞、河源、合肥、衡陽以及長沙五個城市有所布局，根據更新后的招股書顯示，匯景控股上半年匯景控股累計銷售面積為12.12萬平方米，實現銷售額15.98億元，實現營業(yè)收入13.16億元，對應毛利潤、凈利潤分別為6.83億元、2.13億元，也是一家比較典型的“迷你”型房企。在排隊的6家企業(yè)中，萬創(chuàng)國際、奧山控股、景業(yè)名邦銷售額也都不足20億元。

雖然規(guī)模不大，但這些企業(yè)都有著高負債率和低利潤率的特點。根據招股書資料顯示，天保集團2017年凈負債率為1.8%，2018年凈負債率上升至41.4%，截至2018年年底未償還銀行貸款9.14億元，同比增長315.45%。其現金流也捉襟見肘，2017年至2018年連續(xù)兩年，天保集團的經營活動產生的現金流量凈額分別為-1.95億元和-6.66億元。從凈利潤率來看，在過去2016、2017、2018三個財政年度，天保集團凈利潤分別為人民幣0.37億、0.59億和1.08億元人民幣，雖有所增加，但利潤水平仍處于行業(yè)低位。

同樣在危險數據邊緣游走的還有匯景控股，招股書顯示，其2016年至2018年收益分別為20.93億元、11.98億元、22.38億元；凈利潤分別為3.4億元、1.6億元、4億元。雖然規(guī)模有所增加，但其凈負債率卻連續(xù)三年超過200%。根據招股書資料顯示，2016年-2018年，其凈負債率分別為375.4%、277.2%、242.7%。同樣負債出現極速攀升的還有海倫堡， 根據招股書資料顯示，該企業(yè)2016年至2018年凈資產負債率分別為69.4%、83.4%以及133.7%。

縮水的IPO

赴港IPO企業(yè)數量還在增加，但今年的IPO市場卻出現了顯著的變化。相比2018年在港成功上市的內地房地產行業(yè)公司達11家的盛況，今年截至目前僅有德信中國、銀城控股和中梁控股、新力控股和中國天保通過聆訊，萬創(chuàng)國際、匯景控股、景業(yè)名邦、奧山控股、三巽集團、港龍地產等多家房企仍在等待IPO通關。其中匯景是二次提交招股書，奧山控股也是二次遞交，萬創(chuàng)國際則是第四次沖擊IPO，此前萬創(chuàng)國際曾在2017年6月、2018年2月和11月分別提交招股書，全部因超過6個月未完成上市失效。除了頻繁出現審核材料失效的情況，此外，2019年房企的上市等待期也逐漸拉長。

記者統(tǒng)計發(fā)現，內地房地產企業(yè)在香港上市的前后時間(從最后一次遞表到上市)平均為149天，最快74天、最慢245天。

10月23日終于通過港交所聆訊的新力控股，距離其遞交招股書已經過去5個月。

從已經成功掛牌的房企來看，多數房企仍面臨估值偏低、認購不足的問題。從募集資金總額來看，今年已上市的幾家房企募資額均值為16.4億港元。去年9家赴港上市的內房股平均募資金額為18.79億港元，總體顯著下滑。從單家募集資金來看，去年募資金額最高的正榮地產為44.81億港元，而今年同為千億房企陣營的中梁控股僅募資27.73億港元。在發(fā)行價上，也有顯著降低，2018年上市房企平均首發(fā)價為4.985港元，而今年新上市房企的發(fā)行均值僅有3.616港元。

對于為何會出現此類現象，中國指數研究院常務副院長黃瑜在接受記者采訪時表示，此輪扎堆IPO的中小房企，總體主要存在著規(guī)模小、布局少的特點。同時在經營和財務表現上也部分存在管理和規(guī)范性等問題。因此，在與聯交所的問詢互動中，一些經營、財務、行業(yè)表現等問題的溝通周期相對較長。部分小型房企的規(guī)模與布局競爭優(yōu)勢并非突出，在估值上短期也存在估值偏低的情況，需要企業(yè)長期表現來扭轉資本市場的認知，包括業(yè)績的快速穩(wěn)定增長、鮮明的經營模式及效應的持續(xù)顯現，適度的杠桿及良好的信用表現等。

“今年香港審核標準有所提高，更關注企業(yè)的負債率，持續(xù)增長力等方面，而且今年聯交所優(yōu)先把通道放給新經濟公司，所以整體環(huán)境不如去年。

”上述信托業(yè)務負責人告訴記者。

對于未來海外融資環(huán)境是否會持續(xù)收緊，諸葛找房數據研究中心國仕英表示：自2018年下半年開始，各房企逐漸迎來還債高峰期，為避免房企借新還舊，新政規(guī)定，海外發(fā)債募集資金只能用來替換一年內短期債，對于房企來說，海外融資也越來越受限。海外融資成本較高，境外債券單月融資成本9.2%，環(huán)比上升2.36個百分點，融資成本不斷攀升，房企海外融資將會越來越艱難。