一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，章映金和175戶(hù)鄰居苦苦期盼近20年。就在他們的“期盼”被時(shí)光消磨殆盡之際，情況發(fā)生了轉(zhuǎn)機(jī)……
近日，記者走訪云南多地發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間得到大幅壓縮，并實(shí)現(xiàn)一窗辦理、最多跑一次辦理等方式。
但隨著近年來(lái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，云南各類(lèi)歷史遺留問(wèn)題逐步被暴露出來(lái)。面對(duì)數(shù)量龐大、錯(cuò)綜復(fù)雜的歷史遺留問(wèn)題，云南總結(jié)梳理問(wèn)題類(lèi)型，正在集中力量逐一破解。
過(guò)去50年的遺留
章映金是云南省曲靖市會(huì)澤縣人，住在會(huì)澤金水園小區(qū)。金水園小區(qū)于1999年建設(shè)，住戶(hù)共176戶(hù)，小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位是會(huì)澤縣城市綜合開(kāi)發(fā)公司。建成后，辦理了房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。
之后，因開(kāi)發(fā)建設(shè)公司法人死亡，公司自然消失，導(dǎo)致小區(qū)的土地一直未進(jìn)行首次登記。
“沒(méi)有土地使用權(quán)證，我們的房屋一直懸在半空中，雖然住在里面，心里卻不踏實(shí)。”章映金對(duì)記者說(shuō)，“這么多年了，房屋不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，連遺產(chǎn)過(guò)戶(hù)都辦不了。”
2016年，中國(guó)全面頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，停發(fā)房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地。
根據(jù)規(guī)定，未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類(lèi)型的登記。章映金和鄰居們依舊只能苦苦期盼著。
“會(huì)澤金水園小區(qū)并不是個(gè)例，有些地方的歷史遺留問(wèn)題比他們還要復(fù)雜棘手。”云南省自然資源廳確權(quán)登記局局長(zhǎng)車(chē)學(xué)文說(shuō)，“這些歷史遺留問(wèn)題是過(guò)去50年間留存下來(lái)的，有少量問(wèn)題則更久遠(yuǎn)。這些問(wèn)題久拖不決，影響了民眾的獲得感、幸福感，也影響了不動(dòng)產(chǎn)登記的全面實(shí)施推進(jìn)。”
梳理分類(lèi)逐一破解
辦理不動(dòng)產(chǎn)登記需要住建、稅務(wù)、公安、民政等多部門(mén)的信息，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面實(shí)施，此前相關(guān)管理環(huán)節(jié)不規(guī)范、不銜接等導(dǎo)致的各類(lèi)歷史遺留問(wèn)題逐步顯現(xiàn)。歷史遺留問(wèn)題絕大部分發(fā)生在登記前的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致登記要件缺失，無(wú)法按照正常程序辦理登記。
云南省自然資源廳根據(jù)掌握的情況梳理，歸納出歷史遺留問(wèn)題的類(lèi)型，主要有：無(wú)土地出讓合同、劃撥決定書(shū)等權(quán)屬來(lái)源文件；欠繳土地出讓價(jià)款或相關(guān)稅費(fèi)；擅自改變土地用途；未通過(guò)規(guī)劃許可或規(guī)劃核實(shí)；未通過(guò)竣工驗(yàn)收備案；開(kāi)發(fā)建設(shè)主體缺失或不具備資格；分散登記時(shí)形成的房屋土地信息不一致；已購(gòu)住房的土地使用權(quán)被開(kāi)發(fā)單位抵押或被司法查封等類(lèi)型。
會(huì)澤金水園小區(qū)的情況屬于“開(kāi)發(fā)建設(shè)主體缺失或不具備資格”一類(lèi)。
為了破解這一歷史遺留問(wèn)題，會(huì)澤縣召集縣自然資源局、住建局等部門(mén)共同研究，依照規(guī)定，形成了由業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)國(guó)有劃撥土地首次登記后，按照“按戶(hù)分?jǐn)?rdquo;房屋占地面積分割登記的方式，對(duì)該小區(qū)176戶(hù)依申請(qǐng)進(jìn)行分割登記的方案。
近日，章映金興奮地從會(huì)澤縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心拿到了苦盼20年不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
“我兒子在昆明，我媳婦和女兒在曲靖麒麟?yún)^(qū)，這幾年只有我一個(gè)老人在家守著。”他說(shuō)，“如今我可以把這房子賣(mài)了，再去昆明購(gòu)房，離兒子近些。”
目前，會(huì)澤金水園小區(qū)已有53戶(hù)辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，其余住戶(hù)正陸續(xù)提交資料，他們申請(qǐng)后將在一個(gè)月內(nèi)辦結(jié)。
云南通過(guò)政府主導(dǎo)和部門(mén)協(xié)同，在摸底排查的基礎(chǔ)上，分類(lèi)制定出臺(tái)有關(guān)的政策文件。截至目前，共化解歷史遺留問(wèn)題7.32萬(wàn)件。
“歷史遺留問(wèn)題是動(dòng)態(tài)的，目前仍然在不斷暴露出來(lái)，新類(lèi)型和復(fù)雜性也在不斷增加。”車(chē)學(xué)文直言，“有時(shí)候要針對(duì)某一問(wèn)題，研究一個(gè)專(zhuān)門(mén)的對(duì)策，難度可想而知，這項(xiàng)工作需要得到社會(huì)各界的理解和支持。”
不再給歷史遺留下問(wèn)題
在云南昆明盤(pán)龍區(qū)政務(wù)服務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)登記綜合服務(wù)大廳，記者看到，前來(lái)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的市民井然有序。目前，云南一般不動(dòng)產(chǎn)登記全流程平均辦結(jié)時(shí)間已壓縮至6.95天，抵押登記全流程平均辦結(jié)時(shí)間壓縮至2.79天，較2018年同期分別壓縮了42.7%和35.8%。
“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施以來(lái)，我們幾乎天天是白天辦證，晚上開(kāi)會(huì)研究問(wèn)題。”昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任周瑩說(shuō)，“其實(shí)，民眾辦理正常的不動(dòng)產(chǎn)登記，只要提交材料全面，很快就可以辦結(jié)。難就難在辦理有歷史遺留問(wèn)題的登記，這耗費(fèi)了我們大量時(shí)間、精力。”
去年年底，昆明市開(kāi)展了“預(yù)告登記”制度，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。
昆明市自然資源和規(guī)劃局副局長(zhǎng)何斌介紹，過(guò)去由于云南相較東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，房地產(chǎn)主要是以中小型房企開(kāi)發(fā)建設(shè)為主，“中小房企融資能力不足，資金鏈容易斷裂，因此出現(xiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體消失、欠繳土地出讓價(jià)款或相關(guān)稅費(fèi)、已購(gòu)住房的土地使用權(quán)被開(kāi)發(fā)單位抵押等情況，造成了大量歷史遺留問(wèn)題。”
何斌說(shuō)，今后經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人可以享有產(chǎn)權(quán)已過(guò)戶(hù)后的部分權(quán)利，“可以有效防止一房二賣(mài)或開(kāi)發(fā)商再次抵押。”
經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，甚至司法機(jī)關(guān)也不能將其當(dāng)做出賣(mài)方的財(cái)產(chǎn)施以強(qiáng)制執(zhí)行。截至今年9月，昆明共辦理了預(yù)告登記14000余份(含抵押權(quán)預(yù)告登記)。
昆明市民張敏對(duì)記者說(shuō)，預(yù)告登記在保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益、保障交易安全中起到重要作用。
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