原標(biāo)題：夏磊：客觀評(píng)價(jià)二十年來(lái)房地產(chǎn)的歷史貢獻(xiàn)

一、房地產(chǎn)是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的火車頭

1998年國(guó)務(wù)院23號(hào)文明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文進(jìn)一步將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。20年來(lái)，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展火車頭，當(dāng)之無(wú)愧。一是行業(yè)體量大，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)高；二是產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)行業(yè)多，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)帶動(dòng)一大批上下游行業(yè)發(fā)展。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資帶動(dòng)建筑業(yè)以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機(jī)等上下游制造業(yè)；房地產(chǎn)消費(fèi)，既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的家電、家具、家紡、裝潢等制造業(yè)；也明顯帶動(dòng)金融、媒體服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)。2018年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為6.6%，房地產(chǎn)對(duì)上下游相關(guān)行業(yè)增加值的拉動(dòng)占GDP的比重為9.2%，二者合計(jì)占比高達(dá)15.8%。

房地產(chǎn)提供的土地出讓金和稅收收入，有力支持了地方政府推進(jìn)大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)稅收減免和地價(jià)補(bǔ)貼，幫助中國(guó)制造業(yè)在過(guò)去20年的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，為國(guó)家創(chuàng)造大量外匯收入，使出口成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要馬車。2012至2018年，全國(guó)300城工業(yè)用地成交樓面價(jià)累計(jì)漲幅僅4.2%，而住宅用地成交樓面均價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)178.6%。1998-2018年，全國(guó)公路、鐵路里程分別由127.9萬(wàn)公里、6.6萬(wàn)公里增長(zhǎng)至485萬(wàn)公里、13.2萬(wàn)公里。

房地產(chǎn)是最重要的貨幣創(chuàng)造媒介之一，推動(dòng)信用擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第一，我國(guó)金融體系以間接融資為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、價(jià)值穩(wěn)定，作為最重要的抵押物為信用擴(kuò)張創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。2018年末，上市銀行貸款余額中抵押貸款占比42%，其中四大國(guó)有銀行為45%。抵押貸款超10萬(wàn)億的上市銀行的抵債資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比高達(dá)76.4%。第二，在快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化階段，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的引擎。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額高、單體規(guī)模大，需要信貸支持。2018年房地產(chǎn)開發(fā)貸占金融機(jī)構(gòu)貸款余額9.5%，支撐起相當(dāng)于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資18.6%的房地產(chǎn)開發(fā)投資。第三，在住房市場(chǎng)化國(guó)家，住房貸款是支持居民購(gòu)買住房、改善居住條件的重要手段，是居民部門的主要負(fù)債，也是金融機(jī)構(gòu)的重要資產(chǎn)投向。以美國(guó)、日本和德國(guó)為例，2017年居民住房貸款占總負(fù)債的比重分別為67.4%、64.5%和72.4%，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重分別為24.1%、24.5%和39.8%。2018年我國(guó)居民住房貸款余額占居民總負(fù)債的56.4%，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的18.9%，均低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

二、房地產(chǎn)是地方政府進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要財(cái)政來(lái)源

1994年分稅制改革后，事權(quán)下沉、財(cái)權(quán)上移，地方政府財(cái)政壓力加大。房地產(chǎn)為地方政府籌集穩(wěn)定的財(cái)政收入。

房地產(chǎn)相關(guān)稅收是地方政府的重要稅收收入。與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種主要有11個(gè)，其中契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和房產(chǎn)稅為房地產(chǎn)專項(xiàng)稅收。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)稅收規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。2017年房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)地稅1.3萬(wàn)億，2018年5項(xiàng)房地產(chǎn)專項(xiàng)稅共1.8萬(wàn)億元，分別占當(dāng)年地方本級(jí)稅收收入的19%、23.7%。

土地出讓金是地方政府最重要的預(yù)算外收入，也是當(dāng)前單項(xiàng)占比最高的地方政府本級(jí)財(cái)政收入。通過(guò)房地產(chǎn)，地方政府以市場(chǎng)化的方式變現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)的未來(lái)價(jià)值。1998年，土地出讓金規(guī)模507.7億元，占地方本級(jí)財(cái)政收入的10.2%，2018年土地出讓金規(guī)模增長(zhǎng)至6.5萬(wàn)億元，占地方本級(jí)財(cái)政收入的比例提升至66.5%。

土地抵押貸款是城市政府關(guān)鍵的外部融資來(lái)源。房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的巨額土地增值紅利，讓地方政府的土地資產(chǎn)大幅增值，成為重要的信貸抵押物。以自然資源部監(jiān)測(cè)的84個(gè)城市為例，15年底土地融資余額達(dá)11.3萬(wàn)億元。

三、房地產(chǎn)是我國(guó)快速城鎮(zhèn)化的發(fā)動(dòng)機(jī)

改革開放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。1978-2018年，城鎮(zhèn)人口由1.7億人增長(zhǎng)至8.3億人，40年間增長(zhǎng)3.8倍；1981-2017年，全國(guó)城市建成區(qū)面積由7438平方公里增長(zhǎng)至56225平方公里，增長(zhǎng)6.6倍。

房地產(chǎn)為城市發(fā)展提供啟動(dòng)資金。對(duì)于尚處起步和快速擴(kuò)張期的城市，除了需要提供教育醫(yī)療、環(huán)衛(wèi)綠化、治安消防等政府公共服務(wù)，更亟需大規(guī)模建設(shè)道路交通、水電氣暖供應(yīng)、城市管網(wǎng)等基礎(chǔ)配套設(shè)施，傳統(tǒng)預(yù)算內(nèi)收入難以提供充足資金。1999-2018年，全國(guó)地方本級(jí)一般公共預(yù)算支出合計(jì)148.5萬(wàn)億元，而地方本級(jí)一般公共預(yù)算收入僅82.7萬(wàn)億元。土地出讓收入成為地方政府啟動(dòng)城市建設(shè)的重要財(cái)源，1999-2018年，全國(guó)土地出讓收入合計(jì)43萬(wàn)億元，覆蓋地方本級(jí)一般公共預(yù)算支出的29%。

房地產(chǎn)幫助農(nóng)轉(zhuǎn)非人口在城鎮(zhèn)安居樂(lè)業(yè)。一是為農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力提供充足的就業(yè)崗位和較高的收入水平。2018年農(nóng)民工總?cè)藬?shù)2.9億人，其中建筑業(yè)從業(yè)占比18.6%；建筑業(yè)月平均工資4209元，比農(nóng)民工整體水平高13.1%。隨著物管服務(wù)、房產(chǎn)中介、長(zhǎng)租公寓等勞動(dòng)力密集型細(xì)分領(lǐng)域快速發(fā)展，房地產(chǎn)將承接更多的農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力就業(yè)轉(zhuǎn)移。二是為大量新增城鎮(zhèn)人口提供住房。1998-2018年，我國(guó)經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化率年均提升1.3個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)常住人口年均增加2000萬(wàn)人。房地產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)化手段調(diào)動(dòng)社會(huì)資源大規(guī)模建設(shè)住房，不僅解決了福利分房時(shí)代下的城鎮(zhèn)住房短缺問(wèn)題，還有效滿足了快速城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的新增住房需求。1995年全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房面積尚且僅66.8億平， 2018年大幅提升至276億平。

房地產(chǎn)加速城市開發(fā)進(jìn)程、提升城市開發(fā)水平。一是改善城市面貌。多樣化的房地產(chǎn)項(xiàng)目為城市風(fēng)貌注入多元化色彩。棚戶區(qū)和舊城改造改善了城市功能和面貌，但資金需求大、協(xié)調(diào)難度高，需要房企支持。二是減輕政府統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)的壓力，土地出讓后除道路外的部分都可由房企完成。商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，往往還需要在紅線內(nèi)建設(shè)園林綠化、學(xué)校醫(yī)院、社區(qū)商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施。三是推動(dòng)新區(qū)建設(shè)和發(fā)展，加速城市擴(kuò)張。政府部門需要借助房企豐富的專業(yè)開發(fā)運(yùn)維經(jīng)驗(yàn)，打造聚攏人氣的商圈、環(huán)境優(yōu)美的住宅區(qū)和運(yùn)營(yíng)規(guī)范的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

四、房地產(chǎn)是提高居民居住品質(zhì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級(jí)的有力保障

房改是一次供給側(cè)改革，大幅提高了住房供給效率，激發(fā)了老百姓對(duì)居住品質(zhì)的追求，展現(xiàn)出嶄新的生活方式。

房改有效提高居民住房條件。一是家庭住房面積增加。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的18.7平方米增至2018年的39平方米，增長(zhǎng)1.1倍，年復(fù)合增幅3.8%。二是樓房占比提高，平房占比下降。2000-2015年，全國(guó)平房住戶占比由63.1%降至38.7%，年均下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。三是住房設(shè)施明顯改善。2000-2015年，城鎮(zhèn)家庭中擁有獨(dú)立廚房的住戶占比由84.7%升至92.4%，年均提升0.5個(gè)百分點(diǎn)；擁有獨(dú)立抽水廁所的住戶占比由42.1%升至74.2%，年均提升2.1個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)推動(dòng)居民住房消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了多層次升級(jí)。一是購(gòu)房觀念升級(jí)。1998年前買公房，解決“有房住”的問(wèn)題，此時(shí)消費(fèi)者的觀念是有房就行，多數(shù)公房沒有成熟規(guī)范的小區(qū)。1998年后買帶小區(qū)的商品房，實(shí)現(xiàn)對(duì)便民化居住服務(wù)的需求。物業(yè)管理行業(yè)也從無(wú)到有、逐漸發(fā)展成熟。進(jìn)入21世紀(jì)購(gòu)買品質(zhì)住宅，對(duì)園林綠化、建材品質(zhì)、一體化裝修等提出高要求，追求更有視野的生活理念，實(shí)現(xiàn)“住好房”。二是消費(fèi)區(qū)域升級(jí)。城市間由低能級(jí)城市到高能級(jí)城市升級(jí)，由中小城鎮(zhèn)向區(qū)域內(nèi)核心城市和大都市圈升級(jí)；城市內(nèi)由老區(qū)舊宅到新區(qū)新房升級(jí)。三是消費(fèi)品牌升級(jí)。購(gòu)房需求從缺乏建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)保障的地方中小房企向標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)、服務(wù)完善的品牌房企集中。2009-2018年，TOP3、TOP10和TOP20房企的市占率由3.5%、8.1%和11.8%分別增至12.6%、26.9%和 37.4%。憑借品牌溢價(jià)、精裝交房、智能家居、優(yōu)質(zhì)物業(yè)等優(yōu)勢(shì)，品質(zhì)住宅占據(jù)主流。以精裝修為例，90年代末首次在廣州、上海等城市出現(xiàn)，2005年恒大率先開啟全精裝交房的業(yè)內(nèi)風(fēng)潮，2018年全國(guó)全裝修滲透率提升至23%以上，一線城市則提升至56%。

五、房地產(chǎn)是增加居民收入、財(cái)富和消費(fèi)的主力軍

房地產(chǎn)帶動(dòng)居民收入增長(zhǎng)，促進(jìn)居民財(cái)富增值，讓居民消費(fèi)能力提升、消費(fèi)底氣增強(qiáng)。第一，房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，吸納大量就業(yè)人口，增加居民收入。2017年房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)444.8萬(wàn)人，建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)2643.2萬(wàn)人，合計(jì)占城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)的7.3%。第二，房地產(chǎn)是我國(guó)居民資產(chǎn)的壓艙石，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶動(dòng)資產(chǎn)增值。2000-2018年，城鎮(zhèn)住房總價(jià)值從17萬(wàn)億增長(zhǎng)至261萬(wàn)億，人均住房?jī)r(jià)值從3.7萬(wàn)元增長(zhǎng)至31.4萬(wàn)元，分別增長(zhǎng)14.4倍和7.5倍。

房地產(chǎn)為居民消費(fèi)持續(xù)升級(jí)提供堅(jiān)實(shí)保障。衣食住行是居民基本生存需求，在消費(fèi)中優(yōu)先滿足。20年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)居民收入快速增長(zhǎng)，家庭恩格爾系數(shù)從44.7持續(xù)下降至27.7。城鎮(zhèn)家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，1985至2018年，用于吃穿用的支出占比由75.4%快速下降至40.9%，而用于居住和交通通訊的占比從6.9%大幅增加至37.3%。要實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的進(jìn)一步升級(jí)，必須依靠居住條件的群體性成規(guī)模持續(xù)改善。房改有效激活了住房市場(chǎng)，1978至2018年，城鎮(zhèn)居民套戶比從0.81上升至1.09，實(shí)現(xiàn)了從全民蝸居到基本適居的飛躍，為消費(fèi)繼續(xù)升級(jí)打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，未來(lái)用于教育醫(yī)療、休閑娛樂(lè)等的支出將進(jìn)一步上升。

隨著全精裝交房和配套完善的小區(qū)式住宅推廣、家居環(huán)境改善，房地產(chǎn)對(duì)建材、家電家具等下游產(chǎn)品消費(fèi)帶動(dòng)力大幅增強(qiáng)。1998-2018年，商品房銷售面積由1.2億平增長(zhǎng)至17.2億平，帶動(dòng)水泥和鋼材銷量由6.2億噸增長(zhǎng)至32.6億噸，家用電冰箱、洗衣機(jī)、彩電和空調(diào)由0.67億臺(tái)增長(zhǎng)至5.6億臺(tái)。