受監(jiān)管政策收緊影響，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，第三季度投向房地產(chǎn)類的信托業(yè)務發(fā)行和成立規(guī)模均環(huán)比出現(xiàn)銳減。云南信托研究部近期發(fā)布的研報指出，從發(fā)行規(guī)?？?，今年第三季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為2079.70億元，環(huán)比下降827.35億元，降幅28.46%。

規(guī)模銳減

云南信托稱，2019年第三季度，信托業(yè)發(fā)行的集合信托計劃規(guī)模達5971.71億元，發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降742.35億元，降幅11.06%。其中，第三季度環(huán)比下降規(guī)模最大的為投向房地產(chǎn)類的信托業(yè)務。從發(fā)行規(guī)?？矗衲甑谌径韧断蚍康禺a(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為2079.70億元，環(huán)比下降827.35億元，降幅28.46%。

數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，信托業(yè)成立集合信托計劃規(guī)模達4600.081億元，環(huán)比下降501.13億元，降幅9.82%。其中成立規(guī)模降幅最大的為投向房地產(chǎn)類的信托業(yè)務。不過整體來看，盡管規(guī)模環(huán)比銳減，但房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍然是其中占比最高的品種，占比為35%，較二季度下降8個百分點。

云南信托指出，受“64號文”影響，信托公司2019年下半年通道業(yè)務開展受限，監(jiān)管部門對通道業(yè)務實行限額管理，要求不得新增；受“64號文”及《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關(guān)問題的通知》影響，房地產(chǎn)信托業(yè)務遭遇強監(jiān)管。前融等傳統(tǒng)模式開展的房地產(chǎn)信托業(yè)務受限。

用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示了這一趨勢，7月至10月，我國房地產(chǎn)集合信托發(fā)行僅為2592.5億元，同比下降21.2%。按月來看，7月至10月，我國68家信托公司分別發(fā)行544只、421只、424只和270只產(chǎn)品，融資規(guī)模持續(xù)下降，分別為798.92億元、708.39億元、646.96億元和438.17億元。

轉(zhuǎn)向頭部房企

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)開發(fā)過程是一個資金密集需求期，地產(chǎn)商在拿地階段到預售前資金壓力最大。按照現(xiàn)行規(guī)定，地產(chǎn)商在獲得“四證”（四證指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）前無法從銀行中獲得開發(fā)貸。因此，從以往的實踐來看，信托融資在拿地階段和開工建設(shè)階段都有運用，但主要在拿地階段使用。

東方證券(港股03958)認為，歷經(jīng)多年發(fā)展，房地產(chǎn)信托融資規(guī)模持續(xù)擴大，房地產(chǎn)信托融資主要集中在拿地和前期開發(fā)階段，是房企拿地的重要資金來源。信托融資產(chǎn)品多樣、運作靈活，且主要應用于拿地階段，直接作用于土地市場。因此，銀保監(jiān)會“23號文”對于信托的幾種產(chǎn)品進行了點名監(jiān)管，阻斷信托公司為房企提供拿地資金。

一位中型信托公司的人士對記者表示，信托資金目前大約占了房企資金來源的30%左右，整體來看，不是主要的融資方式，但是由于信托業(yè)務整體比較靈活，仍是部分大中型房企融資的一個重要渠道。

東方證券認為，本次信托融資主要影響的是中型房企。萬科、保利等頭部開發(fā)商對于信托資金的使用度很低，信托融資收緊對于它們影響很小。中型開發(fā)商由于仍有較強的規(guī)模擴張訴求，獲取土地的動力更為強烈，而信貸資源又相對有限，因此對于信托融資的使用度比較高。因此，本輪監(jiān)管收緊，受影響最大的應該為中型開發(fā)商。百強以外的小型房企原本就難以獲得信托融資資源，本輪收緊對其沖擊也較小。綜合來看，本輪收緊形成了兩頭松、中間緊的態(tài)勢。在融資收緊之后，中型房企在資金壓力增大的情況下，會選擇將部分資產(chǎn)出售給頭部公司，導致行業(yè)集中度提升再度加速。