身處房地產(chǎn)行業(yè)的“存量時代”，不少房企加緊謀求多元化運營，找尋新的利潤增長點。這其中，備受國家支持、市場關(guān)注的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)頗受房企青睞。近年來，包括萬科、遠(yuǎn)洋、綠城、龍湖等在內(nèi)的多家房企紛紛加速搶灘養(yǎng)老市場。

但有業(yè)內(nèi)人士直言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是房企尋求多元化發(fā)展的一種探索，房企還在“摸著石頭過河”，其盈利模式尚難言清晰。

房企積極布局養(yǎng)老市場

10月23日，龍湖宣布于上海閔行區(qū)馬橋落地“椿山萬樹”系列第二家養(yǎng)老公寓。據(jù)悉，上海龍湖閔行頤年公寓由龍湖滬蘇公司打造，定位“都市養(yǎng)老社區(qū)”，總建筑面積約14000平米，可容納約200余位居民。項目毗鄰龍湖旗下的閔行星悅薈、冠寓等生活配套，年底將進(jìn)行試運營，但具體的收費標(biāo)準(zhǔn)并未公開。

據(jù)龍湖集團滬蘇公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，閔行頤年公寓的落地，為龍湖首次進(jìn)軍一線城市養(yǎng)老市場。盡管龍湖養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段正處于“地產(chǎn)孵化期”，但“將根據(jù)養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展趨勢和需求來確定接下來的進(jìn)展步驟”。未來龍湖計劃在北京、上海、重慶、成都等一二線城市布局更多養(yǎng)老機構(gòu)，各地項目也將在2020年陸續(xù)對外開放運營。

公開資料顯示，龍湖集團養(yǎng)老事業(yè)部于2017年9月成立，旗下椿山萬樹健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司注冊資本1億元。2018年9月，“椿山萬樹”品牌公開，首個養(yǎng)老公寓重慶新壹城頤年公寓亦同步投入運營。

值得注意的是，龍湖之外，近期亦有數(shù)家房企對外宣布了在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面的布局狀況。例如，華潤置地方面在10月29日透露，除了已經(jīng)落地的北京大型養(yǎng)老項目，瀛海、北七家項目將陸續(xù)開業(yè)；10月11日，恒大集團與哈爾濱市政府、綏化市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議和項目開發(fā)協(xié)議，宣布雙方將在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、文化旅游、健康養(yǎng)老等領(lǐng)域開啟深度合作。

而眾所周知，包括萬科、保利、恒大、綠城、華潤、遠(yuǎn)洋、綠地香港等多家房企，近年都已經(jīng)涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)或是與養(yǎng)老密切相關(guān)的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)。

例如，萬科從杭州良渚文化村的隨園嘉樹開始即涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，至今10年間已建立起三條養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品線，布局16個城市，共儲備帶床位項目52個，可提供床位1萬張以上；遠(yuǎn)洋集團于2012年正式推出養(yǎng)老服務(wù)品牌“椿萱茂”。據(jù)遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運營管理有限公司副總經(jīng)理譚超近期介紹，椿萱茂目前布局10個城市30個項目，床位近20000張；朗詩綠色集團旗下養(yǎng)老服務(wù)平臺“常青藤”于2013年推出，以“就近養(yǎng)老”服務(wù)模式進(jìn)行發(fā)展，截至2018年6月底在北京、上海、杭州、南京和蘇州五座城市擁有38個項目，共有3263張床位。

盈利模式仍未清晰

身處“存量時代”，行業(yè)的變化要求房企主動進(jìn)行多元化運營、尋求新的利潤增長點。而養(yǎng)老市場的廣闊前景，也是吸引它們爭相進(jìn)入其中的重要原因。

據(jù)《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016-2030年)》統(tǒng)計，預(yù)計到2030年，中國60歲以上人口將達(dá)到3.6億，占到人口總數(shù)的四分之一。與此同時，國家及地方層面紛紛出臺加大對養(yǎng)老服務(wù)市場支持力度的政策，也推動“銀發(fā)經(jīng)濟”日益繁榮。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)計，2019年中國養(yǎng)老行業(yè)市場規(guī)模將達(dá)6.8萬億元，預(yù)計2019-2023年的年復(fù)合增速約為17.13%，到2023年市場規(guī)模將達(dá)到12.8萬億元。58同城安居客首席分析師張波認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是典型的“夕陽人群產(chǎn)業(yè)，朝陽潛力行業(yè)”。

但不容忽視的是，目前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的房企中，真正盈利的并不多，且產(chǎn)業(yè)布局的速度普遍較慢，即使是較早進(jìn)入行業(yè)的品牌房企也不例外。

中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁兼原萃總裁劉天旸坦言，房企在資金、土地開發(fā)方面有一定的支撐優(yōu)勢，可以有規(guī)劃、持續(xù)性地進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和維護(hù)。但由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及的問題較多，比如項目整體規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、老年對象需求的特殊性等都會影響項目的成敗。且因為養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期普遍較長，一般在5年左右，房企可能無法快速得到巨大的資本回報。

更深層次的原因，則是盈利模式的不清晰。

“坦率地說，現(xiàn)在從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的，其實沒有特別好的、比較出挑的模式或是成功的企業(yè)，都是在摸著石頭過河。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦也向《華夏時報》記者直言，對于大多數(shù)房企來說，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更多的只是一種轉(zhuǎn)型嘗試。對于養(yǎng)老這種需要較長周期運營的產(chǎn)品，習(xí)慣賺快錢的房企不可能投入太多的力量。而房企打造的養(yǎng)老產(chǎn)品也主要針對中高端消費群體，與市場真正的承受能力還有一定的距離。

事實上，房企們自己也看得很清楚。萬科董事會主席郁亮在去年年度股東大會上就說，到目前為止，養(yǎng)老業(yè)務(wù)是萬科的摸索業(yè)務(wù)。“所謂摸索業(yè)務(wù)，坦白講是沒有找到合適的模式，或許摸索清楚以后才可以成功突破的業(yè)務(wù)。”不過，長遠(yuǎn)來看，業(yè)內(nèi)人士對于房企們布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景依然充滿信心，相信運營模式也將在探索中逐漸清晰、完善。

“地產(chǎn)轉(zhuǎn)型背景下的養(yǎng)老服務(wù)探索，更具潛力與實力。”龍湖滬蘇公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者指出，在消費升級的背景下，老齡客群對養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容提出新的多元化需求，行業(yè)的服務(wù)品質(zhì)也將隨之不斷升級，服務(wù)內(nèi)容也將逐步細(xì)化且豐富，作為從業(yè)者應(yīng)當(dāng)抓緊時機。

基于“9073”的養(yǎng)老格局，盡管90%的老年人仍會選擇居家養(yǎng)老，但仍有7%的老年人會選擇社區(qū)養(yǎng)老、3%的老人會選擇機構(gòu)養(yǎng)老。而這10%的客群的養(yǎng)老需求，蘊含著巨大的市場需求。對此，企業(yè)的服務(wù)端和客戶的支付端仍需要不斷突破和創(chuàng)新，獲得更多市場機會。

劉天旸建議，房企不能只關(guān)注短期的利益，需要將推動養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展為核心目標(biāo)，結(jié)合國家政策面的推動，通過積極探索新的模式從根本上去了解養(yǎng)老問題的核心。根據(jù)養(yǎng)老人群的不同需求提供更具個性化的產(chǎn)品和服務(wù)，同時結(jié)合現(xiàn)代科技打造多元化的高質(zhì)量的養(yǎng)老項目。