近年來，“房住不炒”一直都是樓市調(diào)控政策主基調(diào)。剛剛過去的“金九銀十”，樓市以清淡收官。近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪北京部分地區(qū)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房產(chǎn)中介對(duì)年前樓市價(jià)格預(yù)期為“穩(wěn)定”，并認(rèn)為“一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)政策不會(huì)放松”。

如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從中央對(duì)房地產(chǎn)的政策來看，“房住不炒”的主基調(diào)依舊很明確，短期政策就算不再加碼，也不太可能全面放松，但是“一城一策”還是會(huì)持續(xù)進(jìn)行。

“從調(diào)控效果來看，目前基本能達(dá)到穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房價(jià)、穩(wěn)定預(yù)期的目標(biāo)。住宅市場價(jià)格運(yùn)行平穩(wěn)，漲幅普遍收窄，重點(diǎn)城市成交分化顯著。”管清友表示。

商品房庫存創(chuàng)新高

“上半年出現(xiàn)過一小波銷售行情，房價(jià)小幅上漲，但下半年就又跌下來了，成交比上半年清淡很多，最近北京二手房的庫存是近年來最高的。”近日，記者走訪時(shí)，鏈家一位房產(chǎn)中介如是說。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，40城10月份共成交2149.3萬平方米，環(huán)比9月份下降16.4%。9月份重點(diǎn)40城新房銷售面積2079.24萬平方米，環(huán)比8月份微升6.8%，同比微升1.2%。

過完冷清的“金九銀十”，大多房產(chǎn)中介認(rèn)為年底前不會(huì)上漲。“現(xiàn)在市場上基本沒有炒房的，都是剛需。”我愛我家一位房產(chǎn)中介員工告訴記者。她認(rèn)為，春節(jié)前價(jià)格不會(huì)有大的波動(dòng)。“年底前可能還會(huì)降一點(diǎn)兒，但是一般春節(jié)后大概率小幅上漲。”

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，北京商品房住宅庫存高達(dá)7.12萬套，刷新了最近8年的最高紀(jì)錄，比本輪樓市調(diào)控之前的4萬套，上漲庫存高達(dá)3萬多套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示， “北京樓市庫存與信貸政策有關(guān)，目前北京市場高比例非普通住宅，基本都要按照首套房40%、二套房80%計(jì)算首付，購房人購買能力不足。”

“一城一策”會(huì)延續(xù)

“從中央層面看，7月30日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)房住不炒定位，落實(shí)長效調(diào)控機(jī)制，明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。此次會(huì)議確定了三四季度的政策基調(diào)，對(duì)市場情緒、后續(xù)政策的跟進(jìn)起到了關(guān)鍵引導(dǎo)作用。”管清友對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，本輪經(jīng)濟(jì)周期下行過程中，貨幣政策合理充裕，且并不打算重啟房地產(chǎn)周期以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

今年《政府工作報(bào)告》指出，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此后，相關(guān)部門從政策和監(jiān)管等多方面加大對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控。

今年4月份和5月份，住建部先后對(duì)房價(jià)、地價(jià)波動(dòng)較大的10個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。7月份，財(cái)政部、住建部公示了2019 年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單，大力推進(jìn)租購并舉住房制度建設(shè)。8月份，住建部明確將加快推動(dòng)住房保障立法。

另外，為防范房地產(chǎn)企業(yè)過度融資，銀保監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委、央行分別從信托領(lǐng)域、企業(yè)發(fā)行外債、貸款投放三方面共同防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

7月份，央行對(duì)銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化提出4點(diǎn)要求，其中包括保持個(gè)人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。另外，央行要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

8月份，央行三次強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，避免把房地產(chǎn)工具化，按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控。

8月25日，央行就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜發(fā)布公告，明確自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

私募排排網(wǎng)基金經(jīng)理夏風(fēng)光對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年新提出的房地產(chǎn)“去工具化”，仍然是延續(xù)了“房住不炒”的目標(biāo)定位，避免將房地產(chǎn)當(dāng)作刺激經(jīng)濟(jì)的手段，這和以往經(jīng)濟(jì)增速下滑時(shí)期的政策舉措有明顯不同。“一城一策”和房貸利率新政則是針對(duì)不同區(qū)域的靈活安排，有穩(wěn)亦有控。在不放水、不刺激的基礎(chǔ)上，總體上達(dá)到了穩(wěn)定市場、穩(wěn)定預(yù)期的效果。

房企業(yè)績分化將加大

截至10月底，A股120家房地產(chǎn)企業(yè)（申萬一級(jí)）已經(jīng)全部披露了三季報(bào)。《證券日?qǐng)?bào)》記者據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，前三季度，120家房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.43萬億元，同比增長21.81%，實(shí)現(xiàn)凈利潤1307.14億元，同比增長10.66%。但是業(yè)績實(shí)現(xiàn)增長的只有67家，占比為55.83%。

“資金壓力仍將是房企主要挑戰(zhàn)，在地產(chǎn)企業(yè)積極營銷勢頭帶動(dòng)下，銷售增速或能繼續(xù)小幅回升。在融資渠道緊張的背景下，龍頭房企的在融資成本和高周轉(zhuǎn)方面的優(yōu)勢更加凸顯，對(duì)客戶的吸引力也比較強(qiáng)，業(yè)績分化也會(huì)進(jìn)一步拉大”，管清友表示。