在規(guī)模路上疾馳，且不時出各種狀況的長租公寓，又迎來一位上市預(yù)備選手。

10月28日，蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，擬進(jìn)行首次公開募股，計劃將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。這是繼青客公寓后，國內(nèi)第二家赴美上市的長租公寓品牌。

蛋殼公寓成立于2015年，是提供租住生活的資產(chǎn)管理和居住服務(wù)平臺，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋合租公寓、整租公寓等。工商資料顯示，該品牌經(jīng)營主體為紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司，注冊資本1000萬元，法定代表人為蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖。

創(chuàng)立之初，蛋殼公寓運營房間數(shù)僅2434間，且全部位于北京。經(jīng)歷四年發(fā)展，目前公司已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場，運營超40萬間房間。

擴張過程中，蛋殼公寓曾獲得多輪融資。2018年2月，蛋殼公寓完成1億美元B輪融資，同年6月完成7000萬美元B+輪融資。近期，蛋殼公寓又完成1.9億美元D輪投資，由華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金和春華資本進(jìn)行投資。

目前，蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖持股14.2%，蛋殼公寓天使投資人兼執(zhí)行董事長沈博陽持股為6.3%，Internet Fund IV Pte. Ltd.持股20%，Joy Capital Entities（愉悅資本）持股15.7%。

自趁2017年政策紅利興起后，長租公寓一直處于爭議漩渦。近日，繼樂伽倒閉后，悅?cè)绻?、南京君?chuàng)公司、喔客公寓、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長租公寓又被曝拖欠房東租金，資金鏈出現(xiàn)問題。

而上市無疑是行業(yè)放大鏡，長租公寓的真實面貌因蛋殼和青客的IPO野心更加明晰。透過這兩份招股書，這個行業(yè)給資本市場的第一印象卻是“虧損”。

數(shù)據(jù)顯示，近年以來，蛋殼公寓的虧損缺口連年擴大。2017年，公司凈虧損2.72億元，2018年凈虧損13.69億元；2019年前9個月凈虧損25.16億元，上年同期凈虧損8.13億元。

青客公寓同樣處于此番境地。招股書顯示，2017財年青客凈虧損1.9億元，2018財年凈虧損4.26億元。截至2019年6月30日9個月，青客公寓凈虧損3.48億元，而上年同期凈虧損2.89億元。

深陷盈利困境卻趕赴資本市場，難免令人想到此前IPO折戟的WeWork。2019年8月，WeWork提交招股書，原計劃籌資30億美元，但由于盈利能力與高估值不匹配，繼而引發(fā)投資者質(zhì)疑。

克而瑞指出，WeWork在IPO上的失敗，出于資本市場對其盈利能力的質(zhì)疑，而這也是目前國內(nèi)長租市場面臨的困境，即規(guī)模達(dá)到一定程度后，實際運營產(chǎn)生的價值能否覆蓋運營成本。

目前，長租公寓都在加緊搶占市場份額，普遍采用“二房東”運營模式。這種模式兼具“易擴展”、“高資金”的雙重特性，企業(yè)在擴張過程中，若操作不規(guī)范、擴張節(jié)奏沒把握好，極易引發(fā)風(fēng)險。

盈利疑云未撥開，長租公寓卻選擇先拂去上市阻礙。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這揭示了目前國內(nèi)長租品牌共有的資本困境。由于前期投入大，盈利周期長，若缺少必要的資金支持，將無法維系持續(xù)的發(fā)展需要。

此外，長租公寓接連爆雷，各類風(fēng)投對于長租業(yè)務(wù)更加謹(jǐn)慎，從而紛紛將注意力轉(zhuǎn)向IPO。對于長租公寓投資機構(gòu)而言，通過IPO上市也不失為一種退出途徑，能夠提前收益、分散風(fēng)險。

與蛋殼、青客的急切心理不同，國內(nèi)長租公寓品牌自如卻是另一番節(jié)奏。近日，自如CEO熊林表示，長租行業(yè)已經(jīng)由創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入精耕期，自如暫不急于啟動IPO，也沒有明確時間表。

“IPO就像把自己的成果拿出來，讓更多人的去評判，未來這些人要和你共享利益同時也要共擔(dān)風(fēng)險。因此只有自如的各項指標(biāo)表現(xiàn)得更好、只有自如的品質(zhì)與服務(wù)更好，才會去考慮IPO。”熊林稱。

數(shù)據(jù)顯示，目前自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢九座城市布局，旗下?lián)碛凶匀缬鸭?、自如整租、業(yè)主直租、自如豪宅、自如寓等產(chǎn)品，服務(wù)45萬業(yè)主、近300萬自如客。

共享辦公鼻祖WeWork上市折戟，為長租公寓行業(yè)敲響警鐘。上市固然可以帶來大量資金涌入，緩解資金壓力，但長租公寓更需建立專業(yè)化、精細(xì)化的運營模式，開拓新的盈利增長點，否則上市也只是飲鳩止渴。