無論是南京六合，還是天津濱海、寶坻，抑或是三亞，他們都有一個共同特性，區(qū)域市場更多依賴外地購房者，在2017年全國限購政策落地后，這些地區(qū)的房地產(chǎn)銷售普遍低迷。

經(jīng)濟觀察報 記者 陳博“一般到南京工作的外地人，就業(yè)地點大部分位于主城區(qū)或江北核心區(qū)域，不會選擇到六合區(qū)置業(yè)。”正在南京尋覓新房的李軒（化名）說，他不會考慮在六合區(qū)買房。“那邊太偏了，在南京的最北面，已經(jīng)靠近蘇北，而且配套也不夠完善。”

他口中的六合區(qū)，隔著長江與南京主城區(qū)相望，距離南京市人民政府超過30公里。10月15日，這個南京遠郊區(qū)陷入一場輿論熱議中，有消息稱當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)交易中心對外釋放信號——非南京戶籍名下無房者，只要擁有大專及以上學(xué)歷，提供南京市居住證和學(xué)歷證明，或與南京市正規(guī)勞動合同，即可在六合區(qū)開具購房證明并購房，不需要社?；騻€稅證明。

此前，六合區(qū)對外地購房者的限定條件是，需提供近3年內(nèi)在南京累計繳納2年及以上個稅證明或社保證明，不得通過補繳個人所得稅或社保購買住房。

盡管當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門一再強調(diào)，此舉是為引進人才而做的程序優(yōu)化，但信號中不可避免地對此前的購房條件做出調(diào)整。

與南京市六合區(qū)一同走入全國視野的還有天津濱海新區(qū)、寶坻、三亞等地，他們都是具有產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與人才引進需求的區(qū)域，最新的人才引進政策雖然也指向降低社保證明或個稅證明年限門檻，但無論是對購房群體還是對區(qū)域的惠及面都設(shè)置了特定條件，定向、聚焦成為此輪樓市政策共同的標簽。

定向引進人才

李選并非南京本地人，他老家是南京周邊一個城市，以前曾在南京工作多年，如今坐標暫定北京，選擇回南京購房是為結(jié)婚提前做準備。相比其他外地購房者，李選的優(yōu)勢在于，早于去年南京發(fā)布人才新政時，他就將戶口落到南京。“我最近看房的地點基本都在江寧一帶，南京樓市現(xiàn)在比較火的，也就江寧和江北兩個區(qū)域了，南京主城區(qū)比如河西、鼓樓等價格高，供應(yīng)也不多；在南京本地人看來，六合區(qū)都不算真正的南京區(qū)域。”六合區(qū)的最新消息剛剛傳出，李選就第一時間獲知。

雖然不算真正意義上的外地購房者，但李選對于購房區(qū)域的選擇，與絕大部分外地購房者不謀而合。一位六合區(qū)本地居民告訴經(jīng)濟觀察報，目前六合的均價在1.5-1.8萬元/平方米左右，主城區(qū)新房價格已經(jīng)達到3-4萬元/平方米，熱門區(qū)域江寧的房價也超過2萬元/平方米，“除非在市區(qū)買不起房，非南京戶籍才會選擇來這里買房，主要來自蘇北、安徽。”

諸葛找房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月份，六合區(qū)的新建商品住宅可售套數(shù)為5299套，與去年同期3061套相比，庫存壓力較大。而今年以來，六合區(qū)的月銷售量基本都保持在500套左右。

當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門強調(diào)，限購政策不存在任何形式上的放松，此舉是為引進人才而做的程序優(yōu)化。

如果對應(yīng)到整個南京市版圖，分列北端的六合區(qū)是南京接下來發(fā)揮輻射帶動作用的傳導(dǎo)區(qū)域和戰(zhàn)略支點之一。

在最新政府定位中，六合區(qū)將打造活力充沛的新副城、動力強勁的新引擎。按照計劃，未來三年內(nèi)，這個區(qū)域?qū)@節(jié)能環(huán)保、高端智能裝備兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，舉辦一批招商活動、落戶一批重點項目，確保相關(guān)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主營業(yè)務(wù)收入同比增長11%。

科技創(chuàng)新背后最核心是依靠人才這個“環(huán)”。南京市曾計劃用5年時間，以區(qū)（園區(qū)）為主體，立足區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，引進扶持3000名高層次創(chuàng)業(yè)人才。在今年6月截止的2019年區(qū)級高層次創(chuàng)業(yè)人才引進計劃申報中，六合區(qū)的申報人數(shù)達173人，同比增長61%。

朗詩綠色集團董事長田明告訴經(jīng)濟觀察報，南京尤其是六合區(qū)有引進人才的需求，這次政策對當(dāng)?shù)卣猩桃Y、引進人才確實能起到一些實質(zhì)性效應(yīng)。“六合本身房地產(chǎn)市場很冷，那里房子都賣不動，即使適度放松，當(dāng)?shù)貥鞘幸搽y有起色，更談不上對周邊區(qū)域樓市產(chǎn)生傳導(dǎo)影響。”

六合是最新一輪人才新政的一個代表，根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)，9月以來，已經(jīng)超過30城發(fā)布各種人才引進政策。除了南京六合之外，最近幾個典型案例還聚焦在天津、三亞等地。

與六合釋放信號同一天，一份《關(guān)于天津市促進承接北京非首都功能項目發(fā)展的政策措施（試行）》“浮出水面”，從落戶、教育、醫(yī)療、投融資扶持、財政收入及統(tǒng)計指標分配、購房等多層面對符合天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的來津非首都功能疏解項目進行支持。

其中最吸人眼球的一項是，對承接北京非首都功能疏解的項目，如果職工戶籍暫未遷入天津，且其家庭在天津無住房，可在天津購房1套，不再提供在津社會保險或個人所得稅證明。不過，所購住房需在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可上市轉(zhuǎn)讓。

雖然這也被視作購房政策的定向調(diào)整，但如果從落地區(qū)域來觀察，文件所指向的范圍細化到天津濱海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城；從文件限定的類別來看，無論是非天津戶籍的購房者，還是落戶人群，都必須針對符合天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，承接北京非首都功能疏解一類項目的入駐企業(yè)職工。

“這兩個科技園都是平日購房者不敏感，樓市關(guān)注度不高的區(qū)域當(dāng)?shù)貥鞘幸?guī)模較小，這些措施的出臺對當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懖淮?，目前?dāng)?shù)卣€是以產(chǎn)業(yè)引進為主。”一位天津市本地房企總經(jīng)理說，政策指向區(qū)域周邊整體市場還在下行。

需求拓寬

樓市調(diào)控潮于三年前涌起，主要目的在于調(diào)控量價漲幅高或投資客大于地緣性客的區(qū)域，這也是抑制樓市泡沫最直接且有效的手段。

彼時，被列入限購的區(qū)域，既包括人口基數(shù)大、需求旺盛、房價漲幅過快的省會城市或熱點城市；也包括環(huán)繞核心城市的一些“衛(wèi)星城”，比如環(huán)上海、北京、深圳周邊的三四線城市，這類城市的外溢性投資需求表現(xiàn)活躍，房價增幅較快。

但這種前端控銷的方式在過去兩年陸續(xù)被加入人才引進等政策。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至今年10月份，全國超過150城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。

如果對比最近三年間這些人才新政的特性，2017年，人才新政主要以少數(shù)二線城市為主，很難看到一線及三四線以下城市的身影。

2018年起，北京、上海、深圳、廣州開始加入“搶人”戰(zhàn)隊，這些一線城市主要在高端人才局部調(diào)整引進方面下功夫，二線城市是去年祭出人才引進措施力度最大的一類城市。此外，四線縣城比如紹興上虞、昆山、泰安新泰市等也“不甘示弱”。

進入2019年，全國多個城市加入人才引進爭奪戰(zhàn)，人才標準不斷降低，很大程度已經(jīng)開始變成勞動力之爭，西安、南京等嘗到甜頭的城市向千萬級別人口城市邁進。

不過，這些人才新政的具體措施上，往往只考慮通過社保、落戶條件的放寬來吸引人才。由于與購房深度掛鉤，這些政策一“浮出水面”，普遍就被視作房地產(chǎn)調(diào)控變化的表現(xiàn)，進而引發(fā)一波又一波熱度。

相比之下，以南京六合、天津、三亞為主的這一輪人才引進措施特性更為鮮明——在范圍上，主要聚焦在毗鄰一二線城市、本身承載產(chǎn)業(yè)外溢、具有產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與人才引進需求的區(qū)域。

在實操層面上，雖然也指向降低社保證明或個稅證明年限門檻，但無論是對購房群體還是對區(qū)域的惠及面都設(shè)置了特定條件，定向、聚焦成為此輪人才引進不約而同的選擇。

結(jié)合實際情況來看，設(shè)定如此多的門檻，歸根結(jié)底還是服務(wù)于人才發(fā)展環(huán)境的打造，降低人才引進成本，提升片區(qū)競爭力。

不過，無論是南京六合，還是天津濱海、寶坻，抑或是三亞，他們都有一個共同特性，區(qū)域市場更多依賴外地購房者，在2017年全國限購政策落地后，這些地區(qū)的房地產(chǎn)銷售普遍低迷。

以三亞為例，去年4月，海南遭遇有史以來最嚴格的全域限購。作為有條件限購區(qū)，彼時三亞對外地購房者的要求是必須具備連續(xù)60個月社?；騻€稅。

海南錦城房地產(chǎn)咨詢公司董事長王路告訴經(jīng)濟觀察報，由于本地人口基數(shù)少，具備支付能力的人口數(shù)量就更少，限購之前三亞90%左右的購房客戶都來自于島外。去年海南實行全域限購之后，三亞的樓市確實過得比較艱難，今年三亞新盤入市量很少，銷售同比下跌60%-70%。“一刀切的限購對海南樓市來講過于嚴格，人才引進是一個比較好的方向，畢竟能在海南置業(yè)，還是要耗費比較大代價，這樣的購房者也算是一種人才，只不過這種人才與海南想要發(fā)展的產(chǎn)業(yè)能否互相匹配，這是另外一個問題。”王路說。

開發(fā)商的焦慮

越來越多人才新政涌現(xiàn)出來的同時，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生微妙變化，最直觀的觀察窗口是整體成交呈現(xiàn)出放緩態(tài)勢。

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的9月70城房價指數(shù)顯示，一手房方面，9月份新建商品住宅銷售價格上漲城市為53個，環(huán)比減少2個城市，上漲城市數(shù)量已經(jīng)連續(xù)4個月減少；二手房方面，9月份上漲城市數(shù)量為40個，與上月相比減少3個城市。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也指出，9月份，全國100個城市新建住宅平均價格為15051元/平方米，環(huán)比上漲0.31％，漲幅較上月收窄0.06個百分點。

市場的整體銷售表現(xiàn)第一時間映射到各家房企的銷售業(yè)績中。據(jù)經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，在已經(jīng)陸續(xù)公布前三季度銷售情況的40家上市房企中，完成75%以上銷售目標的僅13家，尚有21家房企目標完成率不足70%。“市場氣候完全顛倒，很多開發(fā)商都在想方設(shè)法賣出房子促進銷售，但購房者卻熱情不足，觀望情緒濃厚，與以前相比簡直是冰火兩重天。”田明說。

一名廣東房企天津區(qū)域的營銷人員向經(jīng)濟觀察報透露，目前天津市場上客戶量還是有的，只不過價格敏感度很高。“我們項目周邊的一個競品項目，開發(fā)商是TOP3房企，之前80多平方米的高層均價賣到1.5萬元/平方米，去化比較困難。近期他們一批110平方米的小高層產(chǎn)品開盤，單價降到1.05萬元/平方米——1.2萬元/平方米，結(jié)果開盤當(dāng)天就基本清盤了。”

中介機構(gòu)的壓力也伴隨著整體市場形勢而加大。世聯(lián)行最新公告顯示，前三季度實現(xiàn)營收46.75億元，歸母凈利潤6578.72萬元，同比下降13.11%和82.48%。其中，交易服務(wù)產(chǎn)生的營收 28.6億元，同比下降22.58%。世聯(lián)行表示，這些經(jīng)營數(shù)據(jù)下降的主要原因都是由于交易服務(wù)持續(xù)受政策、市場波動影響。

“房地產(chǎn)市場在轉(zhuǎn)冷。當(dāng)越來越多地區(qū)的樓市需要依靠降價促銷時，房地產(chǎn)過熱時期所采取的限價、限購、限貸等一系列調(diào)控政策，基本就缺乏維持的必要性了。”田明說，如果眼下的市場情況持續(xù)下去，在一些局部區(qū)域，之前加碼的調(diào)控政策會逐漸淡出市場，這是一個合理也是必然的過程。

值得關(guān)注的是，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)越過高速增長的階段，哪怕調(diào)控政策真的有所放松，區(qū)域市場的活躍程度、客戶長期的預(yù)期也無法因此產(chǎn)生實質(zhì)性變化。

就像三亞，雖然官方提到，全日制大專以及以上學(xué)歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納一年社保及個稅的，即可在海南省購買一套房產(chǎn)。但王路說，短期來看，可能對樓市有一些促進；不過這兩年整個海南樓市從供地、報建、預(yù)售證審批等流程都卡得相當(dāng)嚴格，所以長期很難對樓市造成規(guī)模化影響。

“開發(fā)商的日子還是很難受。”田明在與各界接觸中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商處于一個矛盾怪圈，既寄希望于政府放松調(diào)控，不過一旦政府真正放開調(diào)控，也意味著當(dāng)?shù)厥袌龃_實賣不動了。“開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)不把眼光放在限價、限購、限貸等調(diào)控上了，他們更關(guān)注的是貨幣政策會不會放松，融資會不會開口子。”田明說，現(xiàn)在真正的問題是資金緊張。“無論是開發(fā)商、地方政府，還是購房者，幾個相關(guān)方手上的資金都很緊張。只要銀根抽緊，金融不放水，房地產(chǎn)的大格局還是會向下。”