門店“越開越小”，消費(fèi)即將回歸社區(qū)商業(yè)

總體來講，商業(yè)地產(chǎn)已逐漸度過了供求缺口主導(dǎo)的高峰發(fā)展期，而由于城市新區(qū)日益擴(kuò)容，對(duì)商業(yè)配套設(shè)施的需求，為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。房企在城市商業(yè)中心打響地盤爭奪戰(zhàn)的同時(shí)，社區(qū)商業(yè)也成為掘金的焦點(diǎn)。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國在建和存量社區(qū)商業(yè)總體量在10億平方米以上，而隨著新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展，中國每年都將有1200萬至1400萬人口進(jìn)入城市，未來10年城市化率將達(dá)到66%～67%，形成2萬個(gè)以上的新社區(qū)。

預(yù)計(jì)到2020年，全國住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，國內(nèi)社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)13.5萬億元。而目前國內(nèi)一線城市社區(qū)商業(yè)消費(fèi)在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中的占比僅為三分之一，這相比于發(fā)達(dá)國家60%以上的數(shù)值，還有很大的發(fā)展空間。

“因住而商”社區(qū)商業(yè)緣起

如果說大型購物中心是城市商業(yè)的“主動(dòng)脈”，那么社區(qū)商業(yè)則像一根根“毛細(xì)血管”，深入到各個(gè)小單元。具體來看，社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)居民為服務(wù)對(duì)象，以滿足和促進(jìn)居民日常綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。相比較而言，城市型商業(yè)輻射的消費(fèi)者范圍較廣泛，形態(tài)也較為多樣；而社區(qū)商業(yè)商圈范圍小，針對(duì)性較強(qiáng)，最常見的是以底商的形式存在，但也包含社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心兩種業(yè)態(tài)。

在人流相對(duì)集中的區(qū)域，若小區(qū)周邊商業(yè)配套不能充分滿足居民的日常生活需要，則會(huì)由點(diǎn)到線延展出“社區(qū)商業(yè)街”的業(yè)態(tài)。另外，社區(qū)商業(yè)中心則是社區(qū)商業(yè)的最高組織形式，一般都由社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街以及其他高級(jí)配套，如酒店、醫(yī)院、大型購物中心等共同組成。

“因住而商”的特點(diǎn)，決定了社區(qū)商業(yè)的便利性。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑在兩公里以內(nèi)；規(guī)模也一般控制在3萬平方米左右。常被提及的“51015”，是衡量社區(qū)商業(yè)的基本指標(biāo)，即實(shí)現(xiàn)居民步行5分鐘可到達(dá)便利店，步行10分鐘可達(dá)到超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購物中心。

貼近居民、便利性與綜合性，讓社區(qū)組團(tuán)具備規(guī)模大、人口多、消費(fèi)力較為強(qiáng)勁，居民有著便捷的購物需求特點(diǎn)，這決定了社區(qū)穩(wěn)定的消費(fèi)流量和較為可觀的商業(yè)利潤。

此外，城市中心商業(yè)的經(jīng)營成本越來越高，且逐步被社區(qū)商業(yè)分流；而新興的社區(qū)組團(tuán)商業(yè)運(yùn)營成本相對(duì)較低，可以降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與壓力。

總體而言，商業(yè)地產(chǎn)向來有資金回籠周期長的特點(diǎn)，在當(dāng)下房企紛紛強(qiáng)調(diào)提高周轉(zhuǎn)效率、加快回款率的基調(diào)下，社區(qū)商業(yè)單個(gè)體量較小、投資開發(fā)操作難度較低、容易復(fù)制、利潤較穩(wěn)定等特質(zhì)，已逐漸吻合視現(xiàn)金流量為生命線的房企的胃口。

政策利好與租金、銷售額“兩輪驅(qū)動(dòng)

近年來社區(qū)商業(yè)有著相關(guān)政策的加持，也是促成其“火熱”的一個(gè)因素。觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，2012年國務(wù)院發(fā)布文件，規(guī)定新建社區(qū)商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%，并支持社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)。

隨后幾年，青島、廈門、南京等城市也在陸續(xù)強(qiáng)調(diào)“社區(qū)商業(yè)面積不低于10%”的要求，并在社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的保護(hù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的建立、服務(wù)半徑的界定等方面予以支持。

今年8月，北京市商務(wù)委會(huì)同規(guī)劃國土委正研究“北京市街區(qū)商業(yè)生態(tài)配置標(biāo)準(zhǔn)”，該標(biāo)準(zhǔn)更是明確提出了社區(qū)商業(yè)零售店、便利店等業(yè)態(tài)的數(shù)量目標(biāo)，到2020年實(shí)現(xiàn)基本便民商業(yè)設(shè)施城市社區(qū)全覆蓋。

凡此種種社區(qū)商業(yè)政策的疊加，為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了利好。

來源：國家商務(wù)部 觀點(diǎn)指數(shù)整理

商務(wù)部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前9月全國5000家重點(diǎn)零售企業(yè)便利店、購物中心、超市、專業(yè)店、百貨店的銷售額同比都取得了增長。其中，便利店、購物中心、超市作為經(jīng)常在社區(qū)中出現(xiàn)的商業(yè)業(yè)態(tài)，平均增長率較高，達(dá)8.06%、5.53%、4.86%。

來源：國家商務(wù)部 觀點(diǎn)指數(shù)整理

而最貼近居民生活的便利店業(yè)態(tài)，無論是總體指數(shù)、便利店企業(yè)指數(shù)，還是門店指數(shù)，近兩年來變動(dòng)的幅度都不大，保持在穩(wěn)定的發(fā)展區(qū)間。處于新技術(shù)不斷更新迭代、資本不斷加持的大背景下，2018年第二季度便利店總體景氣指數(shù)為70.25，高于榮枯線20.25。

另一方面，從反映銷售額和租金收入運(yùn)營表現(xiàn)的指標(biāo)——物業(yè)指數(shù)來看，截至2018年上半年，社區(qū)型購物中心的指標(biāo)有所起伏，其中除了兩個(gè)季度數(shù)值下滑之外，另外的四個(gè)季度物業(yè)指數(shù)皆呈上升趨勢(shì)。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)綜合整理

在多個(gè)季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，社區(qū)型物業(yè)指數(shù)的均值最高，達(dá)68.33，這也在一定程度上反映了社區(qū)型購物中心整體上較好的發(fā)展趨勢(shì)。

房企社區(qū)商業(yè)布局與O2O掘金

一邊是城市的持續(xù)擴(kuò)張，一邊是住宅和商業(yè)的分化，同時(shí)在淘寶、京東等電商沖擊下，傳統(tǒng)中心商業(yè)優(yōu)勢(shì)不再，商業(yè)品牌、商業(yè)資源開始謀求向社區(qū)消費(fèi)、區(qū)域消費(fèi)轉(zhuǎn)型。截至目前，與住宅社區(qū)相結(jié)合，大部分房企都擁有自己的社區(qū)商業(yè)拼圖。

社區(qū)商業(yè)主要提供社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，具有經(jīng)常性、便利性的特點(diǎn)，因此具備持續(xù)性消費(fèi)的先天優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)定，容易形成消費(fèi)黏性。但為了實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭、提升客戶滿意度，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)開始由單純關(guān)注商鋪銷售轉(zhuǎn)向?qū)ι虡I(yè)經(jīng)營的重視。

而脫胎于互聯(lián)網(wǎng)、線上線下都蓬勃發(fā)展的O2O，在給傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)帶來流量和生機(jī)的同時(shí)，還能從協(xié)同網(wǎng)上網(wǎng)下消費(fèi)、對(duì)接商家和消費(fèi)者需求、提升店面空間利用效率三個(gè)方面，為傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的整合運(yùn)營提供新方向。

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