“金九”到來，樓市未出現(xiàn)往年同期繁榮局面。國家統(tǒng)計局10月21日發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，9月新建商品住宅和二手住宅，環(huán)比價格上漲城市為53城與40城，數(shù)量較上月分別再減2城和3城。
業(yè)內(nèi)人士解讀到，臨近年末，房企為回籠資金，頻出“以價換量”銷售策略，帶動各等級城市房價環(huán)比漲幅以穩(wěn)或微跌為主。如果政策回歸中性，將一定程度上推動交易市場小幅反彈。但在中央“房住不炒”導(dǎo)向下，再難出現(xiàn)房價暴漲局面。
新房價格環(huán)比微漲
進(jìn)入9月，從新房和二手房漲價城市數(shù)量來看，總體仍現(xiàn)降溫態(tài)勢，但步入“金九”傳統(tǒng)銷售旺季，房價增速降幅較前幾月有所收窄，新建商品房價格較上月環(huán)比微升。
具體來看，9月，一、二、三線城市新建商品房價格分別環(huán)比上漲0.4%、0.6%和0.8%，漲幅均較上月擴(kuò)大0.1個百分點。
“‘金九’期間新房市場‘以價換量’使得大部分購房者購置市區(qū)或者高端樓盤，成交結(jié)構(gòu)的變化帶動價格上漲。”諸葛找房數(shù)據(jù)分析師國仕英表示，總體來看，受調(diào)控政策影響，各等級城市新房銷售均價趨于穩(wěn)定或小幅上漲，與國家調(diào)控基調(diào)“穩(wěn)”相貼合。
值得注意的是，廣西南寧繼8月領(lǐng)漲后，再次成為9月房價指數(shù)環(huán)比漲幅最大的城市。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，這與部分投資投機(jī)需求進(jìn)入以及購房需求釋放等因素有關(guān)。“后續(xù)預(yù)計房地產(chǎn)管控或進(jìn)一步升級。”
相較新房漲勢，二手房價繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降走勢。其中，一、二、三線城市二手房價環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.7%，除一、二線城市漲幅與上月持平外，三線城市漲幅回落0.1個百分點。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，二手房漲價城市減量疊加房價增速回落，均說明二手房市場不再強(qiáng)勢。眼下二手房市場進(jìn)入淡季，購房需求下降，導(dǎo)致二手房房東降低掛牌價格，其實際成交價格也會有所下跌。
“此外，部分城市置換需求較為迫切，在新房降價銷售背景下，為將手中小戶型房屋出售置換大戶型房屋，降價力度有所增加。”國仕英分析補(bǔ)充道，三線城市二手房市場量級更小，因此價格下滑更加明顯。
“需要警惕的是，近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亞等城市人才購房政策略有放松，從預(yù)期角度看，或推動購房需求繼續(xù)釋放，進(jìn)而容易帶動房價反彈。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
開發(fā)投資增速止跌
從投資角度看，9月，企業(yè)方面拿地態(tài)度依舊保守，不過投資熱情相較前幾月有所回溫。1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地面積為15454萬平方米，同比下降20.2%，降幅比1-8月收窄5.4個百分點；土地成交價款8186億元，下降18.2%，降幅收窄3.8個百分點。
房企拿地面積降幅收窄，一定程度上緩和了房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速連續(xù)4個月下行的態(tài)勢。1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資98008億元，同比增長10.5%，增速與1-8月持平。嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年土地數(shù)據(jù)相對低迷，但近期來看已有所改善，比預(yù)期走勢略好，也說明了開發(fā)投資的韌勁。“當(dāng)然，房企對于土地市場總體以保守為策略，除非是聯(lián)合拿地，否則購地方面依然不會太激進(jìn)；部分房企近期采取了逆周期拿地策略，土地溢價率不高，有效控制了購地成本。”
從銷售面積看，今年1-9月商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月收窄0.5個百分點。“該指標(biāo)充分說明了當(dāng)前房屋交易市場雖然是降溫的，但絕對不悲觀。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，雖然市場普遍認(rèn)為今年樓市“金九”成色不足，但這更應(yīng)該理解為樓盤供應(yīng)增加，進(jìn)而導(dǎo)致具體樓盤的看盤詢價數(shù)量是有所減少的。
“到了10月，受部分城市定向限購等政策的影響，市場預(yù)期或有改善，這也容易帶來一定的市場交易反彈。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出。
雙向調(diào)節(jié) 平穩(wěn)為主
今年8月，央行提出利率并軌以來，北京、深圳等地銀行率先“換錨”，不同程度提高房貸利率水平。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月當(dāng)月，全國首套及二套房貸平均利率分別為5.51%和5.83%，環(huán)比上漲4個和5個基點，實現(xiàn)全國房貸利率4個月連漲。
企業(yè)方面，自今年“小陽春”過后，受政策影響，融資渠道全方位收緊，包括信托融資、債券發(fā)行以及開發(fā)貸等。
央行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘近日介紹，今年前三季度新增房地產(chǎn)貸款4.6萬億元，占新增人民幣貸款的33.7%，比去年全年低6.2個百分點。其中，新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款1萬億元，占同期各項新增貸款的7.7%，占比較去年全年降低3.9個百分點；此外，房企累計境內(nèi)債權(quán)融資5144億元，同比下降10.5%，較2018年全年減少8.98個百分點，延續(xù)2017年以來的持續(xù)下降態(tài)勢。
進(jìn)入9月后，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布依舊密集。比如，9月2日，上海銀保監(jiān)摸底信托公司房地產(chǎn)及通道業(yè)務(wù)；9月4日國常會要求，提前下達(dá)明年專項債新增額度，但明確規(guī)定不得流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月單月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)48次，前9個月房地產(chǎn)累計調(diào)控385次。“整體來看，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度依然刷新歷史紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示。
“房地產(chǎn)調(diào)控原則是亂必調(diào)，漲幅過高必然加碼，平穩(wěn)仍是主流。”張大偉指出，穩(wěn)定是雙向調(diào)節(jié)，大漲不是穩(wěn)定，但暴跌同樣也不是穩(wěn)定。
值得注意的是，在房地產(chǎn)投資市場增速降幅緩和之際，近期已有超30城發(fā)布各類人才引入政策。10月19日，海南省三亞市下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的通知》提出“全日制大專以及以上學(xué)歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納一年社保及個稅的，可在海南省購買一套房產(chǎn)”，市場解讀這一舉措為海南實施全域限購一年半后，首次迎來大幅度“松綁”。
“此類松綁客觀上使人才購房等候時間減少，這也有助于帶來更大的市場交易反彈，對于四季度交易活躍等都有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
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