熱點(diǎn)雖有 熱度已降 杭州樓市更趨理性 “金九銀十”風(fēng)光不再

接二連三的“萬(wàn)人搖”、主管部門(mén)介入調(diào)查的“公寓界拼多多”，土拍降溫、二手房降價(jià)……樓市傳統(tǒng)銷售黃金期“金九銀十”已過(guò)大半，杭州樓市熱點(diǎn)不斷。

熱點(diǎn)背后，信號(hào)強(qiáng)烈：在中央“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的明確表態(tài)下，樓市預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，理性回歸，房住不炒。

“銀十”怪象背后：投資客退潮

國(guó)慶假期，杭州誕生第16個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)——楊柳郡。10月2日，該樓盤(pán)公示登記結(jié)果，590套房、10416組登記，外界普遍認(rèn)為“最后的楊柳郡”會(huì)迅速清盤(pán)?？梢馔獾氖?，10月9日選房日，90平方米以上的大戶型依然搶手，44平方米至66平方米的小戶型卻遭遇大規(guī)模棄選，號(hào)子一直叫到了9201號(hào)購(gòu)房者。這場(chǎng)選房“馬拉松”，足足“跑”了10個(gè)小時(shí)。

“投資客在撤退。只有那些真正考慮自住的人，才會(huì)對(duì)戶型、樓層挑挑揀揀。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛分析，大規(guī)模棄選，正說(shuō)明本次搖號(hào)的參與者大多為了自住。

這幾天，記者走訪了幾家準(zhǔn)備本月開(kāi)盤(pán)的“網(wǎng)紅盤(pán)”，比如濱江區(qū)的綠城·曉風(fēng)印月、南星板塊的仁恒濱江園等，銷售人員均表示，意向客戶均是自住，投資客幾近絕跡。

在投資更為活躍的酒店式公寓市場(chǎng)，投資客也在離場(chǎng)。國(guó)慶假期，位于綠地·華家池項(xiàng)目?jī)?nèi)的“華家池·僑公館”，打出“68萬(wàn)起”的超低價(jià)格。事實(shí)是，一家銷售代理公司將一套酒店式公寓分割成3套銷售，由3個(gè)陌生人“共享產(chǎn)證”。如此“操作”，引來(lái)杭州市住保房管局介入。丁建剛分析，一套房拆成3套賣，折射出酒店式公寓市場(chǎng)分化嚴(yán)重，“雖然投資客尚存，但可投資額度已經(jīng)降低了。”數(shù)據(jù)顯示，今年前3季度，杭州市區(qū)酒店式公寓成交13471套，同比下降45.6%。

“萬(wàn)人搖”“不需搖”并存：新房降溫

投資在退潮，如果回顧一下剛剛過(guò)去的“金九”，還能看出更多端倪。

據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，9月，杭州新房成交量為11662套，與去年同期相比下降了約8.95%。今年前三季度，杭州商品房總成交93536套，較上年同期下跌了約17.01%，為2015年以來(lái)的第二低。

雖然9月出現(xiàn)2個(gè)“萬(wàn)人搖”的紅盤(pán)，但更多樓盤(pán)是“不需搖”的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月杭州樓市整體中簽率約為14%，較8月份的8%漲幅明顯。流搖樓盤(pán)多達(dá)43個(gè)，臨安區(qū)、余杭區(qū)成為流搖高發(fā)區(qū)。單個(gè)樓盤(pán)的表現(xiàn)，更能說(shuō)明中簽率在走高：8月金地·江山風(fēng)華推出的房源中簽率7.7%，但9月升至10.3%；新希望濱江·錦宸8月中簽率為5.56%，9月升到了17.9%……

進(jìn)入10月，開(kāi)發(fā)商的出貨節(jié)奏明顯加快。本月，杭州預(yù)計(jì)有61個(gè)盤(pán)入市，其中純新盤(pán)24個(gè)。少數(shù)擁有“限價(jià)彩蛋”的紅盤(pán)，依舊會(huì)紅得發(fā)紫。比如第17個(gè)“萬(wàn)人搖”大江東板塊河莊街道的金色和莊，均價(jià)1.2萬(wàn)元，比周邊二手房低了6000元，導(dǎo)致220套房子有28719戶家庭報(bào)名登記，成為杭州搖號(hào)至今報(bào)名人數(shù)最多的樓盤(pán)。不過(guò)，它并沒(méi)有“焐熱”整體行情，大多數(shù)樓盤(pán)則要“清冷”很多。像恒大·國(guó)璽悅龍府領(lǐng)出第一批預(yù)售證，共計(jì)124套，均價(jià)3.85萬(wàn)元/平方米，首開(kāi)只有54人報(bào)名，直接流搖。2017年，恒大的拿地樓面價(jià)為30387元/平方米，業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，項(xiàng)目保本房?jī)r(jià)是4.25萬(wàn)元/平方米。虧本銷售，足見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的判斷并不樂(lè)觀，與其捂盤(pán)僵持，不如割肉“搶跑”。

土地、二手房均降價(jià)：理性回歸

更多跡象表明，樓市已經(jīng)“入秋”。

從房地產(chǎn)的“面粉”——土地市場(chǎng)看，降溫十分明顯。“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”新政影響下，杭州土拍一改此前的火爆。9月以來(lái)，杭州共成功出讓涉宅地塊18宗，其中溢價(jià)率在20%以上的地塊僅有8宗，甚至還有3宗地塊底價(jià)成交?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在調(diào)控政策延續(xù)、融資環(huán)境趨緊、去化壓力顯現(xiàn)、短線預(yù)期鎖死的大背景下，土地市場(chǎng)也將更加趨于理性。

再看二手房市場(chǎng)。“從成交量變化來(lái)看，今年3月起，每個(gè)月都有一些回落。”杭州我愛(ài)我家品牌總監(jiān)周包軍認(rèn)為，杭州二手房成交正呈“階梯式”下滑趨勢(shì)，到9月二手房成交已跌至6098套。另一方面，二手房的供應(yīng)量相當(dāng)充裕，目前已有超過(guò)9.6萬(wàn)套二手房掛牌。隨著供應(yīng)增加和成交周期變長(zhǎng)，二手房的價(jià)格也在松動(dòng)，房東一改以往的“牛氣”，有了3%至5%的議價(jià)空間。周包軍認(rèn)為，回落是市場(chǎng)向“正常”的回歸。“尤其是土地‘雙限’，對(duì)穩(wěn)定預(yù)期的效果非常明顯。眼下，調(diào)控沒(méi)有出現(xiàn)任何松動(dòng)，購(gòu)房者情緒平和。”他表示，目前二手房市場(chǎng)投資客的身影較少，購(gòu)買者大多是自住客戶。