上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2019年三季度50城租金收益率研究報告》顯示，三季度50城租金收益率為2.4%，環(huán)比增長0.2%，同比下降7%。三季度50城租金由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲1%；租金收益率為2018年二季度后首次由降轉(zhuǎn)增。

從50個典型城市租金收益率情況來看，韶關(guān)、烏魯木齊、錦州、湛江和西寧等弱二線城市和三線城市租金收益率較高。另外，從50個典型城市租金收益率環(huán)比漲跌幅情況來看，廣州漲幅最大，為11%；南京、杭州、武漢和貴陽等熱點(diǎn)二線城市租金收益率環(huán)比跌幅最大。

隨著政策的收緊，三季度房地產(chǎn)市場結(jié)束了上半年的火熱狀態(tài)。市場回歸理性，租金重新上漲，租金收益率開始企穩(wěn)。易居房地產(chǎn)研究院預(yù)計未來幾個月房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)降溫，租金收益率有望保持穩(wěn)定。

50個典型城市租金收益率同比下降7%

報告顯示，2019年三季度50個典型城市租金收益率為2.4%，環(huán)比增長0.2%，同比下降7%。三季度50城租金由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲1%，租金收益率為2018年二季度后首次由降轉(zhuǎn)增。

易居研究院分析認(rèn)為，租金收益率同比下降是因為三季度房價同比上漲4%，而租金同比下跌3%，租金上漲速度遠(yuǎn)小于房價上漲速度。三季度50城租金結(jié)束了連續(xù)兩個季度的下跌且租金收益率企穩(wěn)，表明租房市場狀況有所好轉(zhuǎn)。

從歷史情況來看，2017年三季度至今，租金收益率持續(xù)震蕩下降，但下降幅度相比2016年二季度至2017年三季度已經(jīng)大幅減緩。報告認(rèn)為，2017年三季度前房價大幅上漲，租金收益率快速降低，而2017年三季度后房價漲幅開始震蕩收窄。2018年經(jīng)濟(jì)增速下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致租房需求減小，而同時樓市持續(xù)繁榮，部分城市租賃住房供應(yīng)量較大，但收入沒有增加，導(dǎo)致供大于求，租金下跌。

一線城市和三線城市租金收益率均有所增長

2019年三季度，4個一線城市的平均租金收益率為1.7%，環(huán)比增長1%，同比下降4%，環(huán)比由降轉(zhuǎn)增而同比降幅擴(kuò)大；31個二線城市平均租金收益率為2.3%，環(huán)比下降1%，同比下降6%，環(huán)比與同比降幅均收窄；15個三線城市租金收益率為2.5%，環(huán)比增長3%，同比下降8%，環(huán)比由降轉(zhuǎn)增，同比降幅收窄。

具體城市看，北上廣深4個城市的租金收益率分別為1.7%、1.8%、1.8%和1.5%，環(huán)比增幅分別為-2%、-2%、11%和-3%。其中，廣州租金收益率增長是因為租金上漲較明顯同時房價保持不變；其他3個城市租金收益率下跌主要原因均是房價漲幅超過租金漲幅。

4城租金收益率的同比漲幅分別為-7%、0%、-5%和-3%。2018年4季度以來，北京租金收益率基本保持平穩(wěn)；上海小幅上升；深圳逐步下降；廣州快速下降，出現(xiàn)了較明顯的內(nèi)部分化。比較重要的一個原因是北京與上海房地產(chǎn)市場較早調(diào)控、降溫，而深圳和廣州樓市則仍有相對較強(qiáng)的表現(xiàn)。隨著2019年三季度廣州樓市的降溫，其租金收益率開始上升。

熱點(diǎn)二線城市租金收益率環(huán)比跌幅最大

三季度50個典型城市租金收益率排名靠前的城市分別為韶關(guān)（3.8%）、烏魯木齊（3.6%）、錦州（3.4%）、湛江（3.2%）和西寧（3.2%），主要是弱二線城市和三線城市，近幾年房價整體漲幅不大，租金穩(wěn)步上漲，租金上漲幅度與房價上漲幅度相近，因此租金收益率較高。

租金收益率最低的城市分別為廈門（1.2%）、深圳（1.5%）、青島（1.5%）、福州（1.5%）和三亞（1.5%），這些城市的房價水平遠(yuǎn)超租金水平，并且近幾年房價漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅。值得一提的是廈門，本輪以來房價漲幅巨大，積累了一定的泡沫，租金漲幅遠(yuǎn)小于房價漲幅，因此租金收益率從2016年二季度來一直維持在50個典型城市中最低水平。

三季度50個典型城市租金收益率環(huán)比漲幅較大的城市分別為廣州（11%）、錦州（9%）、洛陽（9%）、韶關(guān)（9%）和湛江（6%）。這幾個城市的租金均環(huán)比漲幅較大，而房價環(huán)比下跌或持平，因此導(dǎo)致了租金收益率的上升。其中，環(huán)比漲幅為正的城市為22城，5個城市持平，23城漲幅為負(fù)。整體看，租金收益率上升的城市略少于租金收益率下降的城市，相比二季度有所好轉(zhuǎn)。

從環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)看，南京（-7%）、杭州（-7%）、武漢（-6%）和貴陽（-6%）等城市租金收益率環(huán)比跌幅最大。值得注意的是，該類城市均為熱點(diǎn)二線城市，且三季度均為租金下跌明顯但房價繼續(xù)上漲的城市，這和其上半年房地產(chǎn)市場過熱從而擠壓居民真實(shí)消費(fèi)能力有一定關(guān)系。

三季度50個典型城市租金收益率同比漲幅較大的5個城市分別為錦州（9%）、石家莊（6%）、重慶（6%）、濟(jì)南（4%）和宜昌（3%）。同比跌幅最大的5個城市為哈爾濱（-20%）、唐山（-20%）、煙臺（-19%）、三亞（-19%）和贛州（-18%）。