只有在房價(jià)明顯下調(diào)后，才有可能出現(xiàn)商業(yè)銀行針對差異化客戶采取差異化的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

住房按揭貸款市場是商業(yè)銀行零售金融的關(guān)鍵領(lǐng)域，推動其采用貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)，可實(shí)現(xiàn)LPR在銀行貸款定價(jià)體系中的基準(zhǔn)作用。而房貸轉(zhuǎn)軌LPR，也將進(jìn)一步完善LPR的形成機(jī)制。針對房貸利率LPR加點(diǎn)定價(jià)機(jī)制的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)出央行貫徹“對房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”的決心，讓利率市場化的“降息”福利為實(shí)體經(jīng)濟(jì)所享，不是為了向房地產(chǎn)行業(yè)輸血。

LPR實(shí)施后，對房貸利率的影響可重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面。

一是“房住不炒”，投機(jī)性買房無法期待利率成本下降。先前商業(yè)銀行的房貸利率參照“貸款基準(zhǔn)利率”上浮或下調(diào)一定比例，在各家商業(yè)銀行缺乏安全信貸資產(chǎn)投放渠道的大環(huán)境下，“基準(zhǔn)貸款利率”大多成為各商業(yè)銀行開展住房按揭貸款（尤其是首套房按揭貸款）的上限，競相打折成為現(xiàn)實(shí)的選擇，央行調(diào)控房地產(chǎn)市場往往需要靠窗口指導(dǎo)來實(shí)現(xiàn)。在房貸利率改革后，個(gè)人房貸利率按照LPR報(bào)價(jià)，首套房利率不得低于相應(yīng)期限的LPR利率，二套房貸利率不得低于“LPR+60個(gè)基點(diǎn)”，能真正起到對不同需求的住房者進(jìn)行差別化對待。

考慮到國內(nèi)外的宏觀環(huán)境，預(yù)計(jì)LPR后續(xù)大概率會走低，房貸新政將惠及存在剛需和改善性需求且自身有財(cái)務(wù)支付能力的購房者。但對投資性或投機(jī)性的購房者就不同了，二套房貸款利率是由“LPR+不低于60個(gè)基點(diǎn)”得出，就算是LPR下降了，基點(diǎn)增幅也可能會大于LPR增幅，導(dǎo)致購房者成本不會下降，反而有可能會不斷提升。近期央行領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于“房貸利率不會下降”的表態(tài)，更是進(jìn)一步佐證了這一判斷。

二是“因城施策”和“因行施策”短期難見效果。理論上，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況和客戶資質(zhì)存在差異，不同金融機(jī)構(gòu)的資金成本及服務(wù)的客群資質(zhì)也存在差異，住房貸款利率在嚴(yán)守“首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR利率，二套房貸利率不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)”的央行底線下也會有所差異。但持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控已對地方財(cái)政構(gòu)成較大的赤字壓力，如果沒有中央政府的硬性要求，各地方政府缺乏進(jìn)一步加碼房地產(chǎn)調(diào)控的動力，中央政府的下限通常會成為各地標(biāo)準(zhǔn)化的政策選擇。

對商業(yè)銀行來說，在此前房價(jià)上漲時(shí)，商業(yè)銀行并沒有基于借款客群的質(zhì)量進(jìn)行差異化風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，更多通過房地產(chǎn)按揭貸款抵押率來控制風(fēng)險(xiǎn)，并在政策允許的范圍內(nèi)通過利率優(yōu)惠來爭奪房貸客戶。只有在房價(jià)明顯下調(diào)后，才有可能出現(xiàn)商業(yè)銀行針對差異化客戶采取差異化的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

三是商業(yè)銀行零售金融創(chuàng)新對房貸利率差異化定價(jià)的影響。利率市場化后，商業(yè)銀行的息差空間不斷壓縮，創(chuàng)新激勵(lì)會進(jìn)一步提升。近年來，自稱“以零售和小微見長”的富國銀行，占據(jù)信貸資產(chǎn)端“半壁江山”的正是房地產(chǎn)抵押貸款。富國銀行認(rèn)為，在對美國人的重要性、財(cái)務(wù)安全的關(guān)聯(lián)性上，任何一項(xiàng)金融產(chǎn)品都比不上家庭按揭貸款。這一判斷，在中國可能更為適用。以家庭按揭貸款為切入點(diǎn)，富國銀行深耕家庭零售金融，針對購買不同類型住房、出于不同目的購買住房、愿意接受不同利率條件購買住房的消費(fèi)需求制定了差異化貸款產(chǎn)品，并推行交叉銷售，允許將信用卡日常消費(fèi)額的一定比例作為折扣項(xiàng)，轉(zhuǎn)換為按揭貸款本息金額的削減。交叉銷售的創(chuàng)新方式，會影響房貸的真實(shí)利率，而且更具隱蔽性。