隨著行業(yè)集中度不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)為了進(jìn)一步促進(jìn)規(guī)模增長(zhǎng)，使得整體負(fù)債規(guī)模持續(xù)增加。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前上市房企有息負(fù)債規(guī)模整體走高，隨著債務(wù)密集到期，下半年以來房企普遍面臨“債務(wù)壓頂”的局面。

80家房企有息負(fù)債規(guī)模超6萬多億

9月底，諸葛找房公布的80家上市房企負(fù)債情況顯示，2019年上半年，房企有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)一步提升，達(dá)到6.61萬億元，與2018年末相比上漲10.45%。其中，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、保利、萬科等20家房企的有息負(fù)債規(guī)模超千億。整體來看，房企債務(wù)普遍密集到期，債務(wù)壓頂，未來償債壓力大。

據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年上市房企的有息負(fù)債規(guī)模榜單中，80家房企有71家負(fù)債規(guī)模超過100億元。有息負(fù)債規(guī)模TOP20房企均超過了1000億元，總計(jì)達(dá)到42159.75億元，占80家上市房企總有息負(fù)債的63.73%；而有息負(fù)債規(guī)模TOP10房企總計(jì)達(dá)到29587.33億元，占80家上市房企總有息負(fù)債的44.73%。

2019年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)入監(jiān)管最嚴(yán)厲時(shí)期，各房企融資狀況分化加劇、房企發(fā)債成本攀升等均反映出當(dāng)前大環(huán)境資金緊張的狀況，同樣也反映出政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度。

從榜單來看，排名靠前的大多為規(guī)模房企，大型規(guī)模房企的融資能力相對(duì)較強(qiáng)，同時(shí)規(guī)模增長(zhǎng)和運(yùn)作需要更多的資金來支撐。但是在市場(chǎng)監(jiān)管和融資渠道收緊的大環(huán)境下，有息負(fù)債規(guī)模較高的房企償債壓力也不容小覷。

諸葛找房相關(guān)分析人士表示，部分龍頭房企一邊高喊“活下去”，一邊迅猛收購(gòu)拿地，令不少中小房企“既妒且懼”。在此背景下，信譽(yù)較好的大型地產(chǎn)企業(yè)能夠有更多渠道融到更多且相對(duì)低成本的資金，為保持現(xiàn)有的規(guī)模，繼續(xù)大力發(fā)債，而一些地方性小企業(yè)將面臨較大融資難度，有息負(fù)債規(guī)模的增速較低。

從上半年來看，龍頭房企有息負(fù)債增速普遍較高，中小房企或擴(kuò)張規(guī)?；蚪地?fù)債減杠桿。2019年上半年，銷售規(guī)模在2000億元以上的龍頭房企有息負(fù)債率增速均值為13.62%，1500億-2000億元規(guī)模房企有息負(fù)債率增速均值為13.94%，龍頭企業(yè)規(guī)模較大，償還能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，而且融資渠道和方式相對(duì)小型房企較為廣泛和多樣，更容易獲取資金。

三季度熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)

今年三季度，調(diào)控政策層面，中央政治局會(huì)議明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。業(yè)內(nèi)專家指出，這意味著“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行，“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)未變。在此基礎(chǔ)上，部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策再升級(jí)，例如大連、洛陽等加碼調(diào)控。

值得一提的是，近期，監(jiān)管部門再次強(qiáng)調(diào)專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。與此同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，針對(duì)檢查出的違規(guī)現(xiàn)象，將從嚴(yán)、從重處罰。

克而瑞地產(chǎn)研究中心相關(guān)分析人士指出，今年三季度，由于多個(gè)城市商品房銷售熱度繼續(xù)減退，7-8月市場(chǎng)維穩(wěn)，中西部已然成為目前主要的成交支撐。此外，融資收緊背景下房企到位資金增速持續(xù)減少，制約新開工面積累計(jì)同比增速降至8.9%的年內(nèi)低點(diǎn)。

另外，2019下半年以來，房企新開工面積和施工面積均呈現(xiàn)出高位回落態(tài)勢(shì)，且增速持續(xù)下降至低點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，前8月房屋新開工面積累計(jì)增速較1-7月繼續(xù)下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至8.9%，除開1-2月外已降至2019年年內(nèi)低點(diǎn)。從單月來看回落之勢(shì)更為明顯，8月單月施工面積僅1.89億平方米，同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降0.6%。

與此同時(shí)，持續(xù)從緊的融資環(huán)境令房企的拿地收儲(chǔ)更加謹(jǐn)慎。今年第三季度，土地成交均價(jià)表現(xiàn)為高位回落。例如：7月份土地成交均價(jià)為2686元/平方米，截至數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)日，9月地價(jià)為2482元/平方米。第三季度的整體成交均價(jià)為2494元/平方米，環(huán)比下降12%。

“一方面是受到熱點(diǎn)城市高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，另一方面，由于融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企拿地積極性明顯降低，底價(jià)成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價(jià)有所下調(diào)。”克而瑞分析人士指出，“整體來看，在第二季度市場(chǎng)熱度達(dá)到高峰后，第三季度在市場(chǎng)調(diào)控、金融監(jiān)管等多重因素的影響下，企業(yè)拿地理性回歸，土拍熱度明顯下滑。”

預(yù)計(jì)四季度涉房信貸仍將緊張

8月25日，央行宣布從2019年10月8日起以LPR為商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的參照標(biāo)準(zhǔn)：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限是相應(yīng)期限LPR加上60個(gè)基點(diǎn)。按照9月20日5年期以上LPR計(jì)算，首套房貸利率不低于4.85%，二套房貸利率不低于5.45%。

上述克而瑞分析人士認(rèn)為，在“房住不炒”的大環(huán)境下，疊加居民杠桿率和負(fù)債率不能繼續(xù)上升的原則要求，賦予各銀行加基點(diǎn)的自由裁決權(quán)必將受到“房住不炒”的政策約束，不能隨性逐利而為，房貸利率恐將易漲難跌。

在該分析人士看來，今年以來，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)頻繁、分化加劇，一城一行情、一月一行情，尤其是當(dāng)前樓市、地市成交量明顯下滑，部分城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)再次浮出水面，且有加劇趨勢(shì)；部分城市市場(chǎng)依然高歌猛進(jìn)、部分項(xiàng)目仍能開盤日光，供不應(yīng)求矛盾依然突出。“在這樣的市場(chǎng)背景下，預(yù)計(jì)四季度各城市仍將延續(xù)一城一策、有收有放的精細(xì)化調(diào)控，并強(qiáng)化執(zhí)行。”

克而瑞方面預(yù)判，今年四季度，貨幣資金環(huán)境有望進(jìn)入整體寬松局面。一方面，央行將積極運(yùn)用普遍降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)等政策工具，保持銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕。另一方面，LPR利率中樞有望進(jìn)一步下移，著力緩解民營(yíng)以及小微企業(yè)融資難、融資貴的困境，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“不過，房地產(chǎn)信貸政策將適度收緊，且恐將執(zhí)行窗口指導(dǎo)。”該機(jī)構(gòu)分析預(yù)測(cè)，一方面，房企融資收緊常態(tài)化，且有愈演愈烈之勢(shì)。銀行、信托、海外債等多種融資工具全面收緊，嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，居民房貸業(yè)務(wù)大幅縮量，短期房貸利率大概率將繼續(xù)向上調(diào)整。當(dāng)然，不同城市將呈現(xiàn)差異化的住房信貸政策，那些房?jī)r(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市，房貸利率上浮比例理應(yīng)更高。

針對(duì)房企的償債情況，上述諸葛找房分析人士指出，上半年房企面臨整體債務(wù)壓力，多數(shù)房企為緩解資金壓力，或加快去庫(kù)存，或減緩規(guī)模擴(kuò)張主動(dòng)去杠桿降負(fù)債。而中小房企要面對(duì)的形勢(shì)更為嚴(yán)峻，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來約有360家房企倒閉，破產(chǎn)原因多涉及不能清償?shù)狡趥鶆?wù)、嚴(yán)重資不抵債。“進(jìn)入下半年以后，融資環(huán)境更為嚴(yán)峻，在行業(yè)增速放緩的背景下，房企應(yīng)該加速推貨入市、提高周轉(zhuǎn)并加速回款。”