房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模接近15萬億規(guī)模，成為中國最大的名利場。這里有踏實的匠人，也有投機的獲益者，這里有追求陽光透明文化的企業(yè)，也有陰影下的交易。

巨量市場下的金錢誘惑，讓整個房地產(chǎn)貪污腐敗數(shù)量日益增加。不久前，一家知名地產(chǎn)商區(qū)域營銷總因為巨額貪污而震驚整個地產(chǎn)圈。隨后，這家地產(chǎn)商立馬換掉該區(qū)域營銷總，據(jù)悉，這位區(qū)域營銷總把貪污錢款全部上交公司之后，公司決定“息事寧人”。

如此高的貪腐金額，即便是地產(chǎn)圈也實屬少見。除了這樣驚人數(shù)額之外，房地產(chǎn)的貪污數(shù)量在過去兩年逐漸上升。當(dāng)一個行業(yè)從瘋狂發(fā)展開始逐漸進入調(diào)整期之后，房企紛紛開始加強內(nèi)部治理，而貪腐曝光的故事，就開始不斷上演。

“地產(chǎn)的貪腐實際上和行業(yè)的高速發(fā)展有密切關(guān)系，規(guī)模發(fā)展不計后果，良好的文化被稀釋，最終讓很多人選擇刀口舔血，而這個成本也沒有想象的那么大。”一位地產(chǎn)高管告訴第一財經(jīng)記者。

營銷、投資條線重災(zāi)區(qū)

“我們每年都會審計出一批人貪污，不過我們基本的處理方式是開除，不會移送司法機關(guān)。很多公司都是采取勸退的方式，除非數(shù)額特別大，一般不會去公安報案。”一家閩系地產(chǎn)商管理層告訴記者。

從目前實際爆發(fā)的案例看，營銷條線是整個房地產(chǎn)的貪腐重災(zāi)區(qū)。不過，土地投資、資金財務(wù)、人力資源等條口同樣存在貪污腐敗現(xiàn)象。

2017年，正榮地產(chǎn)（06158.HK）南京公司原總經(jīng)理萬延軍在當(dāng)年7月由于違規(guī)違紀(jì)被免職，隨后正榮地產(chǎn)將萬延軍告上法庭。其中，萬延軍通過自身職權(quán)，在南京正榮潤峯等項目囤號炒房，并因此獲利數(shù)千萬。此外，當(dāng)年正榮潤峯開盤曾出現(xiàn)一房難求的情況，因此市場出現(xiàn)“炒賣房號”，一個名額市場價高達50萬。

其中，營銷條線在里面具備巨量的尋租空間。“現(xiàn)在房子都是一房一價，我們實際上可以給一些房子相對較低的定價，另外一些房子更高一點的定價。”一位上市房企副總裁告訴記者。

按照這個邏輯，實際上對于一些“價格洼地”的房子，購房者必須通過“茶水費”等形式進行補償，而這里面很多錢都進入營銷自己的口袋。

2017年，中駿置業(yè)(01966.HK)位于上海的“中駿鉑景灣”就因為“茶水費”事件在地產(chǎn)圈不斷發(fā)酵。當(dāng)時銷售案場外中介通過賣房號的方式變相收取購房者好處費，并讓購房者獲得買房權(quán)利。從當(dāng)時的整個情況看，案場外中介對外的“茶水費”價格30萬~50萬不等。

此外，由于地產(chǎn)公司營銷需要外部中介渠道代理，這里面的傭金一般是房價的2%~3%不等，很多營銷人士會通過渠道回扣等方式牟取暴利，并通過把自來訪客戶變成渠道客戶，進而抽出這部分傭金費用，進而分成。

“這樣的事情在地產(chǎn)圈非常普遍，基本上公司也管不過來。看到這么多貪腐，有時候感覺自己在地產(chǎn)圈白干了。”一位華東地產(chǎn)圈營銷總告訴記者。

除了營銷之外，土地投資特別是并購?fù)顿Y，因為交易并不公開，實際上給了職業(yè)經(jīng)理人較大的尋租空間。

“一般而言每塊土地的投資價格都會上集團投資委員會審核，形成一個授權(quán)價。比如一塊土地的授權(quán)價格是10億，但是對方可能心理價位是8億，那么這里面就有很大的空間。通常雙方一合計，就把這個差價套出來，最后落入自己口袋。”一位知情人士告訴記者。

2019年，泰禾集團（000732.SZ）南京公司前總經(jīng)理朱兵站就被帶走調(diào)查，其中朱兵站在任總經(jīng)理期間曾代表泰禾并購兩塊土地，隨后該土地陷入官司，遲遲無法入市。

“以前有企業(yè)找我們合作拿地投資，第一次見面就直接說合作可以給我多少好處。”一家TOP20房企總裁告訴第一財經(jīng)記者。

此外，資金條線因為負責(zé)融資，實際上可以和很多機構(gòu)私下商議利率價格，進而通過獲得回扣等方式，謀取職業(yè)之外的“新收入”。

對于人力條線而言，通過空殼獵頭公司進行招聘，同樣可以把招聘費用“洗出”進入自己的腰包。“獵頭費用一般是固定年薪的20%，這里面就有空間。”一位地產(chǎn)獵頭告訴記者。

“實際上每個條線都有潛在的風(fēng)險點，營銷條線因為經(jīng)手的人比較多，大家都對業(yè)務(wù)比較了解，所以比較容易被查，工程、投資等條線因為經(jīng)手人過少，實際審計難度更大。”一位上市房企風(fēng)控中心總經(jīng)理坦言。

老板“退讓”

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房地產(chǎn)開發(fā)共有116個可能的尋租點。尋租者除各級政府、建設(shè)、規(guī)劃、房屋管理、土地管理、審計稅務(wù)等部門外，還包括銀行、房企內(nèi)部，甚至包括個體經(jīng)營承包者、居民等。

可以說，巨大的尋租空間，讓這個市場的貪腐現(xiàn)象屢禁不止。此外，目前房企對于貪腐現(xiàn)象還是比較“寬容”，對于很多職業(yè)經(jīng)理人而言，大不了走人，貪腐的機會成本并不大。

今年8月，萬達集團召開全集團廉潔自律警示教育大會，并公布《關(guān)于對王焱斌等人移交司法的審計通報》。萬達決定對王焱斌、密麗娜、付斌、張新亮四人予以解除勞動關(guān)系，錄入集團除名查詢系統(tǒng)，并移交司法。

萬達一直是地產(chǎn)圈對腐敗容忍程度較低的公司，每年都會有人被送入司法系統(tǒng)調(diào)查。而更多的公司，處理手段就相對比較溫和。

更多的公司，老板發(fā)現(xiàn)這類問題，基本就是開除了事，并沒有移送司法機關(guān)。幾年前，地產(chǎn)圈曾發(fā)生過營銷總貪腐幾千萬的案例，隨后該營銷總跳槽去另外一家TOP30公司繼續(xù)做營銷工作。

協(xié)信地產(chǎn)在商業(yè)板塊也有管理者因為違規(guī)，隨后在集團被點名罰款。不過，一般下家進行背景調(diào)查時，很多公司都選擇息事寧人。

“房地產(chǎn)發(fā)展太快，我們用人也不能只看別人的污點，如果有能力的人，我們會辯證看辯證用，即便是有些有貪污記錄的職業(yè)經(jīng)理人，如果能夠把公司帶上新臺階，我們也會繼續(xù)用。”一位浙系地產(chǎn)總裁曾私下告訴記者。

事實上，由于很多職業(yè)經(jīng)理人和公司內(nèi)部同樣進行了很多利益綁定，實際上讓老板在處理這類問題時顯得“虛弱”了不少。

“因為整個行業(yè)都存在各種各樣的貪腐現(xiàn)象，一般金額很小的或者事件不嚴(yán)重的，基本就是睜一只眼閉一只眼，這也給從業(yè)者提供了更加安全的環(huán)境。”一位地產(chǎn)人士說。

高速發(fā)展時代的偶然與必然

孔子曰：“從心所欲，不逾矩。”

在這個快速奔跑的行業(yè)和時代，規(guī)則不斷被打破，給了很多人套利的機會。但是行業(yè)發(fā)展開始逐漸完善和成熟之后，公司內(nèi)部治理的規(guī)范將會越來越強。

比如中梁控股（02772.HK）內(nèi)部的審計團隊就有來自公安、檢察院等背景，中梁控股希望借此加強審計能力，進一步完善公司管控。

中南集團的審計中心同樣有來自法院工作背景的管理層，應(yīng)用更多的偵查手段，同樣可以實現(xiàn)內(nèi)部反腐。

融信中國(03301.HK)內(nèi)部的規(guī)定則是，如果禮物超過5000元，就需要進行上報，否則就視為違規(guī)。

弘陽地產(chǎn)（01996.HK）則參與反舞弊聯(lián)盟，并邀請各家企業(yè)進行審計交流，進一步進行腐敗預(yù)防。

一般而言，隨著地產(chǎn)公司的規(guī)模逐漸擴大和成熟，內(nèi)部的監(jiān)管力度也會不斷增加。某種程度看，出現(xiàn)腐敗既是偶然，又是必然。偶然在于，總有一些人會在誘惑面前失去理智，從而逐漸陷入深淵。整個行業(yè)浮躁風(fēng)氣嚴(yán)重，在這樣的價值體系下，腐敗等問題層出不窮，這并非一家公司問題，必然在于，隨著整個行業(yè)反腐力度的增加，查出這些問題，實際上是行業(yè)不斷規(guī)范的標(biāo)志之一。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，全國商品房銷售額149973億元，同比增長12.2％，再創(chuàng)歷史新高。

“實際上還是目前行業(yè)的人才匱乏帶來的價值體系不完善，行業(yè)高速發(fā)展，整體用人還是比較粗放，因而出現(xiàn)這類情況。不過這幾年隨著管理的優(yōu)化，地產(chǎn)人的素質(zhì)也在慢慢提高，未來這類情況應(yīng)該會有好轉(zhuǎn)。”一位地產(chǎn)人力總分析。

在這個巨量的市場，管理的邊界和秩序越來越需要被定義，當(dāng)一個企業(yè)越做越大，怎么去保證核心文化和價值觀的傳遞和傳承，如何去規(guī)范行為不斷優(yōu)化公司治理，將成為未來新周期下地產(chǎn)商急需思考的問題。