曾被房地產(chǎn)業(yè)奉為圭臬的“逆周期拿地”準(zhǔn)則，在本輪市場下行期中似乎失效。

上海易居研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度，土地市場出現(xiàn)量價齊跌的局面，二線城市和三四線城市的交易面積跌幅均在10%以上。其中，8月和9月，熱點(diǎn)房企的拿地規(guī)模更是顯著下滑。比如，萬科在8月和9月的合計(jì)拿地支出，尚不足7月單月的水平。

與“高點(diǎn)賣房”的策略相對應(yīng)，“逆周期拿地”也稱“低點(diǎn)拿地”，是指房企在市場下行期獲取土地。通常來講，該策略符合“低進(jìn)高拋”的商業(yè)原則，有助于降低拿地成本，維持企業(yè)利潤。

2019年樓市進(jìn)入下行期已成為行業(yè)共識。今年上半年，隨著融資閘門的開啟，房企的確掀起一陣拿地?zé)岢?。但到下半年，樓市調(diào)控持續(xù)加碼，住宅市場反彈乏力，企業(yè)的情緒急轉(zhuǎn)直下。7月和8月以來，多家房企表示出“收縮投資”的意愿，并最終付諸行動。

如今，土地市場正繼續(xù)走低，并逐漸展現(xiàn)出價格上的誘惑力。未來，“逆周期”的策略還能繼續(xù)實(shí)施嗎？

供需意愿雙雙下降

上海易居研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度，全國336個城市的經(jīng)營性用地成交面積接近5.5億平方米，環(huán)比下降11%，同比下降10%。

分城市能級來看，今年一線城市土地供地力度明顯加大，第三季度成交量高達(dá)844萬平方米，同、環(huán)比漲幅分別為35%和13%，二線、三四線城市成交建面環(huán)比分別下降13%和11%。尤其是三四線城市，在自然資源部分類調(diào)控政策的指導(dǎo)下，供地量一直在縮減。

價格方面，今年第三季度，336城的整體成交均價為2494元/平方米，環(huán)比下降12%。各能級城市的土地交易價格普遍下滑。

該機(jī)構(gòu)指出，一、二線城市由于高價優(yōu)質(zhì)地塊減少而導(dǎo)致成交均價回落，三四線城市更多的是受樓市萎靡不振的影響，削弱了房企拍地的積極性。“第三季度三四線城市地價僅為1655元/平方米，環(huán)比二季度下降了14%。”其表示。

三季度的市場表現(xiàn)印證了數(shù)據(jù)的變化。蘇州、南京、武漢、天津等熱點(diǎn)二線城市，均出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象，且流拍土地?cái)?shù)量明顯高于二季度，另有不少優(yōu)質(zhì)地塊底價成交，或低溢價成交。上海易居研究院指出，近幾個月土地供應(yīng)量整體下滑，且一些地方政府設(shè)定了較高的土地底價。

在需求端，房企拿地意愿的下降更是顯而易見。

7月末，富力地產(chǎn)發(fā)布了一份內(nèi)部文件《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》，強(qiáng)調(diào)2019年下半年“原則上暫停拿地工作”，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目等特殊情況，可單獨(dú)呈報集團(tuán)董事長審批。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解，進(jìn)入下半年，大部分房企的策略是，強(qiáng)化銷售，同時收縮投資規(guī)模。如今看來，企業(yè)的確已經(jīng)付出行動。

中原地產(chǎn)指出，今年8月和9月，房企的拿地支出明顯減少。這兩個月間，僅有14家企業(yè)的拿地支出超過50億。此前的數(shù)月，大型房企單月拿地過百億的現(xiàn)象并不少見。

據(jù)該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年7月單月，萬科的拿地支出達(dá)到283億，到8月和9月，萬科的合計(jì)權(quán)益拿地總價不足200億。綠城在7月的拿地支出達(dá)到99億，但此后兩個月的合計(jì)拿地支出僅為44億。第三季度，富力在公開市場并無拿地動作，融創(chuàng)仍有零星拿地行為，但比此前明顯縮水。

消極拿地

按照慣常的運(yùn)營邏輯，房企傾向于在市場低點(diǎn)時進(jìn)行“逆周期拿地”。但在當(dāng)前的市場下行期，除了個別案例外，多數(shù)企業(yè)的拿地行為顯然不夠積極。

從8月開始，某20強(qiáng)房企蘇南區(qū)域負(fù)責(zé)人張遠(yuǎn)（化名）就不斷在朋友圈推送項(xiàng)目的營銷信息，其中包括中秋和國慶期間的價格優(yōu)惠措施。但上半年曾被頻繁發(fā)布的拿地海報，則甚少出現(xiàn)。

張遠(yuǎn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，近期公司的拿地規(guī)模確實(shí)在下降，但對銷售有明顯強(qiáng)化。就他所負(fù)責(zé)的蘇南區(qū)域而言，不僅預(yù)算所剩不多，而且被強(qiáng)化了拿地準(zhǔn)則，“‘老大’明確說了，寧可今年不再拿地，也不能拿錯哪怕一塊”。

企業(yè)的謹(jǐn)慎有其道理。從今年5月底至今，監(jiān)管層就不斷收緊房企的融資渠道，同時嚴(yán)控社會資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

受此影響，房企的信托、私募、ABS等渠道已被圍堵，銀行授信的審批流程也在延長，且企業(yè)融資成本明顯提升。上海易居研究院指出，9月房企的平均融資成本為6.47%，環(huán)比上升0.76個百分點(diǎn)。但分化情況嚴(yán)重，部分企業(yè)的平均融資成本已經(jīng)超過10%。

不僅如此，到今年年中，行業(yè)的整體負(fù)債率也在提升，其中TOP10房企的提升較為明顯。

“現(xiàn)在土地市場確實(shí)處于相對低點(diǎn)，部分地塊的價格比較有誘惑力。而且按照慣例，年底可能還會有一批不錯的地推出來。”張遠(yuǎn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道說，但總部會不會額外給預(yù)算，目前還不好說。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“低點(diǎn)拿地、高點(diǎn)賣房”只是一個理想狀態(tài)。因?yàn)樵谑袌龅忘c(diǎn)時，企業(yè)手里未必有足夠的拿地資金，而且對于“低點(diǎn)”，不同企業(yè)有不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)，“踩錯點(diǎn)”的情況并不少見。

“市場處于下行期或低點(diǎn)時，企業(yè)最先考慮的往往是如何穩(wěn)住陣腳，而不是伺機(jī)擴(kuò)張。”北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，真正能做到“逆周期拿地”的企業(yè)，都具有非凡的資金實(shí)力。另一種情況則是，企業(yè)具有冒險精神，敢于承擔(dān)負(fù)債的壓力，而不斷出手拿地。這種情況多見于對規(guī)模有追求的企業(yè)。

他認(rèn)為，“逆勢而上”的企業(yè)仍然存在，今年年末，如果部分城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，土地市場有升溫的可能。但距離市場信心的真正恢復(fù)，恐怕還有段距離。

該人士還表示，企業(yè)主動拿地意愿不強(qiáng)，還有一個原因，“如果是在一季度拿的地，今年還能通過搶開工，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)銷售，并形成一個正現(xiàn)金回流。”但下半年拿的地，已經(jīng)錯過了這個操作周期。