“十一”樓市調(diào)研：一線城市網(wǎng)紅盤也打折 二線城市新盤開盤即售罄
正值樓市“金九銀十”之際，這個“十一”假期看房的人還能否再現(xiàn)此前人山人海的盛景？
中證君假期走訪北京、廈門、南京、蘇州等多個熱點城市樓盤了解到，嚴格的調(diào)控政策下，購房者對后市預期平穩(wěn)，因此并不著急趕著在“十一”假期看房購房，“貨比三家”、“持幣觀望”的心態(tài)明顯。售樓處鮮有人氣爆棚的狀況，在北京，“十一”假期售樓處的人氣甚至不如平時周末。
北京自2017年開始顯著加大土地供應，并且出讓的地塊大多屬于“限房價競地價”的地塊，即在拍地之時起就已經(jīng)限定了未來房屋出售的最高房價。因此，目前北京市場的絕大多數(shù)在售新建純商品房住宅都是限競房。
限競房的集中入市，增加了供應，同時拉低了周邊二手房的價格，起到了引導樓市價格理性回歸的作用。
同一時期項目扎堆入市，還面臨著市區(qū)二手房的激烈競爭，銷售壓力倒逼之下，不少開發(fā)商不得不在限競房房型設計和軟裝方面下功夫。
中證君節(jié)日期間走訪了數(shù)個限競房“網(wǎng)紅盤”。
位于昌平區(qū)的某新盤是目前京城關注度排名前三的限競房A項目，二期項目今年5月入市，推出了120平米、140平米和160平米的三居、四居戶型。該項目最大的看點是引入了該地產(chǎn)集團的豪宅產(chǎn)品線，南向大面寬、低容積率、一梯兩戶、新風系統(tǒng)、室內(nèi)恒溫系統(tǒng)同時精裝修交房，均價在5.5萬元/平方米。
中證君了解到，盡管去化速度居前，但這一項目至今尚未售罄，除120平米左右戶型外，140平米和160平米的戶型仍有不少可供挑選。
位于A項目不遠處，即將開盤的B項目在產(chǎn)品設計上也是下足功夫。除了南向大面寬、新風系統(tǒng)、地暖和精裝修交房的類似配置外，B項目主打高得房率，B項目的銷售人員對中證君表示，B項目的多數(shù)戶型得房率在85%以上，頂樓贈送30平米的露臺，底層贈送花園面積，項目均價目前尚未確定，但預計與A項目差距不大。
中證君發(fā)現(xiàn)，即使是網(wǎng)紅盤，“十一”假期也人氣不旺。“房價現(xiàn)階段不可能上調(diào)，‘十一’假期大家都出去旅游了，這幾天來看房的甚至不如平時周末人多。”某項目銷售對中證君表示。
合碩機構首席分析師郭毅對中證君表示，限競房扎堆入市，競爭日趨激烈，開發(fā)商不得不在產(chǎn)品上積極做加法，相比以往，限競房產(chǎn)品力提升聚焦目標客戶的切實的生活需求，比如加大南向面寬，優(yōu)化空間功能，注重生活細節(jié)的精裝等等，當下的限競房則向著更“好住”的方向在努力。另一方面則在售價上做減法，加快去化。
中證君在走訪這些網(wǎng)紅盤時發(fā)現(xiàn)，即使是網(wǎng)紅盤，購房者若意向明確，實際能要到不小的優(yōu)惠力度。某網(wǎng)紅樓盤銷售表示，若能全款買房，裝修部分可打8折，算下來實際能夠優(yōu)惠接近20萬。而全款的付款周期實際是可以協(xié)商的，要求并不苛刻。
某樓盤銷售對中證君表示，參與排卡需要交20萬元定金，交完定金后即可享受總價一個點的優(yōu)惠并可優(yōu)先選房，同時定金隨時可退。在看完樣板間后，該銷售悄悄對中證君表示，排卡意向定金付2萬也行，同樣可以享受到前述一系列優(yōu)惠條件。只要符合購房和貸款資格，銷售可以根據(jù)客戶的情況設計符合客戶需求的付款周期和貸款方案。
強二線城市：新樓盤仍搶購火爆
近年來，廈門、鄭州、武漢、南京、蘇州等強二線城市崛起，這些城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，配套設施不斷完善，吸引了大量人才落戶。
中證君在“十一”假期走訪這些強二線樓市時發(fā)現(xiàn)，盡管這些城市新建住宅價格走勢平穩(wěn)，但攜上一輪價格大漲的余威，購房者仍看好樓市前景，不少新盤價格堅挺，難有議價空間。
中證君走訪了廈門地區(qū)多處新樓盤，多個樓盤在黃金周并沒有推出促銷活動。市區(qū)總價在500萬左右的洋房住宅項目，最大優(yōu)惠只是買房加購車位可享總價減10萬的優(yōu)惠。不少樓盤小戶型開盤當天便宣告售罄。
廈門地區(qū)多位銷售人員向中證君表示，廈門地區(qū)在售新盤均價在4萬-6萬/平方米，最貴的項目開盤價超過10萬/平方米。除了地段和裝修差異外，周圍配套是最大賣點。
在蘇州、南京等地區(qū)，這些地區(qū)老城區(qū)新樓盤項目基本被別墅和洋房包攬。從走訪結果看，市區(qū)新樓盤項目均沒有促銷活動。
以位于蘇州姑蘇區(qū)某樓盤為例，在售樓盤全部為別墅項目。該項目于2018年底開始銷售，目前聯(lián)排、疊拼、獨棟、復式等戶型一應俱全。
據(jù)銷售人員介紹，該項目目前實行“一房一價”，總價2000萬元起步。均價在4萬-6萬/平米。按照戶型和所在位置，價格差異較大。“靠近湖邊的位置，均價都在6萬/平方米。”
上述銷售人員稱，蘇州地區(qū)別墅項目也限購，外地戶口需要交夠2年社保，受購房資質(zhì)和貸款限制的影響，去化速度有限，所以現(xiàn)在還沒賣完。但是，項目不會降價。畢竟是姑蘇老城區(qū)，景觀和教育配套都是其他城區(qū)不能比的。項目是本土開發(fā)商拿地，地段十分稀缺。除非公司需要現(xiàn)金流，否則不會大規(guī)模促銷。
中證君走訪南京地區(qū)發(fā)現(xiàn)，樓房銷售人員在“十一”假期干勁十足。在景區(qū)附近的地鐵、商場發(fā)傳單的人員比比皆是。但是，所售項目卻不是南京的樓盤。多數(shù)位于鎮(zhèn)江句容，與南京遠郊江寧區(qū)仍然有較遠的距離。
中證君了解到，這些項目多數(shù)不限購，可以供外地人購買。由于項目距離市區(qū)較遠，為了吸引購房者，項目交房均為精裝修。多數(shù)戶型較好，89平米可以做到三居室，得房率超過80%。此外，部分項目還有贈送面積。
不過中證君了解到，在這些強二線城市，盡管不少新盤價格難有商量空間，但在一些區(qū)域，一手房和二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)了倒掛的情形，即周邊二手房價格實際成交價格低于一手房價格。這意味著，這些城市的一手房的價格存在一定的泡沫，購房者仍需理性看待。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中證君表示，從最近的市場看，部分城市降溫已經(jīng)開始出現(xiàn)，多個城市的新建住宅與二手房住宅市場均出現(xiàn)了降價促銷現(xiàn)象。除深圳外，大部分熱點一二線城市的庫存都有不同程度上升。在樓市調(diào)控重壓不改、信貸收緊的背景下，特別是目前的LPR計算利率方法下，實際房貸利率并未降低，這使得最近市場再次觀望。從市場看，熱點城市房價開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。
蓄客沖刺四季度
從一線城市的情況來看，盡管“十一”假期市場人氣不旺，但地產(chǎn)商和銷售仍通過一系列活動積極蓄客，全力沖刺四季度。
上述A項目銷售對中證君表示，11月A項目周邊將推出70平米和90平米的兩居和三居項目，盡管產(chǎn)品配置不及A項目，但由于總價低，預計去化速度將快于A項目。目前他們也在向那些預算不足的客戶積極推薦這一項目。
B項目計劃10月底開盤，沖刺四季度的意圖明顯。該項目銷售對中證君表示，目前該項目正在積極吸引客戶看房，購房者如果能介紹新客戶，還能夠享受更多折扣。
克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月在推案量上升、促銷力度加大的推動下，百強房企業(yè)績較7、8兩月提升明顯，單月權益銷售金額環(huán)比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個百分點。
從業(yè)績表現(xiàn)來看，受益于供貨力度的加大，9月TOP50房企中有超過8成的企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比提升。如恒大9月單月實現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模830億元，較8月環(huán)比大幅增長73.6%，世茂和
陽光城房企9月實現(xiàn)單月銷售金額320.9億元和271.9億元，分別環(huán)比增長49%和60.3%。
從目標完成情況來看，截止到9月末，在年內(nèi)設定了全年銷售目標的房企中，近4成房企目標完成率達到75%以上，另有近4成房企的目標完成率處于65%-75%區(qū)間，剩余房企目標完成率未達到65%。
克而瑞認為，四季度是房企沖刺全年業(yè)績目標的關鍵期，從房企的中期披露來看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點多集中在四季度，將為業(yè)績沖刺提供有力保障。相信在企業(yè)增加貨量供應、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會有一定的回升。
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