“十一”長(zhǎng)假期間，中國(guó)證券報(bào)記者走訪(fǎng)北京、廈門(mén)、南京、蘇州等多個(gè)熱點(diǎn)城市的新樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，在“房住不炒”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”調(diào)控精神下，購(gòu)房者對(duì)后市預(yù)期平穩(wěn)，多地售樓處并未出現(xiàn)人員爆棚的情況。傳統(tǒng)旺季不旺，房?jī)r(jià)橫盤(pán)甚至微跌或成為常態(tài)。值得一提的是，不少房地產(chǎn)商積極調(diào)整策略，利用國(guó)慶假期為新盤(pán)“蓄客”，全力沖刺四季度。

限競(jìng)房面臨去化壓力

中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，10月1-5日，北京二手房的網(wǎng)簽數(shù)量為26套，低于2018年同期的29套，新建住宅簽約量則基本持平。

盡管網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定滯后性，并不能完全反映國(guó)慶期間北京樓市的情況，但從記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)看，購(gòu)房者對(duì)后市預(yù)期平穩(wěn)，加之選擇增加，不論是一手房還是二手房，這個(gè)國(guó)慶期間的北京樓市有點(diǎn)“冷”。

目前北京市場(chǎng)的絕大多數(shù)在售新建純商品房住宅都是限競(jìng)房。限競(jìng)房的集中入市，增加了供應(yīng)，同時(shí)拉低了周邊二手房的價(jià)格，起到了引導(dǎo)樓市價(jià)格理性回歸的作用。不過(guò)，同一時(shí)期項(xiàng)目扎堆入市，還面臨著市區(qū)二手房的激烈競(jìng)爭(zhēng)，除了個(gè)別五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目不愁賣(mài)之外，不少項(xiàng)目面臨較大的去化壓力。

記者在多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目了解到，不少地產(chǎn)商在限競(jìng)房項(xiàng)目引入了更加實(shí)用的戶(hù)型設(shè)計(jì)。例如，不少項(xiàng)目在120平方米的戶(hù)型中做到了三室兩廳兩衛(wèi)的布局，以往這類(lèi)戶(hù)型的面積往往在150平方米以上，緊湊的戶(hù)型設(shè)計(jì)明顯降低了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

不過(guò)，盡管不少限競(jìng)房項(xiàng)目品質(zhì)可圈可點(diǎn)，但整體來(lái)看，限競(jìng)房仍然面臨較大的去化壓力。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，北京限競(jìng)房入市已經(jīng)14個(gè)月，但按照成交套數(shù)計(jì)算，網(wǎng)簽完成率只有43.7%。限競(jìng)房已經(jīng)連續(xù)多月出現(xiàn)供應(yīng)量大于簽約量的現(xiàn)象。

部分城市樓市降溫

近年來(lái)，以廈門(mén)、鄭州、武漢、南京、蘇州等為代表的二線(xiàn)城市樓市走強(qiáng)。記者國(guó)慶期間走訪(fǎng)這些二線(xiàn)城市樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，這些城市新建住宅價(jià)格今年以來(lái)走勢(shì)平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)島內(nèi)兩區(qū)的房屋均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右，這一價(jià)格已經(jīng)接近北京四環(huán)內(nèi)二手房均價(jià)。廈門(mén)地區(qū)多位銷(xiāo)售人員向記者表示，廈門(mén)地區(qū)在售新盤(pán)均價(jià)在4萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米，部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

在蘇州、南京等地區(qū)，其老城區(qū)新樓盤(pán)項(xiàng)目基本被別墅和洋房包攬。從記者走訪(fǎng)結(jié)果看，市區(qū)新樓盤(pán)項(xiàng)目均沒(méi)有促銷(xiāo)活動(dòng)。以位于蘇州姑蘇區(qū)某樓盤(pán)為例，在售樓盤(pán)全部為別墅項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2018年底開(kāi)始銷(xiāo)售，目前多種戶(hù)型一應(yīng)俱全。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目目前實(shí)行“一房一價(jià)”，總價(jià)2000萬(wàn)元起步，均價(jià)在4萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米。按照戶(hù)型和所在位置，價(jià)格差異較大。“靠近湖邊的位置，均價(jià)都在6萬(wàn)元/平方米。”

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，從目前的市場(chǎng)看，部分城市樓市降溫已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，多個(gè)城市的新建住宅與二手房住宅市場(chǎng)均出現(xiàn)了降價(jià)促銷(xiāo)現(xiàn)象。除深圳外，大部分一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的庫(kù)存都有不同程度上升。在樓市調(diào)控基調(diào)不改、信貸收緊的背景下，特別是目前的LPR計(jì)算利率方法下，實(shí)際房貸利率并未降低，這使得市場(chǎng)再次觀(guān)望。

多手段“蓄客”

從一線(xiàn)城市的情況來(lái)看，盡管?chē)?guó)慶期間人氣不旺，但地產(chǎn)商和銷(xiāo)售中介機(jī)構(gòu)仍通過(guò)一系列活動(dòng)積極“蓄客”，全力沖刺四季度。

據(jù)了解，“十一”過(guò)后，北京預(yù)計(jì)將有12個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市，區(qū)域分布在朝陽(yáng)、通州、昌平、順義、石景山、延慶等區(qū)域。目前不少項(xiàng)目已經(jīng)通過(guò)各種手段積極“蓄客”，全力沖刺四季度。有房企人士表示，目前北京的限競(jìng)房項(xiàng)目中，除個(gè)別項(xiàng)目外，不少項(xiàng)目都能有折扣優(yōu)惠，在四季度沖全年銷(xiāo)量的壓力下，不排除部分項(xiàng)目推出“以?xún)r(jià)換量”。

克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)較7月、8月提升明顯，單月權(quán)益銷(xiāo)售金額環(huán)比增長(zhǎng)23.9%，增幅較去年同期提升近11個(gè)百分點(diǎn)。

從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，受益于供貨力度加大，9月TOP50房企中有超過(guò)八成的企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升。如恒大9月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模830億元，較8月環(huán)比大幅增長(zhǎng)73.6%；世茂和陽(yáng)光城9月分別實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售金額320.9億元和271.9億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)49%和60.3%。

從目標(biāo)完成情況來(lái)看，截至9月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企中，近四成房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，另有近四成房企的目標(biāo)完成率處于65%-75%區(qū)間，剩余房企目標(biāo)完成率未達(dá)到65%。

克而瑞認(rèn)為，四季度是房企沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的關(guān)鍵期。從房企中期報(bào)告來(lái)看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點(diǎn)集中在四季度，將為業(yè)績(jī)沖刺提供有力保障。相信在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度之下，四季度房企整體銷(xiāo)售規(guī)模會(huì)有一定回升。