距離房貸利率新政策生效還有一周時(shí)間，全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率“換錨”正在有序推進(jìn)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房貸利率改革可為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)I造穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度，有利于盡快建立房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制。
近期，央行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》）稱(chēng)，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（簡(jiǎn)稱(chēng) LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。這也被市場(chǎng)喻為房貸利率“換錨”。
在此之前，自2015年10月24日延續(xù)至今，我國(guó)房貸利率定價(jià)是采取基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)的方式。房貸的貸款基準(zhǔn)利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。
“房住不炒”調(diào)控基調(diào)不變
新政策顯示，央行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)加點(diǎn)下限合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
各銀行實(shí)際發(fā)放的貸款利率可根據(jù)借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動(dòng)方式和類(lèi)型等要素，在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)確定。
人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在8月20日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上透露，新的LPR形成機(jī)制并不會(huì)使房貸利率下降。劉國(guó)強(qiáng)表示，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
根據(jù)9月20日公布的新版LPR第二次報(bào)價(jià)顯示，1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR是4.85%。相比前值，1年期LPR已經(jīng)連跌兩個(gè)月，五年期LPR環(huán)比上月持平。
“本次5年期以上LPR報(bào)價(jià)不變，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前利率求穩(wěn)的導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，LPR利率存在下行空間，但不排除各地在基點(diǎn)上依然有小幅提高，使得最終的定價(jià)利率有小幅上升。
對(duì)于居民家庭的影響，央行《公告》明確，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
市場(chǎng)人士指出，2019年10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日，意味著房貸利率換錨下限得以明確。目前全國(guó)多地房貸利率“換錨”工作有序推進(jìn)、進(jìn)展良好，以確保新老政策轉(zhuǎn)換過(guò)程平穩(wěn)過(guò)渡。
人民網(wǎng)房產(chǎn)從多個(gè)信源處了解到，各地金融機(jī)構(gòu)正加快系統(tǒng)改造，一部分地區(qū)房貸利率正在逐漸切換到“新版”，近期逐步落地。
據(jù)報(bào)道，自9月5日起，招商銀行已在深圳試水新版?zhèn)€人住房貸款利率。
此前，有媒體報(bào)道稱(chēng)，據(jù)招行深圳某支行個(gè)貸經(jīng)理介紹，按總行規(guī)定，新利率下該行深圳地區(qū)首套和二套房貸利率分別在最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）加30個(gè)基點(diǎn)和60個(gè)基點(diǎn)，利率分別為5.15%和5.45%。而此前首套利率為5.145%、二套5.39%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。
有消息顯示，北京也已給出貸款利率新算法執(zhí)行后的加點(diǎn)情況，首套房利率不低于LPR加55個(gè)基點(diǎn)，二套房不低于LPR加105個(gè)基點(diǎn)。若按9月20日5年期以上LPR計(jì)算，北京地區(qū)個(gè)人房貸浮動(dòng)下限為5.4%，二套房浮動(dòng)下限為5.9%。而此前首套利率為5.39%、二套5.88%。改革前后首套房相差了0.01%，二套房相差0.02%。已有不少研究機(jī)構(gòu)證實(shí)上述消息真實(shí)性，但還未官宣。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英向人民網(wǎng)房產(chǎn)表示，從北京地區(qū)新政下的首套房及二套房貸利率相比之前房貸利率來(lái)看，新政下的房貸利率均有所上浮。這表明即使在新政房貸利率下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依舊從嚴(yán)，不會(huì)放松。
房貸新政對(duì)購(gòu)房者影響不大變化 將因城而異
《公告》第四條規(guī)定，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
對(duì)此，國(guó)金證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，對(duì)于原來(lái)首套房貸利率有折扣的城市，如上海首套房貸利率 95 折，按 5 年期及以上算即 4.655%，在加點(diǎn)下限為 0 的情況下，利率實(shí)際至少上升 19.5bps，如果加點(diǎn)下限大于0，則利率實(shí)際上升得更多。
而對(duì)于原先首套房貸利率有所上浮的城市，如北京上浮 10%，為 5.39%，預(yù)計(jì)銀行大概率不會(huì)因?yàn)槔氏孪藿档投档蛯?shí)際貸款利率，因此實(shí)際利率不會(huì)有太大影響，只有極少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)會(huì)享受到利率下限降低帶來(lái)的優(yōu)惠。
一位銀行從業(yè)者向人民網(wǎng)房產(chǎn)表示，房貸利率正式掛鉤LPR，意味著個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，體現(xiàn)出了更加明顯的市場(chǎng)化特征。
可以看到，LPR下限將因城而異，還需受到房貸款利率底線、當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限、銀行浮動(dòng)加點(diǎn)三大調(diào)整因素制約。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)辯證看待LPR房貸新政與購(gòu)房者的關(guān)系，此次房貸新政對(duì)于剛需購(gòu)房者影響并不會(huì)很大，但是對(duì)于二套房的購(gòu)房者影響比較大。
“最終計(jì)算的利率可能有微小上調(diào)，但本身對(duì)于購(gòu)房者的利率不會(huì)帶來(lái)太多的負(fù)擔(dān)。”嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，相關(guān)購(gòu)房者近期關(guān)鍵要注意銀行貸款額度和金九銀十降價(jià)促銷(xiāo)動(dòng)作。
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