經(jīng)歷史上最嚴(yán)調(diào)控下的小陽(yáng)春、境內(nèi)外融資渠道全面收緊之后，2019年“金九”成為考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售決心及營(yíng)銷能力最重要的節(jié)點(diǎn)。

億翰智庫(kù)《2019年1-9月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP200》榜單顯示，前九個(gè)月TOP10房企銷售額一舉超3.2萬(wàn)億元，與此同時(shí)，銷售過(guò)千億的房企較8月份再增4家、TOP30房企門(mén)檻值繼續(xù)延續(xù)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，行業(yè)集中度再次提升。

TOP30房企銷售端集中度達(dá)50%

前9個(gè)月，房企各陣營(yíng)門(mén)檻值仍然保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，但TOP20房企增速呈現(xiàn)放緩明顯態(tài)勢(shì)，同比漲幅較2018年同期下降63%。對(duì)“千億目標(biāo)”的強(qiáng)烈追求之下，TOP30房企門(mén)檻值延續(xù)了高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同比2018年1~9月上升18%，集中度達(dá)到50%。

頭部房企的優(yōu)勢(shì)則更為顯著，億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，“碧萬(wàn)恒”三強(qiáng)房企銷售額已突破1.5萬(wàn)億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)每經(jīng)記者表示，“行業(yè)集中度對(duì)提升比如會(huì)給中小房企帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，至少中小型房企在投資、拿地、房屋銷售方面都受到一些掣肘。當(dāng)下應(yīng)該適當(dāng)考慮，尋找一些新的機(jī)會(huì)，包括存量物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、農(nóng)村集體建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)等等，都值得中小型房地產(chǎn)企業(yè)積極嘗試。”

億翰智庫(kù)預(yù)測(cè)，由于行業(yè)融資環(huán)境的逐步緊縮，為提高行業(yè)話語(yǔ)權(quán)，并降低融資難度，“準(zhǔn)千億”房企規(guī)模訴求愈加強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)企業(yè)間兼并合作將更加頻繁，2019年千億房企陣營(yíng)將再度擴(kuò)容。

恒大“金九”效應(yīng)顯著 世茂重回第一梯隊(duì)

1~9月，TOP10房企銷售額一舉超3.2萬(wàn)億元，但表現(xiàn)最為亮眼的企業(yè)當(dāng)屬中國(guó)恒大與世茂房地產(chǎn)。

單月數(shù)據(jù)看，中國(guó)恒大9月全口徑銷售金額高達(dá)830億元，不僅位居全行業(yè)首位，更創(chuàng)下歷史新高。2019年9月，恒大全口徑銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)74%，同比增長(zhǎng)32%，“金九”效應(yīng)顯著。

世茂房地產(chǎn)則以累計(jì)全口徑合約銷售金額1740億元、同比增長(zhǎng)44%重回TOP10，歷時(shí)五年再度回歸行業(yè)第一梯隊(duì)。世茂9月單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍然不俗：銷售金額約320.9億元、居行業(yè)第六，環(huán)比增長(zhǎng)49%、同比增長(zhǎng)57%，9月單月全口徑合約銷售面積為180.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)50%，同比增長(zhǎng)41%。

“從銷售數(shù)據(jù)上看，由于以上企業(yè)自身較為穩(wěn)定，世茂這兩年進(jìn)行的一系列做大規(guī)模、收購(gòu)項(xiàng)目的動(dòng)作，令公司在銷售層面能夠獲得較好的成績(jī)。這從一個(gè)側(cè)面也說(shuō)明，大型房企現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定的情況下，業(yè)績(jī)不會(huì)受到太大的影響，而部分缺乏穩(wěn)定性和規(guī)模效應(yīng)的企業(yè)，則相對(duì)更容易受到市場(chǎng)壓力大影響，業(yè)績(jī)呈現(xiàn)一定的波動(dòng)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

土地市場(chǎng)或進(jìn)一步降溫

在近期調(diào)控政策延續(xù)“維穩(wěn)”的大基調(diào)下，億翰智庫(kù)預(yù)計(jì)未來(lái)融資端政策收緊趨勢(shì)大概率將延續(xù)。

億翰智庫(kù)分析，資金端及全年目標(biāo)壓力的共同該作用下，企業(yè)加速推盤(pán)的搶收意愿明顯。由于融資政策短期內(nèi)暫無(wú)明顯放松的可能，加之臨近年末，工程款和農(nóng)民工工資等各項(xiàng)資金支出量較大，現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)的重要程度可見(jiàn)一斑。

另一方面，金九銀十更是實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)的黃金時(shí)點(diǎn)，為完成全年銷售目標(biāo)，企業(yè)推盤(pán)搶收的意愿會(huì)更加強(qiáng)烈。進(jìn)入三季度以來(lái)，中小房企也追隨規(guī)模房企的腳步，大舉進(jìn)入營(yíng)銷行列，并儲(chǔ)備了充裕的可售貨值。因此，總體來(lái)看，四季度行業(yè)的供應(yīng)量將有一定支撐，在剛需剛改的基礎(chǔ)下，成交端或?qū)⒀永m(xù)回暖趨勢(shì)，全年新房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)。

基于房企對(duì)銷售回款的重視，無(wú)論是客觀政策層面還是房企的主觀意愿，在現(xiàn)金流緊張的情況下，房企有可能做出以價(jià)換量的選擇。

而土地成交溢價(jià)率下半年來(lái)明顯走低，顯示企業(yè)在投資端表現(xiàn)趨于謹(jǐn)慎，因此億翰智庫(kù)預(yù)計(jì)，未來(lái)在資金壓力限制下，企業(yè)在土地投資上仍將維持謹(jǐn)慎態(tài)度，土地溢價(jià)率下行趨勢(shì)也將大概率維持。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，“后續(xù)宅地交易市場(chǎng)是否活躍，取決于房企的去庫(kù)存效果以及資金回籠狀況。從目前來(lái)看，庫(kù)存去化壓力依然較大、資金狀況也沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性的改變，據(jù)此判斷，至少今年10月份宅地交易市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)降溫，購(gòu)地增速曲線也將繼續(xù)下行。”