"金九"褪色，"銀十"將平淡走過，炒房客空間已不在。

送走了褪色的"金九"，能否迎來轟轟烈烈的"銀十"？答案即使不說，大家心里面也早已是一本清賬。

剛剛過去的9月，新盤降價打折形成了一股風，吹遍了大江南北。這邊，廣州番禺某盤每平方米直降6000元；那邊，天津某盤就能7折甩賣。這邊，合肥涌現(xiàn)出一批特價房；那邊，鄭州打折促銷就能遍地開花。哪一個樓盤如果沒有一點"彩頭"，房子都不好意思拿出來賣。

但是，在降價"搶客"與打折促銷之下，"金九"的效果卻差強人意，并沒有帶來"置業(yè)潮"的出現(xiàn)，樓市成交不升反降。這其實也預(yù)示著已經(jīng)到來的"銀十"轟烈不起來，必將平淡走過。

正如一句話說的那樣，"一鼓作氣，再而衰，三而竭"。"一鼓作氣"都沒有打開局面，碰了一鼻子灰，那么接下來的道路就可想而知，不那么好走了。

成交量的下降，其實并不僅僅只是因為購房者不買賬，還有就是在調(diào)控力度逐漸加大之下，炒作與投機已經(jīng)沒有了空間，炒房客與投機者慢慢被擠出了樓市。這就解釋了，為什么前段時間某小區(qū)二手房掛牌量激增，一夜之間1420套房子被拋售。

房子不能帶來豐厚回報，引起炒房客售賣止損，這樣的連鎖反應(yīng)近年來已經(jīng)屢見不鮮了。

這些現(xiàn)象表明，今天的房地產(chǎn)，已經(jīng)不再是過去的樓市。

第一，房地產(chǎn)的作用發(fā)生了變化。社科院報告中的一段話，講的非常直白，也非常的具體。社科院指出，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的擠出效應(yīng)已經(jīng)大于帶動效應(yīng)。

社科院的原文是這樣的：盡管2018年表面上中國房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長有0.6左右百分點的帶動貢獻，但是其擠出效應(yīng)已大于帶動效應(yīng)。也就是說，去年房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的綜合貢獻已經(jīng)為負。

兩個月之前的730會議提出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。這一定調(diào)的出臺，房地產(chǎn)未來的框架也基本定型了。房地產(chǎn)的作用已經(jīng)悄然發(fā)生了變化，經(jīng)濟不再過度依賴房地產(chǎn)。

第二，人們對房地產(chǎn)的認知發(fā)生了改變。這種認識的改變，最開始體現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士的身上。

以前，某些教授說，"房地產(chǎn)是最大的實體經(jīng)濟"，"只要房地產(chǎn)業(yè)才能救中國"。而現(xiàn)在，專家們說，"房子建起來是用于住的，那就是實體經(jīng)濟；用來炒的，就是虛擬經(jīng)濟"。

更加客觀與理性的看待樓市，既不去神話它，也不刻意得看低它，這是認知能力提升的外在表現(xiàn)。

"房住不炒"的定位越來越深入人心，烙印在人們心頭的"買房致富"的經(jīng)驗主義，也在發(fā)生著改變。房子的居住屬性逐漸增強，以居住為目的的買房也在增多。

第三，15萬億銷售額之后，難解供求關(guān)系的變化。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜稱，"15萬億"后，市場會發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，2019年樓市大概率會下降"。

城鎮(zhèn)人均居住面積，達到了39平方米。用潘石屹的話說，這個水平已經(jīng)跟發(fā)達國家一樣了。但是，潘石屹又指出，"到目前為止，房子不再是剛需了"。

一方面，樓市經(jīng)過20年的發(fā)展，房子確實不少了，達到了一個"怪嚇人"的數(shù)字；另一方面，住房需求高峰見頂，人口不足以再支撐樓市。

海通宏觀分析師姜超指出，我國上一輪出生人口高峰在80年代后期，勞動年齡人口數(shù)量在2013年見頂，這意味著住房需求高峰已經(jīng)見頂，而2018年我國新出生人口僅僅1523萬，創(chuàng)下過去50年的最低水平。

這意味從人口來看，住房的剛性需求將持續(xù)下滑。樓市確實不一樣了，要用發(fā)展的眼光來看待新樓市。