北京房地產(chǎn)市場的調(diào)整仍在繼續(xù)，“金九”落空已成事實。中新經(jīng)緯近日走訪北京二手房市場發(fā)現(xiàn)，部分購房者觀望情緒加重，推遲買房或換房時間的意愿濃厚，二手房市場的議價空間正在加大。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說：“掛牌價是掛牌價，實際成交價都可以談，一套房子談下來二三十萬都很正常。”
貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，北京掛牌在售二手房房源數(shù)量明顯增加，達(dá)到了9.7萬套，但交易上卻是量價齊跌，9月份二手房的網(wǎng)簽量同比下降近1/4，市場處于低溫狀態(tài)。專家認(rèn)為，樓市“銀十”很難再現(xiàn)，市場的低溫態(tài)勢可能持續(xù)到春節(jié)前。
01 買方市場
為了吸引購房者看房，一些大型房產(chǎn)交易平臺上，打著“急售”“業(yè)主誠心出售”“雙節(jié)特惠特價房源”“低于市場價30萬”等標(biāo)簽的二手房房源并不少見。業(yè)主降價的同時，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也著急，某房產(chǎn)交易平臺則推出“全民挑房節(jié)”，部分房源的中介費(fèi)還有一定力度的優(yōu)惠。
某平臺上，朝陽區(qū)北三環(huán)以里某小區(qū)一套三居室的掛牌價降至了約6.4萬元/平方米，明顯低于該小區(qū)約7.5萬元/平方米的均價。負(fù)責(zé)該房源的經(jīng)紀(jì)人郭棟（化名）告訴中新經(jīng)緯（微信號：jwview），該房源位于頂樓，且距離上次交易不足兩年，稅費(fèi)較高，加上業(yè)主希望早點賣出去，報價就低了一些。
而在臨近小區(qū)的一個70平方米的三居室，掛牌價達(dá)到了8.1萬元/平方米。但郭棟稱，這個業(yè)主也著急出售，價格可以再談，“這個小區(qū)前不久成交了一套兩居室，掛牌價為460萬元，后來客戶與業(yè)主多次協(xié)商，最終以420余萬元成交。如果確定想要的話，我們都可以幫客戶和業(yè)主談，一套房子談下來二三十萬都很正常。”
即便是主動降價，購房者的置業(yè)熱情也不高。郭棟稱，現(xiàn)在看房的客戶都不太著急，會看很多套房子，慢慢對比，都期望價格能夠再降一些。貝殼研究院27日提供的數(shù)據(jù)顯示，9月北京鏈家客戶成交周期環(huán)比延長5天至89天，為2017年以來的最高值；房源成交周期保持在100天的高位，業(yè)主繼續(xù)選擇降價促成交，調(diào)價中降價比例增至90.5%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，市場持續(xù)低迷后，買賣雙方的預(yù)期均有下降，新入市的業(yè)主和客戶開始減少。9月，北京鏈家二手房新增房源量及客源量分別環(huán)比下降3.4%和6.3%，帶看量環(huán)比下降2.2%。
02 量價齊跌
對于周邊二手房市場的表現(xiàn)，郭棟并不愿意用“低迷”等字眼來形容。“從這一年多來看，市場整體還是比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大起大落。”但郭棟也坦言，當(dāng)前周邊二手房的房價已經(jīng)比高位有了1萬元/平方米左右的回調(diào)。
成交量與價格出現(xiàn)下調(diào)，已經(jīng)是不爭的事實。貝殼研究院稱，9月北京二手房網(wǎng)簽約1.14萬套，環(huán)比下降5.6%，同比下降25.6%，北京鏈家二手房實時成交環(huán)比下降6.9%。在換房需求釋放難、剛需占比提升（400萬以下物業(yè)成交占比環(huán)比增加3.1個百分點）的情況下，均價下跌幅度加大，9月成交均價為59686元/平，環(huán)比下跌2.5%，同比下跌3.5%，近四個月以來跌幅持續(xù)擴(kuò)大，市場處于低溫狀態(tài)。
而據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計，截至23日，北京9月份二手住宅的網(wǎng)簽量為8275套，環(huán)比下降7.01%，同比下降33.14%。同時，我愛我家自身的實時交易量環(huán)比下降2.90%，同比下降23.53%，成交均價為55890元/㎡，環(huán)比下跌1.17%。與8月相比，北京9月份二手房市場的量價仍在小幅下行。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示，北京房地產(chǎn)市場有個月網(wǎng)簽1.2萬套的基本線，月網(wǎng)簽低于1.2萬套，市場肯定是低迷的，而如果不足1萬套，價格更是會下調(diào)。
除了嚴(yán)厲的調(diào)控致使市場降溫外，房源供應(yīng)量的井噴也加重了購房者觀望情緒。近日，“北京二手房庫存兩年暴漲246%”的說法引發(fā)關(guān)注。據(jù)媒體報道，2019年9月北京二手房掛牌總量為91076套，而2018年9月二手房掛牌49296套，2017年11月掛牌25941套。
對于在售房源大幅增加，張大偉分析稱，主要是因為之前不允許掛出的房源再次掛牌出售，包括高單價房源、商住類房源；同時，二手房交易周期的拉長，也讓掛牌的房源數(shù)量增多。
另一方面，新房市場特別是限競房供應(yīng)量的持續(xù)增加，也對二手房的交易產(chǎn)生影響。張大偉說：“北京新建住宅市場庫存比2018年同期的5萬套，增加了1.7萬套，加上現(xiàn)在限競房與二手房的總價款比較接近，二手房不降價就很難賣出。”
03 專家：樓市難再沖新高
在即將過去的9月，北京新房市場的表現(xiàn)較為一般。我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，截至23日，9月北京新建商品住宅（不含保障房、商住房、共有產(chǎn)權(quán)房）成交2382套，環(huán)比8月同期下降0.92%，比去年同期下降2.02%，市場同環(huán)比基本持平。共有產(chǎn)權(quán)房則成交861套，環(huán)比增長168.22%，同比下降31.61%。
事實上，我愛我家研究院認(rèn)為，從2016~2019年北京新房、二手房下半年的月度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，能稱得上“金九”的也只有2016年。2016年9月，北京二手住宅網(wǎng)簽30516套，新建商品住宅（不含保障房、商住房、共有產(chǎn)權(quán)房）網(wǎng)簽5364套，明顯高于其它月份；2017年、2018年，無論新房還是二手房，交易量都沒有比當(dāng)年的7、8月或11、12月多出多少；至于2019年，截至23日，9月的新房、二手房交易量都低于8月同期，“金九”無從談起。
張大偉稱，自2009年以來，樓市的表現(xiàn)很大程度上要受到調(diào)控政策的擾動，“金九銀十”特征已經(jīng)不明顯，同時，今年熱點城市的房地產(chǎn)市場開始逐漸下行，購買力很難再支撐樓市繼續(xù)沖高。
許小樂對中新經(jīng)緯表示，根據(jù)往年成交數(shù)據(jù)來看，國慶期間二手房成交并不高，因此，10月份北京二手房市場成交量大概率將保持在1~1.1萬套，價格持平或小幅下跌。樓市“銀十”很難出現(xiàn)，市場的低迷態(tài)勢可能持續(xù)到春節(jié)前。
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