摘要：2018年開始，長(zhǎng)租公寓行業(yè)洗牌不斷，集中程度與日俱增。
2018年開始，長(zhǎng)租公寓行業(yè)洗牌不斷，集中程度與日俱增。一方面，龍頭企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，繼續(xù)獲得資本的加持，推動(dòng)行業(yè)快跑；與此同時(shí)，亦有競(jìng)爭(zhēng)者不斷宣告退出。對(duì)此，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)榮直言，“租賃行業(yè)是需要思考、需要反思的行業(yè)”。
“沒有規(guī)模，肯定不會(huì)有利潤(rùn)。”龍湖集團(tuán)冠寓發(fā)展部總經(jīng)理張智聰近日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于投身租賃行業(yè)的房企而言，必須形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，若“管理的房間低于5萬間，將幾乎不可能盈利”。
從行業(yè)本身的發(fā)展來看，長(zhǎng)租公寓行業(yè)還很稚嫩，洗牌才剛開始。張智聰認(rèn)為，未來在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上走到最后的只會(huì)是幾家龍頭品牌。而冠寓沉淀三年，從前期快速發(fā)展，到現(xiàn)在主動(dòng)控速度，深耕產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，希望能夠?qū)崿F(xiàn)“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”。
對(duì)抗熵增：冠寓的資本與運(yùn)營(yíng)之考
作為集團(tuán)四大主航道業(yè)務(wù)之一，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)被龍湖寄予厚望。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，龍湖冠寓累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量超6萬間，上半年租金收入同比增長(zhǎng)207%達(dá)到4.26億元。在今年8月舉辦的業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖CEO邵明曉稱，冠寓現(xiàn)在已經(jīng)基本做到頭部領(lǐng)域，再往前走“有希望做到完全的領(lǐng)先”。
在日前于上海舉行的冠寓全新品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)暨上海顧村公園店啟幕儀式上，龍湖集團(tuán)冠寓發(fā)展部滬蘇公司資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)人許振軍介紹，龍湖冠寓于2017年7月份進(jìn)入上海，目前在上海大部分的城區(qū)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目布局，共開業(yè)包括“核桃、松果、豆豆”三大系列產(chǎn)品線的23家門店、逾1萬間公寓。
據(jù)龍湖冠寓總經(jīng)理張智聰透露，包括上海在內(nèi)，冠寓在全國(guó)目前已有6萬多間房間開業(yè)，今年目標(biāo)突破8萬間。其稱，除了精益化產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)之外，冠寓還投入了大量的精力、資源在開發(fā)管理系統(tǒng)，目前基本上能做到完全的線上化，成為得以快速布局發(fā)展的重要原因之一。
2019年，冠寓的營(yíng)收目標(biāo)是10億元，2020年則在20億元以上，但張智聰坦言“今年接近持平，明年是微利”。其解釋說，實(shí)際上冠寓的單個(gè)項(xiàng)目早已盈利，只是由于前期研發(fā)投入較大，且還未達(dá)到足夠的規(guī)模，整體依然是不盈利的。
“利潤(rùn)與規(guī)模有一定關(guān)聯(lián)度，沒有規(guī)模，就不會(huì)有利潤(rùn)。對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說，房量5萬間、10萬間、20萬間都是業(yè)務(wù)發(fā)展需要跨越的門檻。”張智聰向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，5萬間對(duì)公司的管理模式、企業(yè)管理都是考驗(yàn)和瓶頸點(diǎn)，想要發(fā)展必須找到關(guān)鍵的突破點(diǎn)。如果一家長(zhǎng)租公寓品牌管理的房間低于5萬間，將幾乎不可能盈利。
很多長(zhǎng)租公寓的從業(yè)者邁過5萬門檻之后便不能繼續(xù)向前了，張智聰認(rèn)為，這主要是因?yàn)橐?guī)模在5萬間之內(nèi)倚靠“肩拉手扛”的方式還可以管理，但在10萬間以上，意味著管理半徑的急劇擴(kuò)大。如果沒有一個(gè)強(qiáng)大的管理工具和平臺(tái)、非常好的組織文化，非常強(qiáng)的企業(yè)管理組織能力，就會(huì)很難突破，這意味著企業(yè)可能很難避免規(guī)模劇增帶來的管理效率“熵增”問題。
基于較低的融資成本，張智聰對(duì)于“熵增”問題并不擔(dān)心。“這個(gè)行業(yè)的核心之一，是看你有沒有低的融資成本。”張智聰告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，從輕重配比來看，冠寓目前重資產(chǎn)的比例約占30%。而且融資成本上的優(yōu)勢(shì)較為明顯。
租賃行業(yè)需直面挑戰(zhàn)，共克時(shí)艱
作為實(shí)現(xiàn)“房住不炒”理念的重要舉措，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展備受關(guān)注，長(zhǎng)租公寓也因此成為近2年來投資機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)商積極開拓的熱點(diǎn)領(lǐng)域。但客觀地說，租金回報(bào)率低、前期投入大、后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理等情況的存在，也是長(zhǎng)租公寓行業(yè)無法回避的挑戰(zhàn)。
在聯(lián)城行于9月18日在上海房地大廈舉辦的“商辦賦能·創(chuàng)新升級(jí)——2019上海商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)新思考”交流會(huì)上，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)榮就直言，在租賃行業(yè)，很多企業(yè)都在快速擴(kuò)張，資本的投入也一輪一輪不斷創(chuàng)新高。但同時(shí)不可否認(rèn)的是，租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)了成長(zhǎng)和煩惱。
嚴(yán)榮表示，當(dāng)前在長(zhǎng)租公寓行業(yè)負(fù)面消息不斷，甲醛房、衛(wèi)生問題、安全隱私問題層出不窮，即使是龍頭企業(yè)也難以獨(dú)善其身。與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也非常缺乏規(guī)范，在單個(gè)項(xiàng)目的管理上亦存在重重亂象。例如消防安全的問題，嚴(yán)榮認(rèn)為，其一直建議長(zhǎng)租公寓品牌設(shè)立首席安全官的職位，因?yàn)閷?duì)于長(zhǎng)租公寓尤其是集中式長(zhǎng)租公寓來說，一旦發(fā)生消防安全的問題，那就是滅頂之災(zāi)，甚至對(duì)行業(yè)都是毀滅性的打擊。
“租賃行業(yè)是需要思考、需要反思的行業(yè)。”嚴(yán)榮建議，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的從業(yè)者應(yīng)該遵守相應(yīng)的法律法規(guī)，同時(shí)加強(qiáng)產(chǎn)品的增值服務(wù)，提升運(yùn)營(yíng)能力，努力解決租賃行業(yè)的痛點(diǎn)，為租客積極提升租住的品質(zhì)、提供更具性價(jià)比的房源。與此同時(shí)，租賃從業(yè)者也需要具有一定的社會(huì)責(zé)任感，只有這樣才能在行業(yè)中立于不敗之地。
“行業(yè)現(xiàn)在面臨著很多需要去解決的困難和問題。”與嚴(yán)榮看法一致，張智聰坦言，“長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)依然非常早期，需要直面成長(zhǎng)的陣痛”。
但張智聰并不認(rèn)為行業(yè)就在走下坡路。其強(qiáng)調(diào)，事實(shí)上，“從上至下，一直在努力的克服和解決（行業(yè)存在的問題）”，比如1月份財(cái)政部試點(diǎn)中央財(cái)政補(bǔ)貼支持租賃住房企業(yè)，推動(dòng)完善住房租賃市場(chǎng)體系。而按照張智聰?shù)恼f法，龍湖冠寓是“在長(zhǎng)租公寓企業(yè)里整體發(fā)展、增長(zhǎng)速度、開業(yè)數(shù)量等依然是行業(yè)里面最快的”，“我們長(zhǎng)期看好行業(yè)，會(huì)深耕這個(gè)市場(chǎng)，會(huì)一直挖到有水為止”。
規(guī)模之外，冠寓對(duì)于質(zhì)量的重視也與日俱增。公開資料顯示，相比2018年，冠寓今年的增長(zhǎng)速度已經(jīng)有所放緩。對(duì)此，張智聰解釋說，這主要是冠寓將更多的重心放在已有項(xiàng)目的產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量提升和優(yōu)化上，內(nèi)部也再次提升了對(duì)于投拓的標(biāo)準(zhǔn)和要求。
更重要的是，張智聰認(rèn)為從某種程度來說，長(zhǎng)租公寓是一種帶有公益性質(zhì)的行業(yè)，冠寓希望可以將更多價(jià)值更高的租賃產(chǎn)品提供給青年人，“希望通過冠寓的努力，給行業(yè)傳遞一些正能量。”
