9月24日，戴德梁行舉行以“解鎖商業(yè)地產(chǎn)新密碼”為主題的2019年三季度媒體搶聽(tīng)會(huì)，會(huì)上發(fā)布第三季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)和零售市場(chǎng)報(bào)告并展望零售市場(chǎng)趨勢(shì)，解讀以創(chuàng)造價(jià)值為導(dǎo)向的TOD投融資新模式。

寫(xiě)字樓成交放緩 新動(dòng)能提升樓宇經(jīng)濟(jì)

受經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交活力不足，租金延續(xù)了上季度的下行趨勢(shì)。2019年前三個(gè)季度，北京全市和五大核心商圈寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量分別為23.9萬(wàn)和4.1萬(wàn)平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。至此，北京全市寫(xiě)字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。同時(shí)，如城奧大廈等新項(xiàng)目的入市拉動(dòng)全市空置率上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至10.2%，核心商圈則繼續(xù)保持穩(wěn)定，為5.6%。

2019年前三個(gè)季度，北京城市更新類(lèi)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)占全市新增供應(yīng)的40%，達(dá)25.9萬(wàn)平方米。憑借其時(shí)尚的外觀設(shè)計(jì)、科技智能化的辦公環(huán)境、充足的可租賃面積和可為降低企業(yè)租賃成本的布局設(shè)計(jì)，城市更新項(xiàng)目尤為受企業(yè)租戶(hù)的青睞。

對(duì)此，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東表示，隨著北京市政府“優(yōu)化企業(yè)營(yíng)商環(huán)境”和“建設(shè)智慧樓宇”倡議的推出，一些中心城區(qū)老舊寫(xiě)字樓項(xiàng)目的升級(jí)改造也必將成為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。屆時(shí)改造后的寫(xiě)字樓不僅能吸引更多優(yōu)質(zhì)租戶(hù)入駐，而且還可以實(shí)現(xiàn)出租率和租金的雙提升。

寫(xiě)字樓是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的辦公載體，因此寫(xiě)字樓商圈可以將人流，物流，資金流和信息流進(jìn)行充分匯集，為企業(yè)帶來(lái)更多的商機(jī)。隨著北京高科技互聯(lián)網(wǎng)，金融，高端服務(wù)業(yè)等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，樓宇經(jīng)濟(jì)將會(huì)在北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中顯現(xiàn)出越來(lái)越重要的作用。

“夜經(jīng)濟(jì)”正流行，城市更新成為市場(chǎng)主流

2019年三季度，北京暫無(wú)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市，全市零售市場(chǎng)總存量維持在1,387萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心占比超過(guò)86%。本季度，復(fù)興門(mén)百盛、賽特、藍(lán)島大廈、甘家口大廈、等多個(gè)老百貨均宣布將陸續(xù)進(jìn)入升級(jí)改造期，未來(lái)大都以新商業(yè)的模式重新推出。預(yù)計(jì)隨著這些項(xiàng)目改造完成投入使用，北京零售市場(chǎng)百貨存量占比將進(jìn)一步降低。

零售項(xiàng)目通過(guò)升級(jí)改造給客戶(hù)新的體驗(yàn)以吸引更多客流，同樣，零售品牌也在不斷調(diào)整自己的產(chǎn)品體驗(yàn)、尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，新潮場(chǎng)景體驗(yàn)、新的跨界體驗(yàn)、新科技體驗(yàn)等都是當(dāng)前品牌更新發(fā)展的趨勢(shì)。本季度，北京華聯(lián)購(gòu)物中心推出“BHG DAY“國(guó)潮新體驗(yàn)，探索原創(chuàng)IP的新玩法；星巴克北京首個(gè)BAR MIXATO，正式亮相嘉里中心旗艦店，創(chuàng)新引入完整酒吧體驗(yàn)，激發(fā)了咖啡與酒的新融合；中興與中國(guó)移動(dòng)合作的全國(guó)首個(gè)5G快閃店“中興×中國(guó)移動(dòng)5G潮現(xiàn)場(chǎng)”也在華潤(rùn)五彩城開(kāi)業(yè)。另外，王府井百貨本季度引入“和平菓局”，以老北京街區(qū)風(fēng)貌、市井場(chǎng)景、風(fēng)味小吃等為特色，打造了2400平方米的沉浸式體驗(yàn)空間，還原出鮮活真實(shí)的老北京生活。

繼5月海淀率先出臺(tái)首個(gè)區(qū)域“夜經(jīng)濟(jì)”政策后，本季度北京商務(wù)局出臺(tái)《北京市關(guān)于進(jìn)一步繁榮夜間經(jīng)濟(jì)促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)的措施》，“夜經(jīng)濟(jì)”的持續(xù)推進(jìn)，對(duì)北京內(nèi)需的增長(zhǎng)也起到極大的推動(dòng)作用，前八個(gè)月，北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)5.3%，其中餐飲業(yè)增幅達(dá)7.8%，8月單月增長(zhǎng)8.0%。

北京新建零售項(xiàng)目供應(yīng)逐漸放緩，四季度，若路勁世界廣場(chǎng)、芳園里ID Mall、龍湖長(zhǎng)安天街等項(xiàng)目能如期開(kāi)業(yè)，北京2019年全年零售供應(yīng)量將有55.6萬(wàn)平方米，較去年下降40.4%，其中近50%都為城市更新項(xiàng)目。未來(lái)，隨著新建項(xiàng)目的入市和老舊項(xiàng)目的更新升級(jí)，以及北京“首店經(jīng)濟(jì)”、“夜經(jīng)濟(jì)”的持續(xù)推進(jìn)，北京營(yíng)商環(huán)境及零售市場(chǎng)項(xiàng)目的整體品質(zhì)將進(jìn)一步得到提升。

對(duì)此，戴德梁行北中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管羅俊崴表示，北京未來(lái)新增供應(yīng)主要集中在非核心區(qū)，且以社區(qū)商業(yè)為主。而城市核心區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)始改造升級(jí)，一部分項(xiàng)目被收購(gòu)重整，在收益最大化前提下成為“商改辦”項(xiàng)目，另一部分項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)調(diào)整。調(diào)整后項(xiàng)目將更注重全新消費(fèi)需求，營(yíng)造新潮的商業(yè)場(chǎng)景。

“首店經(jīng)濟(jì)”開(kāi)始引領(lǐng)商業(yè)新潮流，刺激更多旗艦店、跨界品牌、特色品牌入市。“夜間經(jīng)濟(jì)”下的商業(yè)應(yīng)跳脫以餐飲為主，應(yīng)向演藝、文化、書(shū)店、生活方式、跨界體驗(yàn)等多元方向擴(kuò)展，刺激消費(fèi)粘性增長(zhǎng)，并在政策的全面支持下打造全新的夜經(jīng)濟(jì)場(chǎng)景。

以?xún)r(jià)值為導(dǎo)向的TOD投融資新模式

TOD (Transit Oriented Development)模式，發(fā)源于美國(guó)，以高鐵、地鐵等公共交通站點(diǎn)為中心，在400-800米半徑內(nèi)進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)，將工作、消費(fèi)、文化、教育、居住等功能合為一身，把公共交通節(jié)點(diǎn)變成新的生活目的地，是紐約、東京、香港等世界級(jí)大都市主流的城市開(kāi)發(fā)模式。

隨著中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入到以都市圈為主，人口向中心城市聚集；周邊城市需要通過(guò)TOD接入中心城市，擁有相應(yīng)的軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)；我國(guó)核心城市土地進(jìn)入到存量、減量發(fā)展階段，因此發(fā)展軌道交通給城市帶來(lái)的變革越來(lái)越被認(rèn)知。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管郭曉勇表示：“以TOD為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式，可以說(shuō)是未來(lái)中國(guó)城市的流動(dòng)價(jià)值珠鏈，不僅能提升城市流動(dòng)效率，促使城市集約發(fā)展，也能優(yōu)化城市空間布局，重構(gòu)地區(qū)城市形象，引導(dǎo)城市綜合開(kāi)發(fā)，強(qiáng)化城市功能節(jié)點(diǎn)，更能衍生新的城市生活方式，緩解現(xiàn)代城市病等問(wèn)題。

但TOD項(xiàng)目通常面臨初始建設(shè)財(cái)政壓力，缺乏可持續(xù)發(fā)展的資金鏈，在運(yùn)營(yíng)期效益不確定性等問(wèn)題，所以TOD項(xiàng)目首要解決的就是投融資問(wèn)題。相對(duì)于新加坡、香港等TOD成熟地區(qū)，中國(guó)大陸由于在站點(diǎn)周邊土地價(jià)值、規(guī)劃指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制等方面的差距，所以不能簡(jiǎn)單的復(fù)制“軌道+物業(yè)”的模式，更應(yīng)該采取適合中國(guó)大陸特點(diǎn)的創(chuàng)新TOD投融資模式，特別是目前TOD建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域：二三線城市更要因城施策，因線施策。

比如，戴德梁行與眾多國(guó)有基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)集團(tuán)開(kāi)展合作的EPC+PPP的戰(zhàn)投模式，與產(chǎn)業(yè)基金合作開(kāi)展的“產(chǎn)城軌融合”的產(chǎn)投模式，與金融機(jī)構(gòu)合作開(kāi)展的TOD資產(chǎn)證券化的退出模式，以及充分挖掘地下+地上空間的商業(yè)價(jià)值的立體開(kāi)發(fā)模式，都給TOD項(xiàng)目帶來(lái)了多樣化的投融資選擇。