從目前北京9月成交數(shù)據(jù)看，實(shí)在難言“金九”。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，據(jù)北京市住建委披露的二手房網(wǎng)簽數(shù)量計(jì)算，截至22日，9月北京二手房住宅簽約量為7685套，這也是2月以來(lái)同期最低點(diǎn)，比2018年同期下跌近四成。

議價(jià)空間出現(xiàn)

中國(guó)證券報(bào)記者了解，有房源降價(jià)主要是因?yàn)閭€(gè)別房主亟需交易變現(xiàn)。除了大戶型，學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)降價(jià)促銷跡象。

中國(guó)證券報(bào)記者從多位地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士處了解到，除極個(gè)別稀缺項(xiàng)目，目前北京部分總價(jià)千萬(wàn)元左右的二手房源存在一定議價(jià)空間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”效應(yīng)逐步減弱，由于調(diào)控政策不見(jiàn)松動(dòng)，加之不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段已明確，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期落空。因此，北京9月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下調(diào)。

“嚴(yán)杠桿”促價(jià)格調(diào)整

張大偉表示，熱點(diǎn)城市出臺(tái)嚴(yán)格的限貸限購(gòu)政策，購(gòu)買力很難再支撐市場(chǎng)上行。多城市房?jī)r(jià)逐漸開(kāi)始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房?jī)r(jià)下降開(kāi)始成為普遍現(xiàn)象。

以北京為例，目前二手房一系列稅費(fèi)規(guī)則增加了交易和購(gòu)買成本。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，一般來(lái)說(shuō)，總價(jià)300萬(wàn)元左右的二手房，如果不是“滿五唯一”（產(chǎn)證時(shí)間5年且為家庭或個(gè)人名下唯一一套），且上次交易的原值較低，賣家要至少降價(jià)20萬(wàn)元才比較容易成交。

按北京相關(guān)規(guī)定，除建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標(biāo)準(zhǔn)外，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格紅線設(shè)置為：五環(huán)內(nèi)總價(jià)低于468萬(wàn)元。以目前北京市區(qū)房?jī)r(jià)水平看，五環(huán)內(nèi)大量房屋屬非普通住宅。

按照2017年3月以來(lái)的信貸政策，購(gòu)房者在購(gòu)買非普通二套房的首付款比例不低于80%，且在確定購(gòu)房套數(shù)時(shí)，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。

“這意味著，將大多數(shù)改善型需求的首付門檻大幅提升。”某房企人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

一位房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)資深店長(zhǎng)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，以往北京市二手房交易都是“連環(huán)單”。“比如，300萬(wàn)元以下的算剛需房。假設(shè)剛需進(jìn)場(chǎng)，剛需房房東拿到購(gòu)房款再貸300萬(wàn)元能買600萬(wàn)元的房子。那些賣了600萬(wàn)元房子的房東再貸400萬(wàn)元就可以買1000萬(wàn)元的房子。如果購(gòu)房者預(yù)期收入和房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，在杠桿放大效應(yīng)下，房?jī)r(jià)也就會(huì)越來(lái)越高，越漲越快。但是，在現(xiàn)在的信貸政策下，貸款額度大幅下降，這一鏈條就被打斷了。”該人士表示。

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，目前北京市部分二手房房?jī)r(jià)已較2017年調(diào)控政策出臺(tái)前高點(diǎn)下跌15%，部分地區(qū)跌幅超過(guò)20%。“如果是2017年調(diào)控前入市，考慮到信貸成本，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌超20%。”一位2017年高點(diǎn)入市的購(gòu)房者對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

回歸居住屬性

無(wú)論從政策還是供應(yīng)調(diào)整方面，“房住不炒”這一觀念已深入人心。在這一政策背景下，購(gòu)房者行為日益理性。

近兩年，北京供應(yīng)大量限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房。其中，限競(jìng)房在獲得房本或相關(guān)繳稅憑證后5年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓，再考慮到期房的交房時(shí)間，房屋持有時(shí)間至少在7年以上。在共有產(chǎn)權(quán)房交易時(shí)，則需相關(guān)部門批準(zhǔn)同意后按照指導(dǎo)價(jià)格回購(gòu)個(gè)人持有部分。這些嚴(yán)格的配套措施基本杜絕利用政策性住房套利的可能性。購(gòu)買限競(jìng)房人士大多是有自住需求的購(gòu)房者。此外，限競(jìng)房推出使購(gòu)房者有了很多選擇，對(duì)壓低周邊二手房?jī)r(jià)格可謂“立竿見(jiàn)影”。

從今年政策看，北京相關(guān)部門淡化學(xué)區(qū)房屬性、平抑學(xué)區(qū)房高價(jià)的意圖明顯。

今年北京東城區(qū)和海淀區(qū)均明確，1月1日后獲得房屋產(chǎn)權(quán)證的家庭適齡兒童，將通過(guò)多校劃片方式入學(xué)。在此項(xiàng)政策下，東城區(qū)、海淀區(qū)部分二手房?jī)r(jià)格下調(diào)明顯。金寶街某小區(qū)是東城區(qū)某著名小學(xué)對(duì)口學(xué)區(qū)。今年年初，該小區(qū)一套70平方米的兩居室，房東報(bào)價(jià)760萬(wàn)元，幾乎沒(méi)有談價(jià)空間。在今年?yáng)|城區(qū)學(xué)區(qū)政策出臺(tái)后，這一房源已不能保證100%進(jìn)入該學(xué)校就讀。中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，近期這一房屋掛牌價(jià)已下調(diào)至730萬(wàn)元，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“根據(jù)付款條件，房?jī)r(jià)還有商量余地。”