中秋節(jié)后，中國證券報記者對北京二手房市場進行了調(diào)研。
走訪發(fā)現(xiàn)，市場上二手房源充裕。打著“撿漏房”、“降價房”、“甩賣房”、“打折房”標(biāo)簽的二手房源比比皆是。為了突出所售房源，中介的宣傳語平添了濃重的火藥味。有學(xué)區(qū)房銷售在房屋促銷說明中，用紅色大字赫然標(biāo)注“勁爆價直降185萬！單價低于小區(qū)均價2萬以上！這才叫撿漏房！”
二手房“金九”大甩賣
成交量仍同比減半
“二手房和新房相比，最大的優(yōu)勢在于配套完善。北京新房基本都是郊區(qū)‘限競房’，戶型偏大，‘非普’項目居多，交完首付要等2-3年才能拿房。二手房各個城區(qū)、各個價位都有房源。新房沒有折扣，二手房報價都虛高，現(xiàn)在這個行情，都可以往下談。”多位中介銷售對中國證券報記者稱。
在此背景下，北京“金九”以來二手房成交套數(shù)接近新房的4倍，成交面積超過新房的2倍。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，北京地區(qū)“金九”期間二手房住宅成交合計5831套，成交面積合計52.19萬平方米。新建商品房住宅合計成交僅1640套，成交面積合計21.7萬平方米。相比新房，二手房市場仍然是北京地區(qū)樓市成交的主流。
但受限購政策、貸款政策等樓市調(diào)控政策影響，相比去年同期，“金九”以來北京二手房成交量依然下滑嚴(yán)重。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，9月以來，北京地區(qū)二手住宅成交量同比下降44.51%，環(huán)比下降7.42%。除了大規(guī)模的“甩賣”促銷，北京二手房“金九”已名不副實。
觀望情緒濃厚
“只有成交量上來，價格才有可能上漲。今年‘金九’成交量明顯不足。”多位中介銷售對中國證券報記者表示，“帶看量還可以，但是普遍在觀望。特別是城六區(qū)，價格沒有明顯上漲或下跌。就是成交周期變長了，客戶都想再等等看。”
中國證券報記者走訪西城和海淀的多處中介發(fā)現(xiàn)，無論是中介銷售，還是他們眼里的客戶，“翹首以待”的觀望情緒十分濃厚。
“最近兩個月沒有成交。二手房中介銷售是沒有底薪的，全靠提成。但是可以向公司預(yù)支生活費，等有了業(yè)績再還回去。市場不會一直沒有成交量，所以就熬著等等。”某海淀區(qū)中介對中國證券報記者表示。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，相比城六區(qū)，以大興、昌平為代表的郊區(qū)二手房熱度較高。
以大興區(qū)新宮地鐵附近某中介為例，中秋期間，門店成交了6套房源。“都是業(yè)主著急賣房，換成海淀或西城的學(xué)區(qū)房。成交價比報價低了10%左右。但是，只有賣掉郊區(qū)的房子，才能湊夠首付去買城區(qū)的房子。行情不好的情況下，‘換房’客戶‘甩賣’會有損失。但是如果市場上行，操作不及時，想買的那套房子上漲，也會造成損失。因此我們建議無論行情如何，看準(zhǔn)了要及時操作。”上述門店銷售對記者表示。
諸葛找房分析師國仕英對中國證券報記者表示你，今年以來，受持續(xù)高壓的調(diào)控政策限制，購房者更加理性看待市場，謹(jǐn)慎入市；加之今年北京新房供應(yīng)增加，分流部分二手房購房需求，二手房市場穩(wěn)定且平淡。“金九”的來臨也并未刺激購房者加快入市腳步，市場觀望情緒仍較濃厚，今年的“金九銀十”預(yù)計將成色不足。
對于導(dǎo)致買房人觀望的因素，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，無外乎是信貸政策和限購政策。但從目前看，利率有下調(diào)趨勢，但平穩(wěn)依然是主流。
9月20日，LPR改革后迎來第二次報價，貸款市場報價利率為：1年期LPR為4.20%，前值為4.25%。5年期以上品種報4.85%，前值為4.85%。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然5年期沒有降低，但1年期出現(xiàn)了輕微下調(diào)，而且從趨勢看，這只是開始。
對此，張大偉表示，LPR降低的主要目的是引導(dǎo)實體經(jīng)濟利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個基點。
低價二手商辦住房引圍觀
與普通二手住宅成交急劇下滑不同，近期，多個樓盤低價二手商辦住房出現(xiàn)了一定的成交量。
一位商辦住房意向購房者向中國證券報記者透露，現(xiàn)在規(guī)定只要名下沒有住宅，社保夠5年，就可以買二手商辦住房。自己剛賣掉住宅想換房，正好看到有便宜的商辦住房“撿漏”，于是想買來自住或投資。“一手商辦住房只能注冊公司，每年要交近萬元的房產(chǎn)稅。個人買就不需要交房產(chǎn)稅，所以二手商辦住房比較適合我。”該購房者表示。
“項目是2006年建成的，屬于次新房。算上拿地時間，50年產(chǎn)權(quán)還剩35年，西城附近的70年住宅，剩余年限普遍不到35年。二手商辦住房價格已經(jīng)跌無可跌，這個項目價格相比最高點已經(jīng)腰斬。3萬元/平方米，在全北京都很少，更何況是西城。” 位于北京西站附近某商住二手房中介銷售小王極力向中國證券報記者推薦。
“最近成交了好幾套，很多人過來看房。房源非常多，除了系統(tǒng)上能搜到的，還有很多。有些我們覺得沒有吸引力，就沒往系統(tǒng)上放。每個戶型我都帶您看一下。這些業(yè)主著急賣房回款，價格都能再談。”小王表示。
中國證券報記者了解到，近期，北京地區(qū)50年產(chǎn)權(quán)的二手商辦住房有升溫苗頭，不少中介開始大力宣傳。由于跟同一位置的普通住宅相比，商辦住房均價僅僅是普通住宅均價的5成左右，在中介宣傳促銷的推動下，北京二手商辦住房部分樓盤吸引了大量購房者圍觀。
從中國證券報記者走訪的情況看，本來應(yīng)該用作辦公的商辦樓盤，基本全部變成了“居民樓”。位于北京西站的上述項目，2006年建成之初，絕大多數(shù)購房者就一直用于居住。樓盤外立面看起來也和一般住宅沒有差別。走進樓里發(fā)現(xiàn)，該樓盤共有12層，套內(nèi)面積普遍在25-45平方米，層均套數(shù)高達200套，整棟樓房間數(shù)超過2000套。
與該項目相隔不足50米，是西城區(qū)的普通住宅樓，均價高達10萬元/平方米，是該項目均價的3倍有余。正是因為如此，即便是“冰點”時期，該項目依然有成交量。
據(jù)了解，2017年3月26日，北京多部門聯(lián)合發(fā)文明確規(guī)定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人。已入市的二手項目可以出售給個人，但需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅兩個條件。與此同時，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。政策出臺后，北京商辦住房市場迅速冰封。
除上述項目外，中國證券報記者還走訪了蓮花橋、馬連道、海淀、回龍觀等多處商辦住房。按照項目地點、密度、環(huán)境不同，均價在2.5萬元/平方米-5萬元/平方米不等。由于總價低廉，且交通便利，這些商住二手房均出現(xiàn)了一定的成交量。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，商住二手房居住化是歷史的產(chǎn)物，主要原因是商業(yè)過剩，但因為規(guī)劃原因，容積率都非常高，居住舒適度很差，而且大部分都存在辦公現(xiàn)象，人員流動性大，安全性差。另外從屬性看，商辦住房類物業(yè)現(xiàn)在交易限購非常嚴(yán)格，流動性差，除非價格特別便宜，否則不建議購買。
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