距離個(gè)人住房貸款利率正式“換錨”，不足一個(gè)月時(shí)間，各地正陸續(xù)明確當(dāng)?shù)胤抠J利率加點(diǎn)下限。平穩(wěn)“換錨”的過(guò)程中，購(gòu)房者如何打算？銀行準(zhǔn)備得如何？未來(lái)房貸利率又將如何變化？
各地陸續(xù)公布房貸利率加點(diǎn)下限
自人民銀行宣布將貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）作為各銀行新發(fā)放貸款的主要參考后，個(gè)人住房貸款定價(jià)也自然要從原來(lái)的貸款基準(zhǔn)利率“換錨”為L(zhǎng)PR。央行明確，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
記者從相關(guān)部門(mén)了解到，目前房貸利率“換錨”工作平穩(wěn)有序，地方和金融機(jī)構(gòu)正穩(wěn)步推進(jìn)明確LPR加點(diǎn)數(shù)值、系統(tǒng)升級(jí)改造等工作。新的房貸利率定價(jià)政策執(zhí)行后，實(shí)際利率水平將較此前基本保持穩(wěn)定，保障“換錨”前后平穩(wěn)過(guò)渡。
為保障差別化住房信貸政策有效實(shí)施，不同于普通新增貸款定價(jià)，個(gè)人住房貸款利率除了要參考LPR，還要同時(shí)受央行的房貸利率底線、當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限、銀行浮動(dòng)加點(diǎn)三方面因素制約。
據(jù)了解，目前已有13個(gè)省區(qū)市的市場(chǎng)利率定價(jià)自律組織確定了當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限，其余地區(qū)將于月底前陸續(xù)公布。
據(jù)了解，目前北京已經(jīng)明確，首套房利率在LPR的基礎(chǔ)上上浮不低于55個(gè)基點(diǎn)，二套房不低于105個(gè)基點(diǎn)。按8月20日5年期以上LPR計(jì)算，北京地區(qū)個(gè)人房貸浮動(dòng)下限為5.4%，二套房浮動(dòng)下限為5.9%。
一位在國(guó)有大行房貸部門(mén)工作的員工告訴記者，改革前北京地區(qū)首套房是在4.9%的基準(zhǔn)利率上上浮10%，二套房是上浮20%。照此計(jì)算，執(zhí)行北京地區(qū)的加點(diǎn)下限后，與改革前的房貸利率水平大體一致。
記者在多地走訪時(shí)了解到，各地銀行正在根據(jù)地方房貸利率下限調(diào)整本行利率浮動(dòng)情況，較改革前利率水平均未有較大變化，且體現(xiàn)出因地制宜、因城施策。
某國(guó)有大行江蘇分行在考慮江蘇房貸利率下限后，該行南京地區(qū)首套房大約在LPR基礎(chǔ)上加80個(gè)基點(diǎn)，二套房加105個(gè)基點(diǎn)；蘇州首套房則至少加120個(gè)基點(diǎn)，二套房加150個(gè)基點(diǎn)。“改革前，蘇州首套房在基準(zhǔn)利率上上浮25%，二套房上浮30%，執(zhí)行加點(diǎn)下限后，不會(huì)對(duì)最終利率有太大影響。”該行蘇州分行住房金融部人士說(shuō)。
“招行深圳地區(qū)房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)掛鉤LPR，首套房和二套房貸利率分別在最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR加30個(gè)基點(diǎn)和60個(gè)基點(diǎn)。”一名招商銀行的工作人員說(shuō)。
值得注意的是，不論是央行要求的加點(diǎn)底線，還是地方確定的加點(diǎn)下限，都不是一成不變的。記者從相關(guān)部門(mén)了解到，未來(lái)還將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化和LPR波動(dòng)情況，對(duì)個(gè)人住房貸款利率的加點(diǎn)下限進(jìn)行調(diào)整。
購(gòu)房者趨理性 未現(xiàn)集中申貸
記者走訪北京、南京、廣東等地多家樓盤(pán)，并未發(fā)現(xiàn)有大量購(gòu)房者趕在新政執(zhí)行前集中購(gòu)房或申請(qǐng)貸款的現(xiàn)象。
“知道十一過(guò)后房貸利率可能會(huì)有變化，但從銀行和中介反饋的信息看，對(duì)購(gòu)房貸款整體影響不大，我其實(shí)更看重房?jī)r(jià)。”正在南京青奧公園附近看房的胡先生告訴記者。
記者從多地商業(yè)銀行了解到，近期前來(lái)詢(xún)問(wèn)房貸利率的客戶(hù)很多，但是并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模簽訂貸款合同的情況。“房貸定價(jià)新政出臺(tái)后，房貸增量較前期變化不大，購(gòu)房者是否申請(qǐng)房貸主要受所購(gòu)房屋自身情況影響。”招商銀行深圳分行一名工作人員表示。
目前還有不少城市尚未明確當(dāng)?shù)乩氏孪?。中?guó)人民銀行上?？偛肯嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限還未確定。總的基調(diào)是在“因城施策”的原則下，保證利率定價(jià)機(jī)制順利轉(zhuǎn)換，維持上海個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
上海目前是全國(guó)房貸利率較低的城市之一。記者從兩家國(guó)有銀行的上海分行了解到，目前仍有購(gòu)房者享受到首套房利率九五折的優(yōu)惠。一旦執(zhí)行新規(guī)，首套房貸的折扣利率將難以實(shí)現(xiàn)。
上海市奉賢區(qū)地鐵5號(hào)線沿線一處在售樓盤(pán)，正在看房的馬先生給記者算了一筆賬：100萬(wàn)元、期限20年、等額本息還款方式的個(gè)人房貸，按8月20日5年期以上LPR計(jì)算，相較此前基準(zhǔn)利率九五折而言，利息會(huì)增加2.55萬(wàn)元。“這個(gè)影響不大，我還是會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際需要來(lái)決定要不要買(mǎi)房。”
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦認(rèn)為，用戶(hù)目前還可在新老合同間進(jìn)行選擇，存在一個(gè)心理上的接受時(shí)間，考慮到LPR未來(lái)下行的市場(chǎng)預(yù)期較大，房貸用戶(hù)在接受新的定價(jià)模式和合同簽訂上也會(huì)比較順利。
銀行忙推進(jìn) 細(xì)節(jié)待明確
新的個(gè)人住房貸款利率政策將從10月8日起執(zhí)行，目前各家銀行都在緊鑼密鼓地推進(jìn)貸款合同修訂、系統(tǒng)改造升級(jí)、員工培訓(xùn)等工作。
“目前，我們正在研究房貸利率調(diào)整方式、加點(diǎn)數(shù)值等實(shí)施細(xì)節(jié)。”中國(guó)建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹，建行正加緊推進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)改造，并已指導(dǎo)分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準(zhǔn)備工作。
“工行目前正在進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試，9月中下旬可完成該系統(tǒng)支持房貸選擇LPR定價(jià)的準(zhǔn)備工作。”中國(guó)工商銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明表示，工行的個(gè)人貸款管理中增加了LPR定價(jià)方式，文件將于9月中下旬對(duì)全行印發(fā)。
李萬(wàn)賦認(rèn)為，過(guò)渡期的試水工作，可以幫助銀行在與用戶(hù)溝通和市場(chǎng)測(cè)試方面做好準(zhǔn)備，保證房貸市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡。
不過(guò)，有一些銀行基層人員表示，目前過(guò)渡期內(nèi)房貸利率執(zhí)行的個(gè)別細(xì)節(jié)問(wèn)題仍待細(xì)化。“新利率執(zhí)行日期到底是以銀行簽約合同為準(zhǔn)，還是以客戶(hù)購(gòu)房合同為準(zhǔn)，這些細(xì)節(jié)尚未明確。”一位銀行工作人員說(shuō)。
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