在房地產(chǎn)融資渠道持續(xù)收緊的背景下，近期央行發(fā)布降準的消息并未給市場帶來過多期待。
不少業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)在此前監(jiān)管部門對開發(fā)貸、信托、債券融資等融資渠道持續(xù)收緊的情況下，此次降準對地產(chǎn)的實際影響有限。
在一系列政策影響下，8月份房企融資規(guī)模出現(xiàn)大幅下跌，資金成本上升，行業(yè)分化明顯，降杠桿將成為不少房企的主要任務(wù)，中小型房企預計會面臨更大流動性壓力。
降準影響有限
9月6日，央行發(fā)布降準消息，據(jù)了解，此次降準預計釋放長期資金約9000億元，其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。
歷年來的每一次央行降準，均會引發(fā)市場廣泛關(guān)注，其中對房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響更是必不可少的討論焦點。多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，此次降準對房地產(chǎn)市場帶來的利好影響有限。
“降準對房地產(chǎn)市場方面的作用有限，目前房地產(chǎn)金融政策是普遍偏緊的，不會因為降準而變得寬松。降準釋放了長期低成本資金，MPA（宏觀審慎評估體系）考核也會引導銀行加大對制造業(yè)、民營企業(yè)中長期信貸投放，會防止銀行資金流到房地產(chǎn)市場，不用擔心會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。”民生銀行(6.170,0.02,0.33%)首席研究員溫彬表示。
“這次普遍降準和定向降準相結(jié)合，降準有助于降低銀行資金成本，引導銀行降低實體經(jīng)濟融資成本。同時銀行可貸的長期資金是增加的，有助于優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，增加中長期信貸投放。”溫彬介紹。
天風證券(9.920,0.17,1.74%)發(fā)布研報認為，在“房住不炒”以及政治局會議明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”指導下，此前房企融資監(jiān)管處于高壓狀態(tài)，信托、海外債、ABS、開發(fā)貸等紛紛筑起融資“堤壩”，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，降準之后，社會融資成本降低，針對地產(chǎn)融資合規(guī)性監(jiān)管的高壓態(tài)勢大概率不會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
實際上，在此次降準之前，房地產(chǎn)融資的多道閘門已收緊。
今年5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（以下簡稱“23號文”），明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資，這成為上半年房地產(chǎn)融資由松變緊的節(jié)點。
隨后，銀保監(jiān)會的要求進一步細化并落實。8月9日，銀保監(jiān)會發(fā)文稱，將在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查，涉及土地儲備貸款、開發(fā)貸款、個人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款，嚴查各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。
8月30日，銀保監(jiān)會又發(fā)布對部分地方中小銀行機構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報，對中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項目提供融資進行了批評。
據(jù)媒體報道，近期多家銀行已經(jīng)收到窗口指導，要求收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度，原則上要將開發(fā)貸控制在2019年3月底時的水平。其中建行表示將進一步嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸準入標準，確保房地產(chǎn)開發(fā)貸合規(guī)發(fā)展。
“銀行渠道現(xiàn)在對所有房地產(chǎn)企業(yè)都不會放松，確實現(xiàn)在對地產(chǎn)這個行業(yè)要求比較高，內(nèi)部都會做風險提示。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
信托渠道也不斷收緊。不少信托公司收到“窗口指導”要求，內(nèi)容包括：2019年的剩余時間，房地產(chǎn)信托規(guī)模不超過2019年6月30日的規(guī)模；未備案項目一律暫停；符合“432”的通道類業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)項目也全部暫停；地產(chǎn)公司并購類項目全部暫停等。
海外融資亦受到限制。根據(jù)國家發(fā)改委7月12日發(fā)布的關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，同時還對境外發(fā)債提出多項嚴格要求。
9月4日，國務(wù)院常務(wù)會議表示專項債發(fā)行步伐將提速，但是專項債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運作的產(chǎn)業(yè)項目。
融資規(guī)模大減
在一系列融資收緊政策影響下，8月份房企融資規(guī)模大幅縮減。
第三方機構(gòu)易居克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示，8月95家典型房企的融資總額為753.72億元，環(huán)比下降52.7%，同比下降21.3%。從具體的融資方式來看，境內(nèi)債權(quán)融資472億元，環(huán)比下降39.9%；與此同時，境外債權(quán)融資額267.63億元，環(huán)比下降63.0%。境內(nèi)外的融資額環(huán)比都有較大幅度的下降。
同策咨詢研究院監(jiān)測的40家典型上市房企數(shù)據(jù)亦顯示了同樣的趨勢。據(jù)其監(jiān)測，8月房企完成融資金額折合人民幣共計368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。其中，境內(nèi)銀行貸款融資金額74.59億元，環(huán)比大幅下跌41.79%；其他債權(quán)融資金額74億元，環(huán)比大幅下跌35.7%；信托貸款融資總額66.24億元，環(huán)比大幅下跌63.28%；公司債共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%。
融資收緊的同時，房企還面臨著較為嚴峻的償債壓力。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年房企國內(nèi)債到期償還量5381.36億元，海外債到期規(guī)模237.57億美元（約合人民幣1660余億元）。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年到期債券2108億元，是2018年全年到期債券的93%。
“對于國有房企來講影響不大，融資成本和渠道還是相對寬松。而對于有外債的民營房企來講，將會面臨愈加膨脹的外債壓力。”國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示。
7月11日，泰禾集團(6.550,0.12,1.87%)股份有限公司（000732.SZ，以下簡稱“泰禾集團”）公告，境外全資子公司已完成4億美元債券發(fā)行，票面利率高達15%，創(chuàng)下2019年發(fā)債利率新高。兩個月后，9月10日，泰禾集團再一次宣布要發(fā)售票面利率為11.25%的美元債。據(jù)了解，泰禾集團在2018年第八次臨時股東大會上，審議通過全資子公司TahoeGroupGlobal（Co。，）Limited擬在境外公開發(fā)行不超過18億美元債的議案。截至目前，泰禾已經(jīng)完成了在審批額度內(nèi)12.55億美元債的發(fā)行。
除了發(fā)債之外，泰禾集團今年以來已多次出售旗下地產(chǎn)項目，以獲得更多的資金回血。2019年中期業(yè)績報告顯示，泰禾集團一年內(nèi)到期非流動負債255.19億元，短期債務(wù)75.54億元，公司貨幣資金為153.0億元。連續(xù)資產(chǎn)出售之后，公司資產(chǎn)負債率降至84.60%，比2018年末下降2.28%。
融資成本較高的房企不在少數(shù)，尤其就民營房企而言。比如7月11日，大發(fā)地產(chǎn)集團股份有限公司（06111.HK）發(fā)布公告稱，擬發(fā)于2021年到期的1.8億美元、票面利率為12.88%的優(yōu)先票據(jù)。
而擁有國企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上相對具有優(yōu)勢。比如中報顯示，中海地產(chǎn)（00688.HK）和華潤置地（01109.HK）的平均融資成本分別為4.28%和4.45%，較2018年末均下降0.02%。近期獲平安集團入股的中國金茂控股集團有限公司（00817.HK），上半年先后發(fā)行了5年期18億元人民幣公司債、5年期2.5億美元債券、10年5億美元優(yōu)先擔保票據(jù)，利率均維持在4.25%的水平以下，公司上半年平均借貸成本較2018年年底下降了0.15%，達到4.96%，均在房企中處于低位。
整體杠桿水平仍高企
克而瑞研究中心報告顯示，2019年上半年，其所統(tǒng)計的174家上市房企的加權(quán)平均凈負債率為91.37%，較年初增加了4.29%，達到歷史最高值，近六成房企的凈負債率有所上升。
從債務(wù)情況來看，174家上市房企總有息負債規(guī)模為76654億元，70家重點房企總有息負債66283億元，較年初增長11.3%。2019年上半年短期有息負債23668億元，較年初增長4.8%，長期有息負債52953億元，同比增長13.6%。
“大型房企會加速回款，盡量減少投資行為，捂緊錢袋子，降低杠桿率，堅持現(xiàn)金流為王，確保安全渡過宏觀經(jīng)濟動蕩期以及金融環(huán)境緊縮期。”一位前30強房企高管表示。同時他認為：“在此期間借勢撿漏、壓價收購、保持規(guī)模，這是最佳策略。”
而對于還想沖刺規(guī)模的中型房企來說，上述高管認為：“由于失去了金融機構(gòu)的支持，同時承受著強龍大房企和地頭蛇小房企的雙重擠壓，在二三線和四五線城市之間進退彷徨，也只能減速降負、負重求生。”至于市場壓力更大的小房企，“早已拿不到正常融資，沒能借助‘去庫存’趁機出逃，現(xiàn)在再度套牢，銷售甩賣已經(jīng)變得困難，要么被大房企壓價收購，要么只能走上破產(chǎn)之路。”
至于房企降杠桿的邊界在哪里？該高管指出，新浪財經(jīng)上市公司研究院的分析表明，2018年中、2018年底、2019年中，70家主流上市房企的凈負債率分別為：125%、111.13%和110.97%。“相較于國家發(fā)改委對房企75%凈資產(chǎn)負債率的發(fā)債要求來看，房企杠桿率下降空間依然很大。”
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