根據(jù)央行此前的公告，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。
據(jù)《中國證券報》報道，北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR（貸款市場報價利率）+55個基點（一個基點等于0.01%），二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。北京青年報記者了解到，已經(jīng)有銀行按這樣的定價規(guī)則確定客戶房貸利率。按照央行8月20日公布的5年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。該水平與北京當前主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本一致。
新政以最新LPR為定價基準加點形成
8月25日，央行發(fā)布公告稱，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。
就此，央行有關負責人曾表示，公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。
長期以來，我國銀行的房貸利率定價都是在央行貸款基準利率基礎上乘以一定比例系數(shù)。比如，此前北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。有業(yè)內人士指出，這種乘法方式顯現(xiàn)出明顯弊端，當基準利率處于低位時，被乘后效應會相應變小。而現(xiàn)在用LPR加點的方式之后，就可以解決效應變小的問題，使計算方式更為直觀。
調整后房貸利率與當前水平基本相當
目前，北京地區(qū)首套房貸款利率普遍為基準利率上浮10%（大概為5.39%），據(jù)《中國證券報》報道，調整后北京新的個人住房貸款定價基準為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。
按照最近一次公布的5年期LPR（4.85%）計算，北京首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套房是5.9%。該水平與當前主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本相當。
公積金貸款利率暫不調整，首套房的公積金貸款利率，1-5年期仍為2.75%，6-30年期為3.25%；二套房公積金貸款利率，1-5年期為3.025%，6-30年期為3.575%。
值得注意的是，此次確定的加點下限并非一成不變。業(yè)內人士介紹，會根據(jù)北京市房地產(chǎn)形勢的變化和LPR的波動情況，指導北京地區(qū)利率定價自律機制適時適度地調整個人住房貸款利率加點的下限。
多家銀行準備就緒
根據(jù)央行的規(guī)定，10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩(wěn)有序。10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。當然，如果部分銀行已經(jīng)準備就緒，在和借款人協(xié)商一致后，可以選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率。
北青報記者了解到，北京地區(qū)一些銀行已經(jīng)按新規(guī)確定房貸利率。據(jù)介紹，工商銀行和建設銀行已開展了相應的工作。
工行個人金融業(yè)務部副總經(jīng)理任西明向媒體介紹，目前工行主要開展了三方面工作，個人住房貸款LPR定價模式系統(tǒng)正在測試，9月中下旬可以完成該系統(tǒng)的準備工作。建行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理黃有綱也披露了建行有關的六方面工作。目前已經(jīng)研究梳理了政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等，完成了政策過渡期間客戶答疑工作的準備。
分析
各地市場利率定價
自律機制將發(fā)揮作用
此前央行公告明確，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
未來LPR會上下浮動，房貸利率會不會一路走低？會不會因此影響房地產(chǎn)調控政策的實施效果？
對此，多位業(yè)內人士指出，LPR會浮動，如果加點不變，確實會使房貸情況發(fā)生變化，但加點也可以浮動，也會影響房貸利率，不會使得房貸利率只能單邊下行。當前房地產(chǎn)調控強調“因城施策”，各地情況不同，在這樣的大背景下，各地的市場利率定價自律機制會發(fā)揮非常重要的作用?？梢灶A計，如果出現(xiàn)個別城市因為LPR變化帶來房貸利率變化，導致當?shù)胤康禺a(chǎn)市場矛盾比較緊張，那么市場利率指導就會相對頻繁一些，比如一兩個月就會調整一次。
中國銀行國際金融研究所研究員周經(jīng)緯認為，未來抵押貸款利率將更加突出地反映各銀行的區(qū)域貨幣政策和信貸戰(zhàn)略。不同地區(qū)、不同客戶和不同時期的抵押貸款利率差異將更大，更能反映城市政策。
據(jù)知情人士透露，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，下周或將相繼落地。
交行金融研究中心首席金融分析師鄂永健也表示，新的抵押貸款定價規(guī)則對市場的影響有限，而且仍然是以往房地產(chǎn)調控政策的延續(xù)：它可以維持整體個人住房貸款利率基本保持穩(wěn)定，既不下降也不會顯著增加個人住房貸款利息負擔。這將有助于確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，同時促進企業(yè)貸款利率的下降。
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