凜冬已至，在地產(chǎn)商的眼中，融資端的這個冬天格外漫長。

憑借加杠桿和激進(jìn)擴(kuò)張策略搶占房地產(chǎn)市場份額正在逐漸成為過去式，如今房企面臨的是融資渠道在不斷收緊，融資成本不斷攀高的現(xiàn)狀。

目前，各大上市房企的2019年中期業(yè)績已全部披露完畢，澎湃新聞（www.thepaper.cn）在統(tǒng)計之后發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)民營房企面臨著融資成本高，融資難的情況。

民企融資成本高、渠道少

從2019年半年報披露的數(shù)據(jù)看，民營房企的融資成本普遍在6%-8%，個別此前激進(jìn)擴(kuò)張規(guī)模的房企融資成本達(dá)到9%。

從銷售額排行榜前5名開發(fā)商的融資成本來看，碧桂園（02007.HK）、萬科集團(tuán)（000002.SZ；02202.HK）、中國恒大（03333.HK）、保利地產(chǎn)（600048.SH）和融創(chuàng)中國（01918.HK）今年上半年的融資成本分別為6.13%、6%、8.6%、8%和4.99%。

融資出現(xiàn)了困境，在這一方面，地產(chǎn)商們達(dá)成了一致意見。

碧桂園CFO伍碧君在業(yè)績會上談及融資時表示，對于后續(xù)公司的融資成本如何現(xiàn)在很難下定義，公司判斷不會有很大變化。“因為不是加成本才能拿到錢的，而是所有銀行都知道自己能配置多少錢到房地產(chǎn)，環(huán)境越是惡劣，資源越是往優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)去配置。”

截至6月30日，碧桂園手持貨幣資金2228.3億元，負(fù)債總額15603億元，資產(chǎn)負(fù)債率89.3%。

高喊著“活下去”的萬科手握1438.7億元的貨幣資金，遠(yuǎn)高于其短期借款和一年到期的非流動負(fù)債總和666.5億元，融資成本6%，負(fù)債總額13445億元，資產(chǎn)負(fù)債率85.2%。

萬科總裁祝九勝業(yè)績會上談及房企融資被收緊時說，“做企業(yè)就得應(yīng)變環(huán)境，這種變化，萬科會做道‘敬畏市場，應(yīng)變而為，順勢而變’貨幣市場的變化依舊會傳遞到最終的客戶市場當(dāng)中去，對整個行業(yè)還是會有影響的，萬科在這個過程中會根據(jù)金融環(huán)境調(diào)控企業(yè)戰(zhàn)略以及負(fù)債率，關(guān)注多個綜合市場。”

有分析人士表示，房企想要擺脫目前的融資困境有兩個辦法，第一是減少拿地，控制擴(kuò)張規(guī)模；第二是加快周轉(zhuǎn)，但在居民購房意愿下滑的當(dāng)下，要加快周轉(zhuǎn)，可能要更需要房企讓利，降價促銷。

在2018年喊出要走“三低一高”（即低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)）發(fā)展模式的恒大，面對現(xiàn)下的融資環(huán)境，也開始略微停止了降負(fù)債的速度，確保公司手握充足的現(xiàn)金。

恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在面對投資者時表示，在當(dāng)前這個對房地產(chǎn)行業(yè)不太友好的形勢下，公司對預(yù)期進(jìn)行了調(diào)整，今年提高了公司的現(xiàn)金儲備，目前恒大有2880億元的現(xiàn)金儲備，要確保出現(xiàn)風(fēng)險時公司有足夠現(xiàn)金，負(fù)債率略微平穩(wěn)。但夏海鈞強(qiáng)調(diào)，公司降低負(fù)債的決心沒有變，負(fù)債率控制住70%的目標(biāo)沒變，一旦形勢好轉(zhuǎn)，就會在負(fù)債率方面進(jìn)行調(diào)整。“一旦我們認(rèn)為具備條件，無論是銷售、調(diào)價、賣地，都可以快速把我們的負(fù)債率降低下來，我們手握現(xiàn)金可以收購大批小企業(yè)。”夏海鈞說。

公告數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，恒大手持貨幣資金2880億元，負(fù)債總額17532億元，負(fù)債率77.8%。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌認(rèn)為目前地產(chǎn)融資端的收緊用四個字來形容，即史無前例。孫宏斌表示，近期一些政策主要是控制資金往房地產(chǎn)流動， 這次嚴(yán)控房地產(chǎn)，對發(fā)債、信托、開發(fā)貸都做出了一定限制，是從融資端切入的調(diào)控。在這種邏輯下，預(yù)計下半年不只是對企業(yè)拿地有影響，對房地產(chǎn)銷售也可能有一定影響。

目前，融創(chuàng)手中持有的現(xiàn)金余額約1380億元，負(fù)債總額7906億元，資產(chǎn)負(fù)債率90.8%。

央企融資成本普遍在5%以下

相對于民營開發(fā)商較高的融資成本，央企在資金成本方面有著先天的優(yōu)勢，普遍比民營開發(fā)商的融資成本低2—3個百分點(diǎn)。

9月6日，據(jù)上海證券交易所披露的信息，中國保利集團(tuán)有限公司發(fā)行一筆35億元的公司債券，債券分為兩個品種，品種一期限3年，票面年利率3.35%，發(fā)行總額30億元。品種二期限5年，票面年利率3.80%，發(fā)行總額5億元。最高票面利率僅為3.8%。

在2019年上半年，保利地產(chǎn)的融資成本僅為4.99%，財務(wù)數(shù)據(jù)一直很穩(wěn)健的中海地產(chǎn)融資成本為4.28%，華潤置地資金成本4.45%?？傮w來看，央企開發(fā)商的資金成本穩(wěn)定在5%以下。

6月份，招商蛇口曾公開發(fā)行一筆規(guī)模達(dá)35億元的公司債，票面利率僅3.75%；中國金茂附屬公司發(fā)行5年期、2.5億美元有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，票面利率4%。7月8日，中海地產(chǎn)在香港設(shè)立境外中期票據(jù)計劃，10年期美元債票息低至3.45%，創(chuàng)債券發(fā)行利息成本最低紀(jì)錄。同期，中南建設(shè)在境外發(fā)行的一筆總額為4億美元的高級無抵押定息債券，票面利率則高達(dá)10.88%。

另一家閩系房企泰禾集團(tuán)（000732.SZ）一直以來給外界的形象都是高杠桿、激進(jìn)，公司上半年的融資成本高達(dá)9.3%，負(fù)債總額2018億元，負(fù)債率84.5%。截至6月30日，泰禾手中的貨幣資金約153億元，同比下降2.89%，減少原因是由于還款增加。

在民營企業(yè)中，只有龍湖的融資成本表現(xiàn)相對穩(wěn)定且低廉，可與央企融資成本相持平。2019年上半年，龍湖融資成本僅為4.56%，負(fù)債總額4553億元，負(fù)債率96.6%，手中貨幣資金579億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，在房企的外部融資中，通過國內(nèi)貸款獲得資金的占比約為12%，但國內(nèi)貸款門檻較高，銀行多以優(yōu)質(zhì)房企為主要客戶，小房企得到的支持較少。對小房企而言，更多依靠的是非標(biāo)融資。據(jù)聯(lián)訊證券的調(diào)查報告顯示，部分小房企非標(biāo)融資占其資金來源的比例可以達(dá)到50%，但在整個行業(yè)中，非標(biāo)融資的比例可能只有25%左右。在內(nèi)部現(xiàn)金流方面，占比最大的一類為房地產(chǎn)銷售回款，占比在40%以上。

有25%左右。在內(nèi)部現(xiàn)金流方面，占比最大的一類為房地產(chǎn)銷售回款，占比在40%以上。