近一段時間，中央的房地產(chǎn)調(diào)控以及銀保監(jiān)會的政策及窗口指導，讓房地產(chǎn)行業(yè)資金面漸趨緊張。一方面是作為“補血”來源的銀行、債券、信托等融資渠道的全面收緊，另一方面是償債高峰將至。用《冰與火之歌》里的一句話就是凜冬將至。

作為樓市融資的重要渠道，房地產(chǎn)信托近期出現(xiàn)明顯萎縮。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，信托公司8月成立的房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品規(guī)模環(huán)比下降近四成。而騰挪出來的資金，很多流向金融和實體領(lǐng)域，助推了金融類、工商企業(yè)類集合信托產(chǎn)品規(guī)模的大幅膨脹。

業(yè)內(nèi)人士指出，面對房地產(chǎn)信托大幅縮量情形，基建類信托有望成為資金的新去處，消費金融、家族類信托也有一定機會。此外，信托行業(yè)由于今年上半年“搶收”得力，下半年房地產(chǎn)業(yè)務萎縮對全年業(yè)績影響或有限，若其他業(yè)務創(chuàng)收能力不佳的話，行業(yè)面臨著一定的下行壓力，這種壓力或反映在明年的業(yè)績中。

房地產(chǎn)信托降溫

騰挪資金流向金融、工商實體

7月份，多地銀保監(jiān)局對轄區(qū)內(nèi)信托公司進行“窗口指導”，要求信托公司 2019年三季度末房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過二季度末，并對地產(chǎn)信托業(yè)務提出一系列要求。在此之前，銀保監(jiān)會曾就房地產(chǎn)業(yè)務約談多家信托公司。

受此影響，房地產(chǎn)類信托業(yè)務自7月來出現(xiàn)明顯萎縮。

6月-8月，房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模呈逐月下降趨勢。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示：6月，房地產(chǎn)類集合信托成立數(shù)量為515只，成立規(guī)模為733.49億元；7月，房地產(chǎn)類集合信托成立數(shù)量為430只，成立規(guī)模647.68億元；8月，房地產(chǎn)類集合信托成立數(shù)量333只，成立規(guī)模402.68億元。

多家機構(gòu)人士向中證君表示，此前，房地產(chǎn)業(yè)務大概能占到整個信托公司業(yè)務的四成比重，屬于重頭戲，該業(yè)務收縮會對整體業(yè)務規(guī)模帶來負面影響。

用益數(shù)據(jù)顯示，集合信托市場發(fā)行和成立規(guī)模也出現(xiàn)下滑：8月共有63家信托公司發(fā)行集合信托產(chǎn)品1528只，環(huán)比下降28.33%；發(fā)行規(guī)模為1690.86億元，環(huán)比下降16.93%。成立市場上，8月共有55家信托公司成立集合信托產(chǎn)品1608只，環(huán)比下降4.34%；成立規(guī)模為1346.63億元，環(huán)比下降11.29%。

集合信托成立市場略“遇冷”現(xiàn)象也延續(xù)至上周(9月2日-9月8日)，據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，該期間內(nèi)共有91款集合信托產(chǎn)品成立，數(shù)量環(huán)比減少24.79%；募集資金124.09億元，環(huán)比下滑13.51%。

不過，近期數(shù)據(jù)有一個新亮點：地產(chǎn)業(yè)務萎縮騰挪出來的資金，更多地流向金融、工商實體領(lǐng)域。

用益數(shù)據(jù)顯示，從產(chǎn)品成立的投資領(lǐng)域來看，8月金融類集合信托產(chǎn)品規(guī)模為432.23億元，環(huán)比增加30.61%，占比為32.10%，取代房地產(chǎn)類成為第一名；房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品規(guī)模為402.68億元，環(huán)比下降37.83%，占比為29.90%，是今年以來首次掉下第一名的位置；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類集合信托產(chǎn)品規(guī)模為373.31億元，環(huán)比下降3.44%，但同比大增逾75%；工商企業(yè)類集合信托產(chǎn)品規(guī)模為105.96億元，環(huán)比上升33.87%。

有行業(yè)分析人士對中證君表示，房地產(chǎn)業(yè)務“倒下”后，基建業(yè)務最有望“接力”、有所作為，此外，消費金融、家族信托也有一定機會。

不過，用益數(shù)據(jù)顯示，上周金融類集合信托募集資金14.25億元，環(huán)比減少74.99%；房地產(chǎn)類信托的募集規(guī)模76.55億元，環(huán)比增長40.76%；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類集合信托募集資金22.11億元，環(huán)比增加1.08%；工商企業(yè)類集合信托募集資金11.17億元，環(huán)比增加21.03%。

信托研究員喻智表示，上周房地產(chǎn)類信托的高增長有較大的偶然性，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托增長較穩(wěn)定。金融類信托募集規(guī)模雖然大幅下滑，但其成立的數(shù)量依舊是在各投向領(lǐng)域最高的；而房地產(chǎn)類信托僅有14款產(chǎn)品成立，其中中信信托的“北京恒大貸款集合資金信托計劃”成立規(guī)模41億元，規(guī)模占比超過一半。基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類業(yè)務募集規(guī)模增長相對穩(wěn)定，但結(jié)合央行降準以及地方債額度放出的消息，大幅增長的希望不大。

信托公司急需新增長點

曾為信托公司核心業(yè)務和業(yè)績貢獻擔當之一的房地產(chǎn)業(yè)務面臨大幅萎縮的情景下，信托公司不得不尋求新的業(yè)績增長點。

行業(yè)分析人士對中證君透露，信托公司的地產(chǎn)業(yè)務和通道業(yè)務迎來更加嚴格的監(jiān)管，目前來看，雖然基建、金融業(yè)務在擺脫“地產(chǎn)資源擠壓”后增量明顯，但從其他業(yè)務總體情況上來說，創(chuàng)收能力普遍不太強，行業(yè)面臨著一定的下行壓力，這種壓力或反映在明年的業(yè)績中。

機構(gòu)人士說，“現(xiàn)在不僅是房地產(chǎn)業(yè)務受到限制，通道業(yè)務也受到限制，證券業(yè)務也不太景氣。這三大主力業(yè)務，規(guī)模能占信托公司整體的80%，收入能占90%，其中地產(chǎn)業(yè)務能占40%左右。因此，信托公司面臨的下行壓力挺大。但我估計今年的業(yè)績不會差得太多。”該機構(gòu)人士補充道，“主要原因是上半年房地產(chǎn)等業(yè)務上量較多，所以全年業(yè)績不會下降太多；但這種趨勢維持的話，明年上半年可能會遭遇較為嚴重的下滑了。”

此前，也有信托行業(yè)資深人士告訴中證君。“對于正常經(jīng)營的信托公司，今年是個好年頭。即使從7月開始房地產(chǎn)信托受限，但不少信托公司已經(jīng)在上半年完成了全年任務，主要得益于房地產(chǎn)業(yè)務。”

據(jù)了解，一些信托公司已經(jīng)趕在7月的監(jiān)管政策前做好了“搶收”工作。從年初開始，信托公司就開始大量發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。“房地產(chǎn)信托收益高，投資者也認可。抓緊時間，多賣了受歡迎的產(chǎn)品。”某中型信托公司的相關(guān)人士稱。

另外，信托公司還面臨著其他壓力，如未來產(chǎn)品收益率的下滑。用益金融信托研究院研究院喻智表示，9月初降準消息來襲，預期未來產(chǎn)品收益率有進一步下行的可能。長期來看，金融供給側(cè)改革進一步推進，貨幣政策的傳導途徑逐漸打通，企業(yè)的融資成本預計將進入下行通道，集合信托產(chǎn)品的收益或有進一步下行的空間。

房企融資繼續(xù)收緊

現(xiàn)金為王是趨勢

除了信托融資渠道的全面收緊，房企還將面臨償債高峰。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，從房企的債券到期情況來看，2015年公司債及中期票據(jù)發(fā)行量較大，多數(shù)企業(yè)的債券期限在3-7年間，2019年房企面臨償債高峰期。2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也處于高位。2020年下半年2021年上半年，房企的償債壓力將進一步上升，到期債券突破3000億元，屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

這促使房企紛紛舉起“現(xiàn)金為王”的大旗，把重點工作放在銷售回款上，但業(yè)界人士稱，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售回款走勢卻不樂觀。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，內(nèi)地房企業(yè)海外債今年上半年發(fā)行規(guī)模激增，發(fā)行利率均值較去年同期上漲約2個百分點，美元融資利率超過10%。而且，在最近美元匯率走高的環(huán)境下，房企發(fā)行美元債所承受的成本也越來越高，美元債發(fā)行料將也受阻。

近日，穆迪報告中表示，對境外發(fā)債和信托貸款融資的更嚴格監(jiān)管，將對中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性造成壓力，并擴大開發(fā)商之間的信用狀況差異，房企或進一步走向分化格局。

聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學家李奇霖也指出，房企融資的凜冬已至。如果后續(xù)非標融資進一步收緊，房地產(chǎn)行業(yè)可能會出現(xiàn)“二八”分化。大型房企的融資也會出現(xiàn)收緊的情況，要更多選擇其他高成本的融資渠道。

房企在經(jīng)歷長夏之后，等待他們的凜冬真的要來了。