4日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,落實(shí)降低實(shí)際利率水平措施,及時(shí)運(yùn)用普遍降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)等工具。有分析指出,這對(duì)后續(xù)實(shí)際樓市運(yùn)行或稍微改善,量價(jià)方面會(huì)略有反彈。另一方面,自8月起廣州不少樓盤提前開啟了促銷序幕,這讓市場(chǎng)猜測(cè)9月促銷力度會(huì)不會(huì)加大,不少人開始觀望。那“金九”是不是買房的好機(jī)會(huì)呢?

促銷試探市場(chǎng)反應(yīng),8月整體去化率為43%

從8月成交數(shù)據(jù)來看,全國重點(diǎn)城市新建住房的成交面積普遍減少,北上廣深8月成交面積環(huán)比下降10%,同比下降7%。二手方面,北京、深圳、廣州市場(chǎng)持續(xù)降溫。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì),8月份廣州市中介促成的二手住宅成交4555宗,環(huán)比回落8.64%,這已經(jīng)是連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比下降。知名房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家趙卓文表示,目前來看,有幾方面原因?qū)е率袌?chǎng)出現(xiàn)膠著狀態(tài),一是“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的定調(diào)十分重要,在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的背景下,房地產(chǎn)業(yè)的作風(fēng)和地位,需要重新定位。至少,管理層不希望新一輪的經(jīng)濟(jì)刺激政策,又造成新一輪的房價(jià)上漲。另一方面,2019年的房地產(chǎn)政策,并沒有像房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)期的那樣發(fā)展。也不再重復(fù)以往的靠大基建和房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的常用手段。在全球降息、降準(zhǔn)的環(huán)境下,中國房地產(chǎn)業(yè)卻面臨流動(dòng)性收緊、房貸利率無優(yōu)惠有加點(diǎn)的窘境。

在這種僵持的市場(chǎng)環(huán)境下,不少樓盤提前到8月進(jìn)行促銷。廣州克而瑞市場(chǎng)首席分析師肖文曉表示,8月廣州有將近30個(gè)樓盤以推出少量一口價(jià)單位、特價(jià)房的方式進(jìn)行促銷,試探購房者的反應(yīng)?？傮w來看,部分樓盤確實(shí)用特價(jià)房的手段聚攏了一些人氣,但是購房者的出手仍然偏于謹(jǐn)慎,8月整體的開盤/加推去化率只有43%。

“至少調(diào)整5%-10%,促銷才會(huì)有效果”

對(duì)于“金九銀十”這樣的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,開發(fā)商無疑會(huì)抓住這個(gè)時(shí)機(jī)推新,買家也會(huì)在這個(gè)時(shí)間多看房和買房,今年的情況跟往年有相似但也有不同,相似的就是搶跑“金九”,不同的就是提早之余還進(jìn)行了促銷。外圍區(qū)域有些樓盤調(diào)整了5%-10%,而這個(gè)趨勢(shì)可能會(huì)再進(jìn)一步的往市區(qū)蔓延。他認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)該面對(duì)現(xiàn)實(shí),不要再猶豫了,越晚促銷,可能會(huì)錯(cuò)失客戶,所以要么促銷要么堅(jiān)守,但是開發(fā)商守不守得了,資金的壓力怎樣,只有開發(fā)商自己最清楚,而對(duì)于購房者來說,真正有需求有合適的就可以出手。

令市場(chǎng)尷尬的是,“促銷并沒有帶來成交量的提升”。市場(chǎng)為何對(duì)促銷不買賬呢?黃韜認(rèn)為,一方面是市場(chǎng)普遍的心態(tài)是買漲不買跌,另一方面是促銷力度不夠大,從目前的情況來看至少調(diào)整10%-15%以上才有可能被買家認(rèn)可,成交量才會(huì)有所回收。比如,番禺某大盤大幅優(yōu)惠促銷效果明顯,后至少賣了兩三百套。所以只要調(diào)整到位,肯定會(huì)有效果。

“有購房需求的不一定要等到最低點(diǎn)入市”

在肖文曉看來,43%的去化率表明,光靠“噱頭”是很難打動(dòng)購房者的,所以“金九銀十”應(yīng)該會(huì)有更多的開發(fā)商拿出真槍實(shí)彈的折扣來。肖文曉分析稱,廣州樓市近幾個(gè)月的成交量都維持在7000套左右,這好于去年低谷期每個(gè)月五六千套的成交水平,但是距離9000套左右的景氣線也有差距。由于融資渠道收窄、融資成本提高,目前很多開發(fā)商的資金鏈偏緊,需要加快銷售回籠資金,因此樓盤給出的優(yōu)惠會(huì)是比較多的,對(duì)于購房者來說會(huì)是一個(gè)置業(yè)的窗口期。

“我建議有買房需求的買家準(zhǔn)備好錢,調(diào)整15%左右的時(shí)候就可以出手了,不一定非要等調(diào)整20%左右”,黃韜認(rèn)為,有需求有選擇的時(shí)候,稍微有優(yōu)惠就可以買,不要等到所謂最低點(diǎn),最低點(diǎn)在哪里誰也說不清,而且市場(chǎng)隨時(shí)會(huì)恢復(fù)。目前廣州整體樓價(jià)的判斷是穩(wěn)定為主,所以整體應(yīng)該不會(huì)調(diào)整20%,而去年到現(xiàn)在調(diào)整很明顯,差不多有10%,今年可能就會(huì)調(diào)整到位。

后市未必悲觀,趙卓文分析稱,2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策雖然仍為“因城施策”,但全局一盤棋的舉措和力度亦清晰可見。年初住建部定調(diào)的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”,可視為“雙向調(diào)控”。倘若年末樓市繼續(xù)趨冷,政策上一定會(huì)加溫。這一點(diǎn),要有信心。同時(shí),我們應(yīng)看到,讓樓市升溫的手段和政策工具還有很多,大可不必?fù)?dān)心樓市一直向下。