近日，房地產(chǎn)企業(yè)2019年上半年業(yè)績(jī)陸續(xù)發(fā)布，記者了解到，僅有少數(shù)幾家房企公布了長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，部分企業(yè)甚至正在剝離長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)分析指出，隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，近兩年長(zhǎng)租公寓整體發(fā)展進(jìn)入瓶頸期。不過(guò)，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓的政策紅利和市場(chǎng)機(jī)遇仍未散盡。企業(yè)未來(lái)的發(fā)展布局需根據(jù)不同城市政策導(dǎo)向靈活制定策略，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入品質(zhì)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。

房企對(duì)長(zhǎng)租公寓態(tài)度分化

近日，同策房地產(chǎn)研究院針對(duì)萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋、招商蛇口、旭輝等10家房企系長(zhǎng)租公寓上半年業(yè)績(jī)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)正在剝離長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。從10家企業(yè)披露的半年報(bào)來(lái)看，僅有萬(wàn)科、龍湖等4家企業(yè)披露了上半年長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模、營(yíng)收情況及出租率。旭輝、遠(yuǎn)洋、中駿等大多數(shù)房企半年報(bào)中不見(jiàn)“長(zhǎng)租公寓”的影子，同策方面表示，這說(shuō)明房企對(duì)長(zhǎng)租公寓的態(tài)度分化越發(fā)明顯。

同策研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以龍湖為例，2018年冠寓整體出租率為50.1%。綜合半年報(bào)，2019年上半年，龍湖天街、冠寓等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)如期推進(jìn)，半年租金收入提升39.2%至25.8億元，整體出租率為98.0%。截至6月底，冠寓目前已在北京、上海、深圳等多個(gè)一線及二線城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)科方面，上半年，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)新開(kāi)業(yè)101個(gè)項(xiàng)目，截至報(bào)告期末，租賃住宅業(yè)務(wù)覆蓋35個(gè)主要城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)8.2萬(wàn)間，其中74%位于北京、上海、深圳、廣州等14個(gè)核心城市。成熟期項(xiàng)目平均出租率為91%。

值得一提的是，2018年一度將長(zhǎng)租公寓列入集團(tuán)四大業(yè)務(wù)之一的朗詩(shī)地產(chǎn)，2019年開(kāi)始有意剝離長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。2019年上半年，朗詩(shī)調(diào)整了戰(zhàn)略布局，將處于目標(biāo)虧損期的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)以及向第三方提供服務(wù)的建筑設(shè)計(jì)、園林綠化景觀等非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離。

“綜合半年報(bào)可以看出，在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上，有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始掉隊(duì)，有的有重大戰(zhàn)略調(diào)整，很多都不再將長(zhǎng)租公寓作為主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。對(duì)于房企系長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，未來(lái)屬于資本雄厚、模式清晰、抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)的少數(shù)頭部企業(yè)。”同策研究院相關(guān)分析人士指出。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，前30強(qiáng)房企中有20家準(zhǔn)備布局或已經(jīng)布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。不過(guò)，從2018年下半年開(kāi)始，資本市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租領(lǐng)域發(fā)展的支持轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，房企擴(kuò)張步伐也有所減緩。一方面，是因?yàn)樯倭苏吆唾Y金的支持；另一方面，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間探索，企業(yè)逐漸意識(shí)到長(zhǎng)租公寓盈利的艱難。在此背景下，剝離、收縮長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)成了今年以來(lái)的房企新動(dòng)態(tài)。

“爆雷”事件令市場(chǎng)再添涼意

8月上旬，南京樂(lè)伽公寓宣布倒閉。8月23日南京市房產(chǎn)局的公告顯示，南京樂(lè)伽公寓在南京市總共有房源1.5萬(wàn)間，截至樂(lè)伽公寓發(fā)布倒閉公告，共計(jì)虧損5.7億。隨后，樂(lè)伽公寓的倒閉事件引發(fā)蘇州、西安、杭州等多個(gè)城市近萬(wàn)人維權(quán)。

“不管從樂(lè)伽公告還是官方公示來(lái)看，樂(lè)伽公寓都遇到了資金鏈問(wèn)題，對(duì)于樂(lè)伽公寓的‘高收低租’（租戶租房?jī)r(jià)格竟然比房東租給樂(lè)伽的價(jià)格還要便宜一些）商業(yè)模式本身存在高風(fēng)險(xiǎn)。”同策研究院方面分析指出。

“樂(lè)伽公寓可以說(shuō)是長(zhǎng)租市場(chǎng)的先行者之一，它的倒閉在行業(yè)影響深遠(yuǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。今年以來(lái)，企業(yè)長(zhǎng)租公寓方面動(dòng)態(tài)的明顯減少，以及領(lǐng)軍企業(yè)剝離相關(guān)業(yè)務(wù)或放緩擴(kuò)張步伐的動(dòng)態(tài)也引起行業(yè)深思，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)確實(shí)讓人感到一絲“涼意”。

近兩年，伴隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，市場(chǎng)“爆雷”事件也接二連三地發(fā)生。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉分析指出，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今，全國(guó)已經(jīng)有包括西安好熙家、深圳Color公寓、廣州GO窩公寓、上海好租好住、北京昊園恒業(yè)等20余家或大或小的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)爆倉(cāng)。除了爆倉(cāng)，一些品牌公寓也因?yàn)橛щy、融資困難等原因主動(dòng)退出長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

胡景暉表示，從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況來(lái)看，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)都分外激烈，綜合實(shí)力強(qiáng)大的頭部企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，一些實(shí)力弱規(guī)模小的企業(yè)不可避免地面臨被吞噬的命運(yùn)。即便在綜合實(shí)力強(qiáng)大、長(zhǎng)租公寓幾成標(biāo)配的開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)中，分化趨勢(shì)也日益明顯，退出業(yè)務(wù)、收縮戰(zhàn)略、放緩擴(kuò)張成為他們的主要選擇。行業(yè)面臨的諸多“甲醛門(mén)”、“爆雷”事件等亂象背后，更加考驗(yàn)企業(yè)自身的內(nèi)功修煉。

未來(lái)長(zhǎng)租公寓需換擋出發(fā)

中國(guó)指數(shù)研究院近日公布的研究報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前，包括長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在內(nèi)的整個(gè)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展仍處于初期階段，居民租住意識(shí)轉(zhuǎn)變空間、租住形態(tài)升級(jí)空間均較大，這其中蘊(yùn)含著巨大機(jī)遇，未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需要換擋再出發(fā)。

“長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展仍處政策紅利期，未來(lái)政府還會(huì)制定更加靈活的支持政策。”中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是我國(guó)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容之一。國(guó)家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的基調(diào)從未改變，未來(lái)政府還會(huì)制定更加靈活的政策支持市場(chǎng)發(fā)展。

事實(shí)上，租房相較購(gòu)房是一種更具彈性的生活方式，尤其是在北上廣等以存量房為主的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，發(fā)展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)既是企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的舉措，租房也成為更多人的生活選擇。

貝殼研究院數(shù)據(jù)研究分析師許婧表示，租賃市場(chǎng)與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)相輔相成又相互制約，在買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)熱度居高不下的大環(huán)境下，租賃市場(chǎng)則顯得勢(shì)頭不足。

許婧分析，以上海為例，根據(jù)上海鏈家成交數(shù)據(jù)，截至今年6月底，整租套均月租金已達(dá)5827元。照此估算，上海市2019年住房租賃消費(fèi)體量高達(dá)2027億元，已超過(guò)2018年房地產(chǎn)業(yè)全年的GDP。上海市統(tǒng)計(jì)局的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年上海市房地產(chǎn)業(yè)GDP為1992.52億元。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度的不斷提高，潛在風(fēng)險(xiǎn)如果不妥善解決或做好相關(guān)預(yù)案的話，也意味著危機(jī)爆發(fā)后的波及范圍更廣、危害更大。

中指院方面則認(rèn)為，企業(yè)在不同城市布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)充分把握當(dāng)?shù)卣邔?dǎo)向，依所在城市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展特色靈活制定策略。順應(yīng)當(dāng)?shù)卣邔?dǎo)向既可享受政策傾斜紅利，也說(shuō)明當(dāng)?shù)貙?duì)某類(lèi)產(chǎn)品的需求較旺盛。如，杭州支持人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房（人才公寓）的建設(shè)，北京支持租賃型職工集體宿舍（藍(lán)領(lǐng)公寓）的建設(shè)，深圳支持城中村存量房屋開(kāi)展規(guī)模化租賃業(yè)務(wù)等。