進入8月以來，A股和港股上市房企陸續(xù)發(fā)布了2019年中期業(yè)績。南方日報記者梳理了21家規(guī)模房企的業(yè)績數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，今年上半年，不少房企雖然各項數(shù)據(jù)仍處于漲勢，但同比增速明顯不如去年同期。
有觀點認為，通常情況下，公司規(guī)模達到5000億元后，增速會自然放緩，納入統(tǒng)計的碧桂園和萬科均有這種趨勢，而增速下滑也提醒房企，到了要企穩(wěn)、高質(zhì)量發(fā)展的時候了。
營收增速下滑
納入統(tǒng)計的21家房企中，營收同比增幅最高的龍光地產(chǎn)實現(xiàn)營收270.2億元，同比增長78.30%。而緊隨龍光地產(chǎn)之后的中國奧園實現(xiàn)營收236.7億元，同比增長73.19%。
盡管增幅較高，但限于兩家房企的基數(shù)水平，它們在規(guī)模房企中的業(yè)績并不算出眾。在納入統(tǒng)計的房企中，上半年營收超過千億規(guī)模的就有碧桂園、綠地和萬科，其中碧桂園為最高，營收為2020.1億元，同比增長53.16%。
事實上，納入統(tǒng)計的房企上半年營收增速下降的企業(yè)有14家，下降幅度最高的為綠城中國，相比去年同期實現(xiàn)的335.3億元中期營收額以及220.90%的同比增速，今年則由漲轉(zhuǎn)跌，上半年營收186.6億元，同比下降了44.40%。
與綠城中國相似，增速下降幅度較大的企業(yè)中，多數(shù)是去年同期營收都有較大增幅的房企。例如，融創(chuàng)去年年中營收465.8億元，同比增長215.28%，今年上半年營收768.4億元，同比增長64.95%，增速降幅超過150個百分點。
銷售增幅趨緩
與營收水平相似，上半年房企銷售額的增速也同樣呈放緩趨勢。
在納入統(tǒng)計的21家房企中，有18家業(yè)績同比增幅不如去年，僅佳兆業(yè)、雅居樂、龍湖集團3家企業(yè)增速攀升。銷售規(guī)模保持行業(yè)前列的碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)等龍頭房企，均在增速放緩之列。
其中，萬科宣布實現(xiàn)合約銷售金額3340億元，由于碧桂園公布的數(shù)據(jù)為權(quán)益金額，未公布合約銷售金額具體數(shù)值，因此萬科也成為納入統(tǒng)計的房企中，合約銷售額最高的企業(yè)，同比增長9.6%，但增速與去年相比，仍然下滑0.3個百分點。
碧桂園中期業(yè)績顯示，上半年權(quán)益銷售額2819.5億元，由于去年同期該企業(yè)公布的仍是合約銷售額，因此參考克而瑞研究中心歷史數(shù)據(jù)，碧桂園權(quán)益銷售額同比上漲0.2%，增速亦出現(xiàn)下滑。
但碧桂園上半年還實現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金回款約2771.1億元，這是自2017年起，第三次連續(xù)在年中實現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流。在沖刺銷量目標的當下，回款率也成為房企追逐的重點目標，例如，旭輝總裁林峰就曾在中期業(yè)績會上表示，下半年的發(fā)展策略是以銷定產(chǎn)、降低庫存，提高去化、加快回款。而今年上半年，旭輝回款率達到95%。
整體來看，21家房企中銷售額均未出現(xiàn)猛漲現(xiàn)象，增幅較高的佳兆業(yè)和金科，分別只有37.0%和36.0%的增長。銷售同比下降的企業(yè)反而有兩家，華夏幸福同比下降19.8%，綠城中國同比下降1.5%。
盈利水平分化
在21家上市房企中，凈利潤超過百億的有6家，從高到低分別是碧桂園230.6億元、萬科192.9億元、華潤置地146.2億元、保利129.6億元、綠地113.4億元和融創(chuàng)112.9億元。上述房企的凈利潤增幅都在35%以上，最高為融創(chuàng)，增幅達到66.59%。
有意思的是，融創(chuàng)在2018年公司凈利潤同比增長250.96%，如今，反而成為21家房企中凈利潤增幅下降最快的房企，增速同比下降了176.78個百分點。在21家房企中，凈利潤增速下降的共有14家，降幅較高的企業(yè)，反而去年同期都曾擁有較高的增長幅度。
盡管增速下滑，但多數(shù)房企的凈利潤仍在增長，僅遠洋和綠城的凈利潤出現(xiàn)同比下滑。其中，綠城中國去年同期凈利潤31.2億元，同比增長145.83%，今年為30.7億元，同比下降1.55%。而遠洋集團則連續(xù)兩年下滑，其中去年上半年凈利潤27.2億元，同比下滑9.21%，今年上半年凈利潤25.3億元，同比下滑6.86%，降幅有所收窄。
但與此同時，房企中仍有凈利潤大幅增長的企業(yè)，例如金科上半年凈利潤31.7億元，同比大增299.5%，奧園上半年凈利潤28.0億元，同比增長89.86%。金科中報也顯示，除凈利潤大增外，歸屬上市公司股東的凈利潤同樣達到25.8億元，增幅288.50%。據(jù)其中報，金科的凈利潤大增是由于營收增長的基礎(chǔ)上，成本增幅不高所致，其中財務(wù)費用還出現(xiàn)了下降。
部分企業(yè)短期資金吃緊
在負債率方面，21家房企在2018年末和2019年中的資產(chǎn)負債率都維持在72%-92%的區(qū)間內(nèi)，變動幅度并不大。
截至今年年中，有7家房企資產(chǎn)負債率超過85%，4家低于75%。其中資產(chǎn)負債率最高的是中南建設(shè)，為91.23%；最低的是華潤置地，為73.87%。碧桂園、萬科兩家龍頭房企的資產(chǎn)負債率分別為89.33%和85.26%。
從變動數(shù)值來看，有8家房企資產(chǎn)負債率有所降低，其中綠地、佳兆業(yè)和雅居樂的負債率均降低了1個百分點以上。資產(chǎn)負債率上升的房企中，龍湖集團、富力、新城控股3家企業(yè)資產(chǎn)負債率相比去年年末增長超過2個百分點，其中龍湖集團增長2.43個百分點，負債率為74.65%，在21家房企中仍處于較低水平。
而在短期償債能力方面，記者梳理了20家房企上半年末持有現(xiàn)金和即將到期的債數(shù)額。截至年中，持有現(xiàn)金超過千億元的房企有4家，其中碧桂園高達2228.36億元，即期債務(wù)為787.60億元，兩者比值為2.83，另據(jù)中期業(yè)績透露，碧桂園還有約3133億元的銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕。
從比值來看，絕大多數(shù)房企的持有現(xiàn)金都可以覆蓋到即期債務(wù)，其中比值較高的華潤置地和龍湖集團，持有現(xiàn)金是即期債務(wù)的4倍多，但也有兩家企業(yè)現(xiàn)金數(shù)額低于即期債務(wù)，分別是富力和榮盛。
轉(zhuǎn)型與風波并存
進入2019年，部分房企已經(jīng)從高增長軌道轉(zhuǎn)入業(yè)績增速放緩階段，并在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃上開始追求高質(zhì)量。在這一過程中，除了做好房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)外，已經(jīng)有不少房企在多元化轉(zhuǎn)型探索方面走向縱深。
以碧桂園為例，今年年初楊國強提出了做“高科技綜合企業(yè)”的目標，把農(nóng)業(yè)和機器人兩大領(lǐng)域擺在了重要的位置。在機器人領(lǐng)域，碧桂園旗下博智林機器人公司研發(fā)中心已有超過1600人的研發(fā)團隊，已遞交申請專利將近500項。在先前召開的2019年中期業(yè)績會上，碧桂園總裁莫斌表示，博智林總共研發(fā)了37款建筑機器人，其中9款進入到項目現(xiàn)場進行試運作。“如果37款建筑機器人全部出來，對整個建筑業(yè)、對社會都是很大的貢獻”，莫斌說。
有的企業(yè)轉(zhuǎn)換賽道，也有企業(yè)的領(lǐng)導卻身陷囹圄。
如果沒有王振華出事的插曲，新城控股中報業(yè)績或許還可以用“表現(xiàn)尚可”來形容。畢竟這家企業(yè)上半年實現(xiàn)銷售額1224.18億元，其營收、凈利潤都在增長，資產(chǎn)負債率86.7%，凈負債率76.62%，持有現(xiàn)金也遠高于即期債務(wù)。今年上半年，新城控股還新增土地儲備2459萬平方米，累計土地儲備達到1.34億平方米。
但王振華涉案被捕，王曉松接任董事長后，新城控股開始轉(zhuǎn)讓旗下數(shù)十個項目的股權(quán)和相關(guān)債權(quán)，交易總額或達到150億元。中報文件里，新城控股稱，已售未結(jié)轉(zhuǎn)的面積為2959.51萬平方米（含合作項目），同時由于簽約銷售額增加，合同負債也達到1723.3億元。這也讓新城控股在接下來的時間里仍有發(fā)展空間。但王振華事件的影響仍在持續(xù)，未來新城控股能否保持此前的規(guī)模尚不得而知。
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