市場下行、頭部放緩、資金趨緊，隨著房企半年報披露接近尾聲，關(guān)于過冬、關(guān)于未來，房企們給出了或誠懇或冠冕堂皇的回答；在房住不炒的前提下，如何活下去并且活得更好，是大家面前共同的考題。不同的是，每家的護城河寬度不同、深度不一。從本期起，北京商報新北京樓市周刊推出房企半年報特別策劃——尋找房企護城河，一起尋找那些可供行業(yè)品評的樣本。
8月以來，房企年中報密集而至。在外部融資環(huán)境收緊的情況下，房企生存處境也愈發(fā)艱難。在此大背景下，銷售規(guī)模已不再是房企追逐的首要目標(biāo)，“促銷售、抓回款”屢屢被房企高管所提及，如何“活下去”成為當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)最重要的命題。
冬天來了，過冬的糧草是否充足？身處行業(yè)下行期，加快回籠資金已成為房企的首要任務(wù)目標(biāo)。“手中有糧，心中不慌。”今年恰好是房企的償債高峰期，內(nèi)外要素疊加，許多房企強調(diào)銷售回款實際上是為了能夠“活著”。而且隨著房企加快資金回籠，部分市場會處于“以價換量”的局面。
80%已拿不出手
最先喊出“活下去”的是龍頭房企萬科，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，萬科董事會主席郁亮一番“只有獲得回款才是真正的銷售”的言論，把回款和回款率推到了臺前。早在2014年，萬科就放棄了銷售規(guī)?？己藰?biāo)準(zhǔn)，以回款為考核。在2019年中期業(yè)績會上，萬科集團副總裁、董事會秘書朱旭透露，“上半年萬科的銷售回款率始終保持在90%以上，處于行業(yè)領(lǐng)先水平”。
實際上，在萬科喊出回款口號之前，房企關(guān)注回款率已成為趨勢。今年中期業(yè)績報告顯示，包括碧桂園、保利地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企，回款率均實現(xiàn)不同程度的增長。以碧桂園為例，上半年碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2659.4億元，回款率為94.3%，較去年底的91%上升3個百分點，連續(xù)第三年年中經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額錄得正值。
據(jù)碧桂園總裁莫斌透露，今年碧桂園都是用權(quán)益回款來進行考核的，報告期內(nèi)有7352億元已售未結(jié)算，預(yù)計下半年權(quán)益可售貨量達4820億元。截至2019年6月底，碧桂園可動用現(xiàn)金余額約2228.4億元，占總資產(chǎn)比例為12.8%，另有約3133億元的銀行授信額度尚未使用，營運資本充足。
同屬于龍頭房企的保利地產(chǎn)，今年上半年回款率也實現(xiàn)8個百分點的增長。半年報顯示，保利地產(chǎn)上半年累計實現(xiàn)銷售回籠2168億元，回籠率較去年同期上升8個百分點至86%。
“手中有糧，心中不慌”，行業(yè)大佬已表現(xiàn)出銷售回款對于企業(yè)生存發(fā)展的重要性，在其規(guī)模之下的各類中小型房企，也把“促銷售、抓回款”作為首要任務(wù)目標(biāo)。8月13日，在旭輝控股年中業(yè)績發(fā)布會上，旭輝管理層宣布其上半年銷售回款率同比上漲95%。據(jù)旭輝控股總裁林峰透露，“為了回款，旭輝專門成立了回款小組，以回款作為各項考核指標(biāo)”。
在林峰看來，地產(chǎn)企業(yè)的“造血”能力比融資能力更重要，“現(xiàn)金為王”最核心的是企業(yè)自身的“造血”能力。“旭輝始終堅持有質(zhì)量的銷售和有利潤的銷售，這為企業(yè)下半年的銷售提供了堅實的基礎(chǔ)。”林峰還表示，以銷定產(chǎn)、降低庫存，提高去化、加快回款，是旭輝集團下半年的發(fā)展策略。
身處行業(yè)下行期，越來越多的房企將“現(xiàn)金為王”奉為企業(yè)穩(wěn)健及安全經(jīng)營的“護城河”。據(jù)媒體報道，7月26日富力地產(chǎn)發(fā)布了一份內(nèi)部文件——《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》。根據(jù)通知內(nèi)容，2019年下半年富力地產(chǎn)原則上暫停拿地，要以完成項目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級，文中多次提及要“促銷售、抓回款”。
此外，綠城中國、
陽光城和華夏幸福等多家房企也強調(diào)銷售回款、提高現(xiàn)金回流速度。半年報顯示，上述3家房企今年上半年的回款率分別為88%、80.5%和62%。其中，華夏幸福62%的回款率雖未達到行業(yè)高水平，但也較去年同期上升16個百分點。
存糧“過冬”
今年以來，房企生存處境愈發(fā)艱難，從23號文出臺、房地產(chǎn)信托收緊，到境外發(fā)債受限，房企賴以生存的信貸、信托和債券融資渠道先后被收緊。央行數(shù)據(jù)顯示，截至2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額11.04萬億元，同比增長14.6%，增速較2018年同期減少9.6個百分點。
在“房住不炒”的大背景下，多家房企加速回款，意欲回籠更多的現(xiàn)金流，以抵御行業(yè)下行周期的風(fēng)險。回款的關(guān)鍵在去庫存，能否迅速將手里的房子賣出去，仍是房企最重要的“功課”。近期，龍頭房企恒大在全國范圍內(nèi)打響了金九銀十促銷第一槍，全國532家樓盤，閃購7.8折，此外每日推出不定量特價房，所有在售項目全部9折，線上9.5折，員工推薦額外享9.8折，一次性付款享9.2折，按揭付款額外9.4折，江蘇、廣東、四川、重慶等樓盤全部在列。
據(jù)媒體報道，目前萬科在天津、青島、濟南等地的部分樓盤也有促銷舉措。此外，一些重點城市已出現(xiàn)多個房企、多個項目降價促銷，一線城市廣州也未幸免。
據(jù)悉，今年是房企的償債高峰期，在外部融資環(huán)境收緊的情況下，銷售回款成為房企過冬的重要資金來源。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年全年共計有5701.27億元房地產(chǎn)債券到期，其中下半年共計有2874.67億元房地產(chǎn)債券到期。上半年受益于較為寬松的發(fā)債環(huán)境，1-4月的地產(chǎn)債凈融資額均為正；但從5月開始至今，僅7月凈融資額為正。截至8月23日，8月地產(chǎn)行業(yè)的凈融資額為-146.62億元。
銷售“降溫”
“強調(diào)回款是房企出于對現(xiàn)金流安全的考慮，外部融資環(huán)境收緊，企業(yè)整體資金鏈要處于一個安全的位置。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴北京商報記者，從整個市場層面來看，房企陣營的分化，也造成回款壓力各有不同。如果整體業(yè)務(wù)布局在一二線城市的房企，回款壓力會相對較小；業(yè)務(wù)集中布局在三四線城市的房企，就會面臨相對嚴(yán)峻的資金狀況，那么它對于回款的需求也會更大一些。
在郭毅看來，在當(dāng)下這個時間節(jié)點，缺少經(jīng)濟內(nèi)生驅(qū)動力、人口外流明顯的城市，隨著房企加快資金回籠，市場會處于“以價換量”的局面。
事實上，今年的房地產(chǎn)市場并不樂觀，整體銷售“降溫”明顯。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年商品房銷售額增長只有5.6%，與2018年上半年的13.2%相比，下降7.6個百分點。商品房銷售面積更是呈現(xiàn)負(fù)增長，為-1.8%。
在融資趨緊、銷售遇冷的市場環(huán)境下，土地成交量價同比也雙雙下跌近30%。數(shù)據(jù)顯示，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月擴大1.9個百分點；土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與前6個月持平。
反映在市場層面，萬科今年上半年拿地明顯放緩，拿地金額僅為1030億元，增速從去年的58.9%大幅降低至9.3%。除萬科之外，包括保利、招商蛇口、旭輝在內(nèi)的多家房企也放緩拿地節(jié)奏。
萬科執(zhí)行副總裁張旭稱，“萬科拿地是基于收了多少錢回來，所以沒有固定的拿地計劃，地價款大概是銷售款的30%多，仍然堅持重點在一二線城市拿地，三四線城市不會去，還是在城市帶發(fā)展”。
在2019年融創(chuàng)中期業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌亦表示，上半年拿的地并不多，四五月拿地就基本停了，除非是特別好的地，融創(chuàng)會把自己的優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營的現(xiàn)金流，用來降低負(fù)債，保持流動性。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析稱，土地市場降溫充分體現(xiàn)了當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)的理性，目前企業(yè)的戰(zhàn)略可以分為“戰(zhàn)”和“略”。其中，“戰(zhàn)”是指需要在項目銷售方面積極做到位，進而實現(xiàn)更好的資金回籠；而“略”則體現(xiàn)為拿地方面的保守，或者說開發(fā)投資的降速。
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