行業(yè)調(diào)控持續(xù)收緊，正悄然影響房企的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。承壓、挑戰(zhàn)頻頻出現(xiàn)在近期房企中報(bào)表述中。融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）主席孫宏斌直言，近期融資層面的調(diào)控，嚴(yán)厲程度“史無前例”，對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)影響會(huì)比較大。
受此影響，房企未來定調(diào)均趨向謹(jǐn)慎。行業(yè)龍頭如碧桂園（02007.HK），稱未來要看機(jī)會(huì)均衡布局、分散風(fēng)險(xiǎn)；萬科（000002.SZ）將自身發(fā)展定義為“勻速運(yùn)動(dòng)”、避免大起大落；而除非特別好的機(jī)會(huì)，融創(chuàng)下半年基本停止拿地。
當(dāng)下，正值房企密集披露中期業(yè)績(jī)，雖然多數(shù)公司的成績(jī)都還不錯(cuò)，但對(duì)于前景的迷惘，讓地產(chǎn)大佬們失去了昔日的意氣風(fēng)發(fā)，表情里多了些許黯淡和無奈。房?jī)r(jià)的上升空間被封死，融資遭遇總量控制，任何一家企業(yè)似乎都難以輕松逃離天花板下的困局。
風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，若說前幾年的購房者在整體焦慮，那么現(xiàn)在，到了房企集體焦慮的階段。
拿地戰(zhàn)略收縮
8月22日，孫宏斌在出席公司投資者會(huì)議時(shí)表示，下半年沒有拿地指標(biāo)，除非特別好的機(jī)會(huì)，公司基本停止拿地。即使融創(chuàng)一直將“小心拿地、避免拿高價(jià)地”奉為經(jīng)營(yíng)底線，但如此堅(jiān)決定調(diào)，仍折射出當(dāng)下市場(chǎng)的陣陣寒意。
觸痛房企神經(jīng)的，是今年以來持續(xù)收緊的融資環(huán)境。近日，為防范房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，銀保監(jiān)會(huì)決定在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作。在此之前，包括銀行貸款、境內(nèi)外發(fā)債、非標(biāo)融資等渠道均已全面收緊。
孫宏斌直言，要重視本輪調(diào)控之變，融資端嚴(yán)控將是常態(tài)化，而且是顛覆性的、史無前例的動(dòng)作。在此邏輯下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到很大影響。土地市場(chǎng)會(huì)下行，商品房銷售也會(huì)受到影響。
8月21日，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝同樣在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，融資收緊對(duì)整個(gè)行業(yè)肯定會(huì)有影響，資信比較好、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)適應(yīng)難度沒那么大，但對(duì)其他企業(yè)來說會(huì)有一些挑戰(zhàn)。
土地儲(chǔ)備作為房企糧倉，一直是開發(fā)商爭(zhēng)相搶奪的資源。但資金面趨緊，將直接影響房企在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)?？v觀房企在業(yè)績(jī)會(huì)中的表態(tài)，不積極拿地、分散風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)格量入為出、拿地要自制，幾乎沒有開發(fā)商堅(jiān)持積極拿地戰(zhàn)略。
7月底，富力地產(chǎn)（02777.HK）內(nèi)部流出文件顯示，下半年原則上停止拿地。8月22日，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)，富力始終是房地產(chǎn)公司，不可能停止拿地。但他同時(shí)表示，目前行業(yè)潮流就是“不積極拿地”。
而在年初仍堅(jiān)定看好三四線的碧桂園，同樣表示將從一線到五線均衡布局，有符合標(biāo)準(zhǔn)的拿地機(jī)會(huì)才會(huì)出手。此前，碧桂園執(zhí)行“全覆蓋”計(jì)劃，即三四五線城市所有縣城、發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)均需有其項(xiàng)目。
數(shù)據(jù)顯示，上半年碧桂園內(nèi)地權(quán)益銷售中，三四線銷售占比61%，一二線銷售占比39%；在新增拿地權(quán)益金額中，三四線項(xiàng)目占權(quán)益總土地代價(jià)的54%，一二線項(xiàng)目則占46%。
不僅是上述房企，8月26日，龍湖集團(tuán)（00960.HK）管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示將嚴(yán)格量入為出，按照負(fù)債率倒推拿地；
陽光城（000671.SZ）近期亦表示，投資拿地標(biāo)準(zhǔn)是多維度的，但拿地要自制一些，拿錯(cuò)就是白費(fèi)。
一葉落而知秋，離市場(chǎng)最近的開發(fā)商，正切實(shí)感受到調(diào)控帶來的陣痛。
賺錢已無“容易”可言
僅靠融資支撐擴(kuò)張已不是易事。但促生房企焦慮情緒的，還有整個(gè)行業(yè)增幅放緩。今年以來，全國(guó)商品房銷售面積已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月下降。1~5月、1~6月及1~7月，商品房銷售面積同比降幅分別達(dá)1.6%、1.8%及1.3%。
行業(yè)大環(huán)境影響下，房企盈利同樣一改高增態(tài)勢(shì)。據(jù)同花順不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月22日上午10點(diǎn)，A股和H股93家上市房企公布2019年上半年業(yè)績(jī)或業(yè)績(jī)預(yù)告，其中36家房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。
此前大多數(shù)人的共識(shí)是，規(guī)模越大的房企越有利于穿越周期，但如今，這一局面也悄然改變。規(guī)模居于前三的“碧萬恒”3家龍頭房企，今年的銷售增速都已有所放緩，甚至出現(xiàn)同比下滑。
更為嚴(yán)峻的是，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也出現(xiàn)“黑天鵝”，尤其中國(guó)恒大（03333.HK）發(fā)布盈利預(yù)警，稱2019年上半年稅后凈利潤(rùn)同比下滑49%至270億元，旗下恒大健康（00708.HK）錄得約20億元虧損。
龍頭尚且如此，中小型房企在此輪周期中更為艱難。
上半年，港股上市房企中，九龍倉（00004.HK）、華南城（01668.HK）、朗詩綠色（00106.HK）等房企凈利潤(rùn)同比均不同幅度下滑；A股上市房企中，中交地產(chǎn)（000736.SZ）、中洲控股（000042.SZ）、萬通地產(chǎn)（600246.SH）等中小房企盈利能力也不容樂觀。
數(shù)據(jù)顯示，中洲控股上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約23.90億元，同比下降59.82%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約2.02億元，同比下降71.85%。其中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入約為21.10億元，同比下降63.01%。
東方證券認(rèn)為，中型房企有較大的規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求，拿地動(dòng)力強(qiáng)，又相對(duì)缺乏自有資金，將面臨較大挑戰(zhàn)。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源，隨著市場(chǎng)下行，幾乎難以跨越本輪周期。
在市場(chǎng)前景不甚明朗、商品房去化不力的背景下，房企拿地?cái)?shù)據(jù)已呈放緩態(tài)勢(shì)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7月土地流拍地塊數(shù)量比6月有明顯上升，且流拍加劇的趨勢(shì)依然延續(xù)。截至8月11日，重點(diǎn)城市已經(jīng)有26塊土地流拍，環(huán)比近乎翻番。
此外，7月份重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市溢價(jià)率降至14%，較6月份下降8個(gè)百分點(diǎn)。8月降溫趨勢(shì)加劇，溢價(jià)率降至8%。企業(yè)拿地?zé)崆椴患岸径?，近期成交土地中不乏低溢價(jià)甚至底價(jià)成交的案例。
現(xiàn)金或是生命線
屋漏偏逢連夜雨。中信建投數(shù)據(jù)顯示，今年是房地產(chǎn)債償還壓力高峰。2019~2023年分別有3711.93億、4026.04億、7479.55億、2518.99億和2846.26億到期。政策全面收緊、行業(yè)增幅放緩、疊加償債高峰，地產(chǎn)行業(yè)壓力進(jìn)一步增大。
今年以來，陸續(xù)有房企如泰禾集團(tuán)（000732.SZ）、陽光100（02608.HK）變賣資產(chǎn)過冬。對(duì)此，中駿集團(tuán)營(yíng)銷副總經(jīng)理陳艷公開表示，現(xiàn)金流就是生命線，資金狀況比較緊張的開發(fā)商，有可能虧損也直接出貨。
而手握充沛現(xiàn)金流、具備健康的內(nèi)在生長(zhǎng)力，將是房企穿越周期的保障。
在萬科中期業(yè)績(jī)發(fā)布上，祝九勝用“勻速運(yùn)動(dòng)”來形容萬科的發(fā)展，力圖避免大起大伏。截至報(bào)告期末，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約1328.95億元，同比減少11.35%。
萬科表示，在戰(zhàn)略層面，將繼續(xù)聚焦主航道，鞏固提升基本盤；在市場(chǎng)層面，將積極銷售、積極回款，加快長(zhǎng)期庫存去化，提升經(jīng)營(yíng)型業(yè)務(wù)表現(xiàn)，提高資金使用效率，實(shí)施清產(chǎn)核資。
碧桂園管理層同樣表示，行業(yè)政策進(jìn)一步收緊，給公司帶來的挑戰(zhàn)很多，所以一定要抓好現(xiàn)金流管理。上半年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2659.4億元，回款率達(dá)94.3%，而去年末回款率則為91%。
現(xiàn)金流渴望下，已有房企打響集團(tuán)促銷搶跑第一槍。
8月20日，恒大祭出促銷大旗，“全國(guó)532樓盤，閃購7.8折”，集團(tuán)旗下之區(qū)域公司，悉數(shù)推出全員營(yíng)銷優(yōu)惠升級(jí)活動(dòng)。在8月20日至10月8日期間，恒房通推薦購房均享特殊優(yōu)惠，且每日推出不定量的特價(jià)房單位。
近年來，恒大發(fā)展戰(zhàn)略由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變， 經(jīng)營(yíng)模式也由“三高一低”向“三低一高”轉(zhuǎn)變，即低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，采用合理的手段加快銷售，提高庫存周轉(zhuǎn)速度，可降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上，恒大絕非今年第一個(gè)搶跑的企業(yè)，但卻是首個(gè)全集團(tuán)統(tǒng)一啟動(dòng)“金九銀十”促銷策略的公司。鑒于恒大的體量及市場(chǎng)占有率，此舉對(duì)于市場(chǎng)的沖擊力不容小視。
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