新 LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）形成機(jī)制已經(jīng)于本月20日開(kāi)始執(zhí)行，對(duì)于廣大居民關(guān)心的個(gè)人房貸利率，央行作出了特別的安排。8月25日，央行就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜發(fā)布公告。公告明確，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

央行稱(chēng)，此舉是為了堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政出臺(tái)后，個(gè)人房貸利率將保持平穩(wěn)，不會(huì)下降但也不會(huì)明顯上漲。

改革后，有市民擔(dān)心個(gè)人房貸利率會(huì)大幅上漲，事實(shí)上不必有此憂(yōu)慮。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

該負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，2019年10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級(jí)系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時(shí)，采取各種方式為客戶(hù)做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過(guò)程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

8月20日，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在國(guó)新辦吹風(fēng)會(huì)上明確表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房住不炒”的原則，不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定，并預(yù)告很快將出臺(tái)相關(guān)公告。

劉國(guó)慶當(dāng)時(shí)強(qiáng)調(diào)，“房住不炒”的目標(biāo)定位不能偏離，避免把房地產(chǎn)工具化，不把它當(dāng)做刺激經(jīng)濟(jì)的一個(gè)手段。金融工作要落實(shí)這樣的定位和要求，就得做到房貸的增量不擴(kuò)張、房貸的利率不下降。這次“利率并軌”改革，房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)上浮10-20%，二套房貸上浮20-30%。這符合新政策要求。對(duì)目前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政策不會(huì)導(dǎo)致利率上行。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動(dòng)，但主流是平穩(wěn)。最近央行多次要求各銀行限制違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，但對(duì)于正常的按揭貸款并沒(méi)有政策收緊，所以整體看，平穩(wěn)將是主流。

政策解讀

改革后個(gè)人住房貸款利率如何定價(jià)？

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

其中，LPR由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

至于相應(yīng)期限如何理解，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以?xún)?nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過(guò)調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

公告還要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

如何確定轄區(qū)內(nèi)房貸利率加點(diǎn)下限？

央行公告還稱(chēng)，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

利率重定價(jià)周期是多長(zhǎng)？

借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

該負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)，利率重定價(jià)是指貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

首套房利率怎么算？

根據(jù)公告，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

8月20日發(fā)布的新LPR中，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為4.25%，5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為4.85%。由于大部分個(gè)人房貸期限都在5年以上，因此按照央行公告，新發(fā)放個(gè)人房貸，首套利率應(yīng)該不得低于4.85%，二套不得低于5.45%。目前，從整體情況來(lái)看，北京首套房貸款主流利率仍為基準(zhǔn)利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%。所以，新規(guī)執(zhí)行后，即使現(xiàn)有利率水平不變，也肯定符合要求。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)切實(shí)做好政策宣傳、解釋和咨詢(xún)服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費(fèi)者權(quán)益，嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。

同時(shí)，商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。