近期，總部位于南京的樂伽公寓宣布停止運營。據(jù)不完全統(tǒng)計，這已是近一年半以來第23家宣布倒閉的長租公寓品牌。從“投資風(fēng)口”到“爆雷潮”，長租公寓為何頻頻出現(xiàn)運營問題？未來如何防范潛在的金融風(fēng)險？專家指出，當(dāng)前長租公寓市場并非單純的“房東租客”關(guān)系，更多涉及金融因素，相關(guān)風(fēng)險需加強防范。

期待長線資金入場

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前各類長租公寓發(fā)展都處在瓶頸期，均出現(xiàn)萎縮跡象。

從項目投資方來看，長租公寓投資方主要包括房企開發(fā)商、創(chuàng)業(yè)企業(yè)和房產(chǎn)中介公司。創(chuàng)業(yè)型長租公寓如魔方公寓、YOU+等主要依靠A輪B輪融資等資本加持；房企的長租公寓如萬科泊寓、龍湖冠寓等則依靠房企自有資金；房產(chǎn)中介旗下的長租公寓如自如、相寓，主要是輕資產(chǎn)運營，房源大多較為分散。

中房經(jīng)聯(lián)主席胡景暉表示，行業(yè)集中度上升，綜合實力強大的頭部玩家資源優(yōu)勢進(jìn)一步顯現(xiàn)，實力弱規(guī)模小的企業(yè)不可避免地被吞噬。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前經(jīng)營困難、倒閉破產(chǎn)的以小型長租公寓居多，主要集中在上海、杭州、南京等大中城市。而大型長租公寓目前僅是經(jīng)營節(jié)奏放慢，暫未出現(xiàn)破產(chǎn)停擺的情況，未來長租公寓仍具有較好前景。

險資等長線資金對長租公寓頗有興趣。平安集團(tuán)總經(jīng)理任匯川表示，正在和地方政府研究千億級保險資金進(jìn)入長租公寓、人才保障房的項目。

胡景暉指出，從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，長租產(chǎn)業(yè)需要的是長期、大規(guī)模和便宜的資金。但實際上，目前國內(nèi)資本市場基本都是短錢、熱錢、貴錢，聞風(fēng)而動又猝然離場，資金屬性和產(chǎn)業(yè)屬性不匹配。“在國外，也基本都是養(yǎng)老、保險或風(fēng)險業(yè)務(wù)型資金進(jìn)入該行業(yè)。”

警惕金融化風(fēng)險

據(jù)胡景暉介紹，截至上半年，全國約有95萬間集中式長租公寓和240萬間分散式長租公寓，覆蓋近20個一二線城市的400余萬租客以及100余萬小業(yè)主。據(jù)他推算，通過租金貸、押金和租金錯配形成的資金沉淀規(guī)模高達(dá)200多億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，長租公寓存在的問題不僅在于推漲房租，更在于金融化帶來的“資金池”，而資金池的風(fēng)險在于掩蓋運營問題，后移投資風(fēng)險。“現(xiàn)在一些長租公寓企業(yè)已經(jīng)不是租賃企業(yè)，而變?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)的‘金融企業(yè)’，裝修、分租等都只是對資金池的補充。”

對此，李宇嘉表示，需避免長租公寓與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺對接，防范長租公寓產(chǎn)生互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的風(fēng)險。

嚴(yán)躍進(jìn)補充道，如果長租公寓可以妥善解決“在租金未付給房東的情況下，如何保障租客租賃權(quán)”的問題，仍具有較好的市場機(jī)會。目前長租公寓的壓力在于經(jīng)營方面存在諸多問題，很多項目雖融資力度大，但是資金回籠效果不佳。

多管齊下加強監(jiān)管

李宇嘉認(rèn)為，防范長租市場存在的金融風(fēng)險，首先要加強對互聯(lián)網(wǎng)金融平臺和長租公寓公司的監(jiān)管，嚴(yán)禁租賃貸等違規(guī)融資行為，避免資金池的形成。在租金方面，要建立監(jiān)管系統(tǒng)，防止資金挪用甚至卷款潛逃。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，可適當(dāng)在保證金、準(zhǔn)備金等方面落實新政策。一是筑牢“防火墻”，有助于對租客形成保險作用；二是能夠約束企業(yè)盲目擴(kuò)大，形成成本概念；三是利好后續(xù)對長租公寓資金面的監(jiān)控，為企業(yè)穩(wěn)健運營提供保障。

胡景暉提出，應(yīng)該盡快啟動相關(guān)立法工作，保護(hù)租客隱私、財產(chǎn)和生命安全。同時要盡快建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)的登記備案制度，大幅度提高長租公寓運營企業(yè)押金數(shù)量和準(zhǔn)入門檻。針對企業(yè)“爆雷”，租客“無家可歸”的情況，各城市應(yīng)緊急儲備可用于出租的公租房、廉租房、低價出租房源，用于租客安置。目前，大型國企、央企和國有銀行進(jìn)入長租領(lǐng)域，有望成為該行業(yè)未來的主導(dǎo)力量，很大程度上會降低行業(yè)“爆雷”風(fēng)險。隨著住宅租賃運營被認(rèn)定為國民統(tǒng)計中新的產(chǎn)業(yè)類別，在減稅降費方面存在空間，將對行業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)模型和經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)等產(chǎn)生實際影響，提高整個行業(yè)利潤率。 

（原題：《專家支招破解長租公寓潛在金融風(fēng)險》）