中國金茂近日向平安人壽、新華保險配售股份募資，折射出開發(fā)商多路徑融資的現(xiàn)狀。多位專家表示，與品牌房企不同，中小房企融資難上加難，特別是在下半年樓市調控繼續(xù)維持差異化調控思路下，政策不會松動，房企融資環(huán)境依然趨緊，市場交投可能繼續(xù)降溫，房企資金鏈將面臨考驗。
調控繼續(xù)從嚴
從開封撤回“取消限售”文件，到蘇州限售再次加碼，再到呼和浩特開展中介機構自查和整改種種跡象表明，在“房住不炒”基調下，熱點城市樓市調控政策將繼續(xù)保持從嚴態(tài)勢。
中國社會科學院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示，從政策層面看，下半年整體收緊的走勢比較明確。居民杠桿率過高主要體現(xiàn)在貸款買房，且因為房地產(chǎn)貸款有總量控制，事實上還有以消費貸名義貸款實際用于購房的情況存在。因此，為了防止居民債務增長過快，抑制購房需求是必要的政策。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市調控堅持“一城一策”，三四線城市要避免冷得太快，一二線城市要保持差別化政策，鼓勵有效需求和合理需求，抑制投資需求。
李宇嘉認為，房貸政策會偏緊，實施額度控制。同時，中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，近期房貸利率，特別是熱點城市房貸利率有所上調。以蘇州為例，目前首套房貸款，蘇州各大銀行普遍執(zhí)行基準利率上浮22%的政策。
李宇嘉還表示，房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策正在收緊。“相對而言，目前融資政策還是更多偏向于龍頭房企。例如，目前基本上是龍頭房企能進入銀行的融資白名單，小房企進不去的。”
銷售或穩(wěn)中下降
尹中立預計，下半年房地產(chǎn)市場銷售將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢。
數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。銀河證券26日發(fā)布研報預計，7月份銷售同比將達到一個低點，之后在“一城一策”、各城市周期分化的情形下，銷售同比降幅將逐步收窄。
尹中立認為，上半年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績整體維持了去年的增長態(tài)勢，但下半年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營將整體走弱。
從上市房企上半年業(yè)績來看，龍頭房企普遍實現(xiàn)高增長，保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等房企業(yè)績預增超過30%。招商證券研究發(fā)展中心房地產(chǎn)行業(yè)主管分析師趙可表示，從已公布業(yè)績預告的9家房企來看，市場普遍認為中期業(yè)績超預期。中期業(yè)績增速明顯高于全年中樞，會帶來兩個確定性影響：一是順勢上調全年業(yè)績預測，但上調幅度相對有限。二是上下半年業(yè)績增速“前高后低”。
開發(fā)商現(xiàn)金流有壓力
多重影響之下，下半年開發(fā)商資金鏈將面臨考驗。從資金來源來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預計，在當前融資渠道收緊的情況下，下半年房企資金來源主要是銷售回款。如果銷售行情不好，不排除房企主動降價的可能。
據(jù)銀河證券研報統(tǒng)計，2019年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達107,522.49億元，同比增長21.62%，行業(yè)資產(chǎn)負債率達79.82%，相比于2018年上升0.01個百分點，行業(yè)杠桿率維持穩(wěn)定水平。一季度融資環(huán)境寬松，一些房企采取了“高杠桿、高周轉、高回報率”的經(jīng)營策略，追求快速發(fā)展容易埋下隱患。
尹中立表示，加速賣房可能是房企獲得生存權的首選。同時，如果房企未來到期的債務與能夠獲得的現(xiàn)金流不匹配，就有可能出現(xiàn)流動性風險。
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