近期，杭州、南京、蘇州、成都等多個前期房價上漲壓力較大的城市首套和二套房貸利率開始出現(xiàn)不同程度的上浮，商業(yè)銀行貸款額度也趨于緊張，這對于這些地區(qū)按揭購房的居民而言不僅會增加貸款難度，更會顯著增加購房成本。

從此前全國房貸利率走勢來看，首套和二套平均房貸利率從2016年11月起開始上漲，到2018年10月最高分別漲至5.71%和6.07%高點，此后隨著市場流動性的改善開始逐步回落，這也直接促成了今年3、4月的樓市“小陽春”行情。但從今年6月起首套和二套平均房貸利率又開始觸底回升。需要說明的是，以往房貸利率的上行基本與市場利率走勢同步，但當(dāng)前市場流動性較為充沛，金融機(jī)構(gòu)超額存款準(zhǔn)備金率6月末已上升至2%，短期和中期市場平均利率也處于平穩(wěn)下降的態(tài)勢，銀行間質(zhì)押回購加權(quán)利率(7天)近期保持在2.6%左右，人民幣貸款加權(quán)平均利率6月末下降至5.66%，比3月下降0.03個百分點。因而，此次房貸利率重回上漲區(qū)間是對部分熱點城市購房有針對性的定向加息，屬房地產(chǎn)調(diào)控的因城施策范疇。

究其原因，經(jīng)濟(jì)過于依賴房地產(chǎn)的副作用近年來正在逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)一方面大幅提升了全社會人工成本和土地成本，另一方面擠占了寶貴的信貸和土地資源，降低了資金和土地使用效率，2018年新增貸款中三成為居民中長期貸款其實就是房貸，今年上半年居民房貸余額增速仍保持在兩位數(shù)的高增長。更為嚴(yán)重的則是，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)風(fēng)險正在累計，美國長短期國債收益率出現(xiàn)罕見倒掛，近四十年以來每當(dāng)這一指標(biāo)出現(xiàn)倒掛未來半年到一年內(nèi)美國均發(fā)生了比較嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，比如2001年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅和2008年的次貸危機(jī)，而一旦美國發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退勢必會帶動全球經(jīng)濟(jì)下行，此時嚴(yán)控地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大是提前防范未來潛在風(fēng)險的必要舉措。

可以說，近年來房地產(chǎn)的高速增長和實體經(jīng)濟(jì)的低位徘徊已形成鮮明對比，房地產(chǎn)畸形發(fā)展已開始逐漸威脅到我國在國際產(chǎn)業(yè)鏈上的地位，不久前陸家嘴論壇上銀保監(jiān)會主席郭樹清就明確指出了房地產(chǎn)高速發(fā)展的危害，政治局會議不僅重申“房住不炒”，更是首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

因而，當(dāng)前繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的信號已十分明確且不會動搖，接下來就是看用何種調(diào)控手段來實現(xiàn)這一目標(biāo)。

2017年，為了讓火熱的房地產(chǎn)快速降溫，全國多地史無前例地推出了限購、限貸、限價、限商、限售的“五限”的調(diào)控手段，當(dāng)時雖起到立竿見影的效果，但相比于市場化手段，行政性調(diào)控手段實質(zhì)上是對市場的走向形成短期干擾，且會強(qiáng)化漲價預(yù)期，同時存在一些當(dāng)時難以發(fā)現(xiàn)的弊病，而這些弊病目前正陸續(xù)表現(xiàn)。例如，嚴(yán)厲的限購和限貸政策導(dǎo)致了為獲得購房指標(biāo)和首套房資質(zhì)的大量假離婚現(xiàn)象;限價政策短期使新房價格大幅低于市場價，這一方面短期引來了大量購房者爭相購買，買到就是賺到的心態(tài)快速蔓延，另一方面開發(fā)商為保持項目的預(yù)期利潤率會降低項目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，近兩年消費(fèi)者關(guān)于房屋質(zhì)量問題的投訴量明顯增加，一些高價樓盤在限價下也未能幸免;限商政策則在短期將一些購房需求完全擠到了商品房層面，間接擴(kuò)大了短期購房需求;限售政策俗稱“凍樓”，未來隨著房地產(chǎn)市場的逐步降溫，前期集中成交的新房在限售期滿后容易出現(xiàn)二手房市場供給量井噴的問題，不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)。

相比于上述行政性手段，調(diào)整房貸利率更加市場化，一二線城市單套平均房價基本在百萬元以上，居民購房普遍均需使用貸款，更有一些房地產(chǎn)投機(jī)者組合利用信用卡提現(xiàn)、信用貸、從多個銀行貸款等手段大幅加杠桿購房、以小博大，嚴(yán)重擾亂了市場秩序。從這個角度看調(diào)整房貸利率對房地產(chǎn)市場的作用同樣顯著。更為重要的是，當(dāng)前一二線城市二手房租金回報率普遍在2%以下，不僅大幅低于房貸利率，更低于銀行定期理財收益率，租金回報率與市場利率已嚴(yán)重倒掛，此時如果在一二線城市用500萬元全款購買一套住房，一年租金收入僅為8萬元左右，而如用此資金購買銀行結(jié)構(gòu)性理財產(chǎn)品一年收益最低也在16萬元左右，如果通過按揭貸款購買用于出租則收益較8萬元更低。當(dāng)前提高貸款利率無疑會更加拉低房地產(chǎn)的投資收益率，有利于使房地產(chǎn)變成一個收益率非常平庸的資產(chǎn)，最終改變房地產(chǎn)對社會資源的巨大虹吸效應(yīng)。

當(dāng)然，首套房貸利率的提升難免會提高剛需群體的還貸成本，形成“誤傷”，但看待這一問題時應(yīng)分正反兩方面綜合分析。一方面房貸利率的提升對于房價回落有明顯作用，剛需群體還貸成本雖提高但購房成本未來將會出現(xiàn)下降;另一方面則需通過構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，加大面向剛需群體的、交通便利的共有產(chǎn)權(quán)住房供給，同時大力發(fā)展以機(jī)構(gòu)為主的租房市場發(fā)展，有效滿足剛需群體的居住需求。

綜上，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的信號已經(jīng)明晰，有利于提前防范未來可能出現(xiàn)的全球經(jīng)濟(jì)下行，近期多個前期房價上漲壓力較大的城市首套和二套房貸利率的上漲是以市場化調(diào)控逐漸替代行政調(diào)控的有效手段，可使房地產(chǎn)變成一個收益率非常平庸的資產(chǎn)，房地產(chǎn)投資與投機(jī)也會逐漸因其收益率的平庸而大幅減少，至于房貸利率提高可能誤傷剛需的問題則需通過加大共有產(chǎn)權(quán)房供給來解決。