嚴(yán)監(jiān)管下，房企融資通道持續(xù)收緊，“房住不炒”的思路也愈發(fā)體現(xiàn)。

央行最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，新增社會(huì)融資規(guī)模1.01萬億元，比上月少約1.25萬億元，比上年同期少2103億元；新增人民幣貸款1.06萬億元，比上月少6000億元，比上年同期少3900億元。7月末，M2同比增長(zhǎng)8.1%，增速比上月及上年同期均下滑0.4個(gè)百分點(diǎn)。

在專家看來，7月份社融、信貸及M2等核心金融數(shù)據(jù)不及預(yù)期與近來房企融資收緊有關(guān)。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，當(dāng)前嚴(yán)控地方隱性負(fù)債、嚴(yán)格房地產(chǎn)監(jiān)管，對(duì)居民、房企及城投資金來源構(gòu)成較強(qiáng)抑制。房企融資收緊導(dǎo)致信托貸款減少較多，嚴(yán)控消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)業(yè)造成居民短期貸款明顯下降。

事實(shí)上，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向在2019年伊始便已明晰。這一提法在過去很少出現(xiàn)，而今年以來中央各部委針對(duì)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)累計(jì)發(fā)布18次講話或政策。4月份開始，房企融資管控持續(xù)加碼，給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的降溫影響已經(jīng)在7月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。從融資政策內(nèi)容來看，除了延續(xù)“房住不炒”“因城施策”等調(diào)控思路，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是政策的主要目標(biāo)，而優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度也是題中應(yīng)有之義。

房企融資管控逐步加碼

今年2月份，銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星曾指出，繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)和個(gè)人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大的問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管控成為今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要監(jiān)管目標(biāo)。

5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。

這一文件被視為是房企融資全面收緊的重要信號(hào)。不久后，人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在陸家嘴論壇上提到，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題。“全社會(huì)的新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度積壓了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。”郭樹清強(qiáng)調(diào)說。

7月份以來，銀保監(jiān)會(huì)和央行連續(xù)5次發(fā)布政策，加強(qiáng)房企融資行為管控。政治局會(huì)議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，更是強(qiáng)化房地產(chǎn)嚴(yán)監(jiān)管基調(diào)。

《金融時(shí)報(bào)》記者從地方監(jiān)管人士處得知，雖然銀行房貸以及房產(chǎn)抵押貸款占比仍然不低，但現(xiàn)在房企融資的角度非常多元化。銀行的表內(nèi)貸款和非信貸渠道融資受限嚴(yán)重，通過非銀機(jī)構(gòu)發(fā)行債券，信托計(jì)劃、資管計(jì)劃已經(jīng)是許多房企的主要融資渠道。在記者詢問的幾個(gè)重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)域，今年上半年房企銀行貸款占比均不足20%。

基于房企融資多元化這一特點(diǎn)，監(jiān)管部門也采取了更多措施。針對(duì)增長(zhǎng)迅速的房地產(chǎn)信托，7月上旬，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)中融信托、光大信托、五礦信托等房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司開展約談，對(duì)土地前融等業(yè)務(wù)提出合規(guī)要求。同期，美元債融資渠道也遭管控。發(fā)改委要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，同時(shí)還要加強(qiáng)信息披露等。

一組數(shù)據(jù)表明，融資收緊政策效果開始初步顯現(xiàn)。華泰證券研報(bào)顯示，第一季度融資總額為4250億元，同比增長(zhǎng)16%，創(chuàng)下2017年以來的最高值。第二季度融資總額為2919億元，同比下滑22%，4月至6月單月融資總額分別同比下滑22%、18%、26%。具體來看，2019年5-6月，行業(yè)境內(nèi)債發(fā)行同比下滑7%，其中公司債、短融、中票、ABS、定向工具分別同比下滑17%、15%、63%、19%、25%；境外債發(fā)行同比下滑21%；集合信托發(fā)行增速由1-4月的17%收窄至7%。

平抑土地市場(chǎng)熱度防范金融風(fēng)險(xiǎn)是主因

從歷史情況看，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策的變化往往源于土地市場(chǎng)的波動(dòng)，但2019年的土地市場(chǎng)回暖與此前有所不同。華泰證券上述研報(bào)指出，一方面，土地市場(chǎng)更多呈現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性回暖；另一方面，溢價(jià)率整體上升幅度有限。此次融資政策與“因城施策”思路一致，更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)化調(diào)控和窗口指導(dǎo)，而不是“一刀切”收緊。融資監(jiān)管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場(chǎng)熱度，從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售終端預(yù)期，降低房企未來潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

一位監(jiān)管人士回應(yīng)《金融時(shí)報(bào)》記者，“事實(shí)上對(duì)房企融資方面基本沒有新的要求，都是之前既有規(guī)定，只是要求更趨嚴(yán)格執(zhí)行。”他表示，前端借錢蓋房、后端提前預(yù)售，房地產(chǎn)行業(yè)的確占用了過多的金融資源。就當(dāng)下中國(guó)發(fā)展而言，更應(yīng)把這些資金配置到高質(zhì)量發(fā)展所需的實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。

基于此，監(jiān)管方面也不惜出“重拳”。今年以來，針對(duì)房地產(chǎn)貸款違規(guī)的處罰力度越來越強(qiáng)。據(jù)此前統(tǒng)計(jì)，上半年銀保監(jiān)系統(tǒng)開出的超1300張罰單中，資金違規(guī)進(jìn)入股市、樓市的罰單共計(jì)87張，其中資金違規(guī)進(jìn)入樓市罰單數(shù)量共計(jì)75張。

另外，本月初，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳發(fā)布《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》，決定在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作。檢查要點(diǎn)包括：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況；房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況；個(gè)人住房貸款管理情況；住房租賃貸款。可以預(yù)計(jì)，隨著監(jiān)管“重拳”在這32個(gè)城市相繼落下，下半年房企違規(guī)融資情況將進(jìn)一步收斂。

在房地產(chǎn)融資顯著收緊的同時(shí)，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)監(jiān)管也進(jìn)一步加強(qiáng)。人民銀行在北京召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)上指出，“保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房”；銀保監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始檢查各銀行差別化信貸政策落實(shí)情況，執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實(shí)性與貸款申請(qǐng)人償債能力評(píng)估與檢查等，并著重查處個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房，以及其他銀行信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為。

“下半年銀行受信貸額度限制，相對(duì)于上半年的房貸放款數(shù)量及效率會(huì)呈現(xiàn)季節(jié)性下降，政策面的收緊則可能進(jìn)一步強(qiáng)化信貸縮量現(xiàn)象。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，接下來商業(yè)銀行將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款投放和資金流向的把關(guān)，特別是拿地相關(guān)融資的跟蹤排查。由于開發(fā)貸款長(zhǎng)期受名單制及限額管控，增長(zhǎng)波動(dòng)幅度不會(huì)太劇烈，而個(gè)人按揭貸款受到的影響可能相對(duì)較大。近期多個(gè)二線城市房貸利率出現(xiàn)不同比例的上浮，房貸利率正式進(jìn)入反彈階段，按揭貸款增速將相應(yīng)下降。

房企正常融資未受明顯影響

值得注意的是，當(dāng)前融資管控政策并不會(huì)影響房企的正常融資行為。上述地方監(jiān)管人士告訴記者：“融資管控的目的在于強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)實(shí)物性質(zhì)，淡化投資產(chǎn)品屬性。現(xiàn)在我們要抓的不是明面上的銀行融資，也管不著發(fā)債，而是非銀渠道背后的資金到底有多少最終來自于銀行融資或者靠銀行背書，主要還是嚴(yán)控銀行保險(xiǎn)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

“當(dāng)前融資政策是加強(qiáng)監(jiān)管而不是“一刀切”地暫停。對(duì)于房企正常融資沒有影響，但對(duì)于大額度融資會(huì)有明顯收緊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，從2018年四季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃實(shí)施呈井噴狀態(tài)，融資需求旺盛。2019年以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道監(jiān)管加強(qiáng)，雖然當(dāng)下房企融資依然較多，但融資成本已經(jīng)明顯上升，尤其是規(guī)模偏小的房企融資成本上升更為明顯。其中，美元融資利率超過了10%。對(duì)于中小房企，尤其是對(duì)于高負(fù)債率的房企來說，未來預(yù)計(jì)融資難度將非常大，但是對(duì)于大型企業(yè)來說，融資收緊政策的影響相對(duì)有限。

融資收緊對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的效力也正逐步顯現(xiàn)。7月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲數(shù)量為60個(gè)，6月份為63個(gè)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明受近期房屋交易市場(chǎng)的降溫、房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊、房企到位資金面的趨緊等因素影響，各地房企在積極降價(jià)促銷。

1-7月份，商品房銷售面積8.9億平方米，同比下降1.3%，降幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額8.3萬億元，增長(zhǎng)6.2%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。夏丹分析，7月市場(chǎng)成交情況看似有所好轉(zhuǎn)，卻與6月房企沖業(yè)績(jī)及備案延期有一定的關(guān)系。從需求方影響來看，政策收緊削弱置業(yè)意向者的入市動(dòng)力，減緩市場(chǎng)成交。融資及其他調(diào)控政策收緊將增加市場(chǎng)觀望情緒，使本來仍處于增速回落中的市場(chǎng)成交繼續(xù)下行走勢(shì)。

房地產(chǎn)開發(fā)到位資金及土地購(gòu)置成交回落，也體現(xiàn)出政策收緊效果。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降29.4%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款下降27.6%，降幅與1-6月份持平。同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金累計(jì)增速2.8%，較上期下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。

深層次指向優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)

今年上半年，貨幣政策精準(zhǔn)滴灌加上針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)延續(xù)等因素，使金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。7月末對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款余額占同期社會(huì)融資規(guī)模存量的68%，同比高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

不過，央行發(fā)布的《2019年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)貸款增速雖繼續(xù)回落，但增速依舊不低。2019年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額41.91萬億元，同比增長(zhǎng)17.1%，增速比上季度末低1.6個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加3.21萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的 33.2%，比上年全年水平低6.7個(gè)百分點(diǎn)。

7月29日，人民銀行在北京召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)，會(huì)議認(rèn)為，近年來金融系統(tǒng)加快推進(jìn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化，特別是在加大小微企業(yè)信貸投放方面取得明顯效果，但房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，對(duì)小微企業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鄉(xiāng)村振興、精準(zhǔn)扶貧等領(lǐng)域支持力度仍有待加強(qiáng)。

7月30日，中共中央政治局會(huì)議重申“優(yōu)化信貸投放”這一目標(biāo)，要求金融機(jī)構(gòu)增加對(duì)制造業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的中長(zhǎng)期融資，意在引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化信貸投放，增強(qiáng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力度。會(huì)議召開的第二天，人民銀行增加支小再貸款額度500億元，馳援小微民營(yíng)企業(yè)。

從監(jiān)管部門的舉措來看，房地產(chǎn)融資不在加大信貸投放的名單中，實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是信貸傾斜對(duì)象。

“態(tài)度其實(shí)是很明顯了，所以銀行也都在做調(diào)整。”一位股份制銀行分行行長(zhǎng)告訴記者，過去一段時(shí)間，該行借助房地產(chǎn)行業(yè)的“崛起”，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和監(jiān)管要求下，無論是從總行層面還是所在地域的各家銀行，都已經(jīng)開始?jí)嚎s房地產(chǎn)信貸的投入。“過去是借房地產(chǎn)‘東風(fēng)’，如今肯定要轉(zhuǎn)換思路，尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。”

對(duì)此國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛亦表示，信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化一方面要壓降違規(guī)的、不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展大方向的信貸投放；另一方面要將其引導(dǎo)到目前所需要資金的民營(yíng)小微以及一些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)。但后者的增長(zhǎng)趕不上前者的壓降，在數(shù)據(jù)上也有體現(xiàn)。確實(shí)，當(dāng)前壓降房地產(chǎn)違規(guī)融資是否真的能夠?qū)①Y金轉(zhuǎn)移至實(shí)體領(lǐng)域還需拭目以待。