距離樂(lè)伽公寓公開辟謠稱“公司依舊正常開展業(yè)務(wù)”僅過(guò)去18天后，樂(lè)伽公寓的租客及房東，迎來(lái)的消息是“確認(rèn)公司已停止經(jīng)營(yíng)”。這其實(shí)并不是新鮮事，可以說(shuō)早在意料之中。
從2018年1月至今，已經(jīng)有20家長(zhǎng)租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂，樂(lè)伽可以算第21家；可能還不是最后一家，但是樂(lè)伽的停業(yè)，卻也有些不同之處。
以前的案例顯示，長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂以及最后結(jié)業(yè)，主要是金融杠桿爆倉(cāng)。但是這一次樂(lè)伽略有不同，幾乎是純粹的經(jīng)營(yíng)失敗。樂(lè)伽公寓以高于市場(chǎng)價(jià)拿房，給房東的付款方式是一個(gè)月租金或者一個(gè)季度的租金。再以低價(jià)租給房客，只是收租形式為一年或者半年，如果租客希望月租則大幅上調(diào)租金。這種經(jīng)營(yíng)模式，的確是帶來(lái)比較快的擴(kuò)張。但是“高進(jìn)低出”本身就不可持續(xù)，所以結(jié)業(yè)也勢(shì)在必然。
所以，樂(lè)伽公寓的停業(yè)還不同于其他多家失敗的長(zhǎng)租公寓，那些企業(yè)屬于金融杠桿爆倉(cāng)，樂(lè)伽公寓則是其商業(yè)模式的失敗。
其實(shí)，潘石屹去年就說(shuō)過(guò)，長(zhǎng)租公寓租金翻一番也虧本，現(xiàn)有的情況不建議做長(zhǎng)租公寓。潘石屹主要是從投融資收益比來(lái)說(shuō)的，“原因很簡(jiǎn)單，做長(zhǎng)租公寓一定會(huì)有銀行貸款，如果是從銀行貸款來(lái)的利息，按照銀行的基準(zhǔn)利率是4.9%。把款貸過(guò)來(lái)建成公寓，再租出去，你的回報(bào)率最高超不過(guò)1%，所以這個(gè)生意是虧的。”
當(dāng)然，潘石屹也沒(méi)有算到，一些企業(yè)通過(guò)發(fā)行ABS等方式融資，沒(méi)有抵押也能繞過(guò)銀行拿到錢，再通過(guò)P2P等機(jī)構(gòu)提供分期貸款給租客，房租一次性拿到手，最終房租的差額和貸款利息形成收益。
把地產(chǎn)生意完全變成金融，這就是過(guò)去幾年長(zhǎng)租公寓常見的盈利方式，也是導(dǎo)致多家企業(yè)集體爆倉(cāng)的根源，更是前一段時(shí)間金融防風(fēng)險(xiǎn)治理的重點(diǎn)。
但是樂(lè)伽公寓沒(méi)有采用地產(chǎn)變金融的模式，應(yīng)該說(shuō)還是在積極地經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)，它的停業(yè)似乎是徹底應(yīng)驗(yàn)了潘石屹的判斷，目前長(zhǎng)租公寓難做。
從租房人口和租賃住房比較看，中國(guó)遠(yuǎn)低于日本、英國(guó)和美國(guó)。因此，中國(guó)租賃住房市場(chǎng)前景應(yīng)該非常廣闊。
當(dāng)然，還應(yīng)該更深入地分析這個(gè)市場(chǎng)。就英國(guó)、日本、美國(guó)這樣的城市化成熟的國(guó)家而言，也仍然保持如此高的比例住房租賃人口，這是由城市化路徑造就的。作為比較成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也是最早形成巨型城市的國(guó)家，這些國(guó)家都有著非常高的人口聚集度和城市間人口流動(dòng)率。
以倫敦為例，大倫敦的都會(huì)區(qū)人口在1200萬(wàn)與1400萬(wàn)之間，占了英國(guó)總?cè)丝诘?/6以上。整個(gè)倫敦18歲以上的常住居民中有2/3來(lái)自倫敦以外地區(qū)的，同時(shí)外地人口占據(jù)了流動(dòng)人口的85%。像著名的金融城，常住人口僅1萬(wàn)，流動(dòng)人口達(dá)33萬(wàn)。正是因?yàn)樽銐蚨嗟牧鲃?dòng)性和城市人口的聚集性，才帶來(lái)了倫敦住房租賃市場(chǎng)的繁榮。這一點(diǎn)恰恰是中國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)的短板。
另一個(gè)必須要指出的事實(shí)在于，雖然日本、英國(guó)、美國(guó)人口流動(dòng)性高，但是流動(dòng)人口獲取城市居民身份和享受基本公共服務(wù)并無(wú)障礙。
比如東京，長(zhǎng)期以來(lái)就是單一人口集中區(qū)，特別是青年人口非常集中。日本也有戶籍和居住證制度，但是兩者在享受公共服務(wù)上并無(wú)差別。雖然日本政府也曾實(shí)行東京人口外疏的計(jì)劃，但是主要公共教育和醫(yī)療投入都是以人均計(jì)算的，比較均等化，并沒(méi)有什么欠賬，也不對(duì)人口流動(dòng)形成限制。
我國(guó)的大城市，隨著人口越來(lái)越集中，其基礎(chǔ)教育和醫(yī)療投入等投入還需不斷加大以及均等化，也應(yīng)該隨著戶籍制度改革來(lái)確保人口遷徙權(quán)和自由流動(dòng)。
足夠多的流動(dòng)性和城市人口的聚集性，會(huì)非常有效地助力城市住房租賃市場(chǎng)的繁榮。因此，從宏觀角度來(lái)看，要挖掘中國(guó)租房市場(chǎng)的潛力，就需要在具體的城市化政策上有所調(diào)整。
除了宏觀以外，具體到房地產(chǎn)行業(yè)本身，則應(yīng)認(rèn)識(shí)到潘石屹的計(jì)算是合理的。如無(wú)宏觀條件的支撐，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確是很難開發(fā)住房租賃市場(chǎng)。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)不應(yīng)該僅僅作為一項(xiàng)工作任務(wù)，否則很容易造成之前的假租賃與真金融，最后形成一些爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。
目前而言，對(duì)于長(zhǎng)租公寓必須要先形成一套商業(yè)模式，再考慮融資發(fā)展模式。雖然說(shuō)中國(guó)住房開發(fā)的成本較高，但是各大城市中都有大量的城中村，這些住房如何更好地進(jìn)入租房市場(chǎng)未必沒(méi)有潛力可挖。
如果不追求速度，先從現(xiàn)實(shí)入手，其實(shí)在現(xiàn)存條件下，也有可能會(huì)找到一個(gè)可以盈利的商業(yè)模式。只有有了較為成熟的商業(yè)模式，才可以談資本運(yùn)作和發(fā)展壯大。
