從2016年12月中央經(jīng)濟工作會議首提“房住不炒”，到2019年7月30日中央政治局會議再次重申，并提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”,近3年來，在全國范圍內開啟了“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調控，調控覆蓋了全部一二線城市及部分三四線城市，范圍之廣、力度之大、手段之豐富、持續(xù)時間之長可謂史無前例。密集調控之下，一線城市房價停漲，大部分二線城市漲幅回落，三四線城市開始熄火。

回顧近3年的密集調控，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)怎樣的變化？未來將何去何從？中房智庫將通過政策和市場數(shù)據(jù)的梳理，根據(jù)不同能級城市，找出房地產(chǎn)調控的脈絡并加以反思。

北京、上海、廣州、深圳這四大一線城市，作為京津冀、長三角、珠三角三大城市群的核心，不僅是經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，也是房地產(chǎn)市場的風向標，毫無疑問也是這一輪房地產(chǎn)調控的重中之重。

從國家統(tǒng)計局剛剛公布的上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)看，上海和北京這兩個強一線城市GDP分別達到了16409.94億元和15212.5億元，深圳和廣州以12133.92億元和11755.54億元緊隨其后，從經(jīng)濟地位上，四大一線城市地位難以撼動。

從房價統(tǒng)計看，根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年6月份深圳、上海、北京、廣州商品住宅成交價格分別為53337元/平方米、53013元/平方米、49032元/平方米和25548元/平方米，其中深圳、上海、北京分列城市房價前三。漲幅方面，一線城市商品房價6月份同比漲幅0.55%，7月份同比漲幅0.83%。另據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究所發(fā)布6月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》, 一線城市新房價格平均環(huán)比下跌0.615%。其中廣州環(huán)比下跌0.86%，北京環(huán)比微跌0.48%，深圳環(huán)比下跌0.98%，上海環(huán)比微跌0.14%。雖然不同機構統(tǒng)計口徑略有差別，但從總體趨勢上看，一線城市房價停漲甚至轉跌的趨勢基本確立。

調控房價

一線城市首當其沖

住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌曾把中國樓市比作一條舞動的龍，一線城市是龍頭，二線城市是龍脖子，三四線城市是龍身，五線城市是龍尾。按照這一理論，房地產(chǎn)調控首先要抑制住一線城市的房價上漲。

一線城市是上一輪房價漲幅最大的，也是本輪調控最為嚴厲的。按照國家統(tǒng)計局公布的百城住宅價格指數(shù)，2016年9月一線城市月度漲幅達到26.72%的歷史高點。2016年12月的中央經(jīng)濟工作會議，首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。2017年，各大城市紛紛開啟嚴厲調控，限購、限貸、限售、限價、限商的“五限”政策在一線城市全面鋪開并不斷加碼。

以北京為例，2016年9月新建住宅價格指數(shù)同比漲幅達到27.8%，2016年9月，“9·30”新政出臺，包括加大住宅用地供應力度、加快自住型商品房供應、強化“控地價、限房價”交易方式、完善差別化住房信貸、加強銷售管理等。2017年的“3·17”新政再次加碼，包括“認房又認貸”、提高二套房首付比例等措施。隨后的3月26日，北京出臺的《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對商住項目進行了全面規(guī)范。這也成為北京樓市的轉折點，住宅價格指數(shù)月度漲幅從2016年9月18.59%的高點應聲而落，2019年7月這一指標下滑到1.02%。

上海的調控政策同樣不手軟。2017年4月開始，包括土拍實行招標復合，辦公、商業(yè)屬性土地不得再建類住宅，開盤商品住房搖號限售，銀行貸款利率上浮，嚴控企業(yè)購房等。受調控影響，上海住宅價格指數(shù)月度漲幅從2016年10月的27.5%直落到2019年7月的-0.24%。

廣州的房價在4個一線城市中最低，在房價調控方面壓力相對較小。調控手段上基本沿用了北京、上海等城市的措施，包括限購、限貸、限價等措施，調控相對溫和，偶有放松，房價也因此出現(xiàn)了短期補漲。從房價指數(shù)月度漲幅數(shù)據(jù)看，廣州的最高點出現(xiàn)在2017年4月，達到18.92%，2019年7月的數(shù)據(jù)為1.96%。

深圳住宅價格指數(shù)漲幅高點出現(xiàn)在2016年4月，達到59.88%，在四大城市中漲幅最大，所以執(zhí)行限購、限售、限價措施也更早，力度也更大。從2016年3月即開始了限購、限貸組合拳，并屢屢升級。2018年的“7·31”新政對限購、限售等措施進一步強化，包括企業(yè)限購，商務公寓限售等。此后深圳住宅價格指數(shù)漲幅一路下跌，2019年7月達到1.15%。

長效機制醞釀并逐步顯效

一線城市的房價停漲或下跌，除了依靠各大城市慣用的限價、限購、限售、限貸等政策措施外，也在積極探索長效機制。例如北京，加速人口疏解、加快保障房供應成為重要手段。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，北京2016年常住人口達到2172.9萬的高點，2017年和2018年分別減少到2170.7萬和2154.2萬，兩年疏解18.7萬人。在保障房供應方面，根據(jù)北京市住建委剛剛發(fā)布的白皮書，2018年北京市完成各類保障性住房投資（含共有產(chǎn)權房）1227.2億元，同比增長44.1%，保障房開工5.45萬套。

深圳作為一線城市中人口流入最為迅猛的城市，針對土地資源的不足和房價高漲，于2018年6月啟動了“二次房改”，本著“房住不炒”的原則，將房地產(chǎn)市場重點轉向民生領域。按照文件規(guī)定，深圳的市場商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房分別占住房供應總量的40%、20%、20%、20%。

制訂土地供應計劃，加快住宅用地供應，是長效機制的重要內容。這兩年一線城市房價的穩(wěn)定，很大程度上得益于住宅用地供應的增加和地價的穩(wěn)定。

除土地稀缺的深圳外，其他三個一線城市從2017年起均明顯加快了住宅用地供應。2016年，北京、上海的住宅用地供應分別為18幅、100幅，2017年分別為93幅、125幅，2018年分別為59幅、134幅。住宅用地供應面積方面，2016年北京、上海、廣州分別為133萬平方米、458萬平方米、272萬平方米，2017年增長到700萬平方米、585萬平方米、323萬平方米，漲幅達到了426%、28%和19%。2018年住宅用地供應繼續(xù)保持適度增長。

反思：長效機制應盡快取代行政干預

盡管強力調控之下一線城市房價得到一定控制，但問題并未得到根本解決，調控中反映出的問題也廣為詬病。

首先是行政手段代替市場手段，短期措施代替長效機制。例如一線城市普遍采取的限價、限售措施。雖然通過行政手段控制房價在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上達到了短期調控目標，但由此產(chǎn)生的后果卻非常嚴重：限價帶來的“陰陽合同”、捆綁銷售和建筑質量問題后患無窮；搖號購房強化了“買到就賺到”的投機心理；限制預售證違背市場規(guī)律，進一步加劇了供求關系的失衡，帶來房價反彈壓力。

其次是建立一體化的房地產(chǎn)市場問題。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛曾在中國房地產(chǎn)報舉辦的京津冀一體化房地產(chǎn)百強峰會上表示，都市圈的住房市場應當是一體化的市場。也就是說在都市圈，大家的工作和住房應當可以自由地選擇。都市圈是城市住房體系的空間單元，也應當是一個統(tǒng)一的、共享的住房市場。房價、地價對都市圈的形成、發(fā)展以及結構的演化具有非常重要的作用。從空間上來看，不同區(qū)位房價的差異和動態(tài)變化，會使得區(qū)域的各個行業(yè)和市場主體在空間上做出選擇。

從目前情況看，行政化的區(qū)域限購政策將人口合理流動牢牢束縛住，以北上廣深四大一線城市為核心的都市圈并未形成一體化的房地產(chǎn)市場。

7月30日的政治局會議明確提出要“落實房地產(chǎn)長效管理機制”。四大一線城市作為中國經(jīng)濟的領頭羊，在建立和完善房地產(chǎn)長效機制方面同樣需要做出示范。