從信托到銀行，房地產(chǎn)融資的收緊是近期金融領(lǐng)域的一大熱點(diǎn)。各大金融機(jī)構(gòu)都在相關(guān)監(jiān)管要求之下進(jìn)行嚴(yán)查，同時(shí)嚴(yán)格控制流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。從市場和機(jī)構(gòu)反饋的重點(diǎn)來看，主要針對的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，比如信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、銀行開發(fā)貸等對公涉房信貸業(yè)務(wù)。
不過事實(shí)上，此輪調(diào)控覆蓋的范圍以及影響要更為廣泛。
日前，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》（簡稱《通知》），重點(diǎn)檢查32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)貸款、個(gè)人房貸、住房租賃貸款等。對銀行而言，目前接受嚴(yán)格監(jiān)管檢查的不僅對公涉房貸款，個(gè)人按揭貸款甚至個(gè)人信用貸款、消費(fèi)貸都有明顯收緊跡象。
個(gè)人貸款管控被盯緊
“明顯感覺到下半年以來，個(gè)人信用貸批的速度慢了很多。上半年我申請了3筆，批得很快，都搶著批，下半年就不行了。”上海地區(qū)一位信用貸申請人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。他認(rèn)為，其背后的原因跟監(jiān)管收緊房地產(chǎn)融資是一致的，因?yàn)槠鋵?shí)大家都知道這些個(gè)貸很大程度上最終都是流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，其自身所申請的多筆貸款即是為此用途，“就是用來買房、買信托。”
8月12日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以申請人身份咨詢信用貸情況，浙江地區(qū)一家信用貸業(yè)務(wù)較大的城商行個(gè)貸經(jīng)理表示，如果是用來買房的就別想了，這個(gè)途徑走不通，后期會(huì)查資金流向的，查得很嚴(yán)格。事實(shí)上，數(shù)月前，記者咨詢這一問題時(shí)，個(gè)貸經(jīng)理還建議可以通過現(xiàn)金取出、繞道賬戶等方式進(jìn)行操作。
不過，當(dāng)日也有另一家城商行個(gè)貸經(jīng)理對這一需求回復(fù)稱，仍可以操作。對比之下，該行的信用貸貸款利率和額度均較高，正常標(biāo)準(zhǔn)，其一年期個(gè)貸利率達(dá)到7.2%，額度為50萬元，上述銀行則分別為6.15%和30萬元。
南京、江蘇、無錫等江蘇的部分城市是今年房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，房價(jià)漲幅較高，也是此輪監(jiān)管的重點(diǎn)之所在。江蘇地區(qū)一位銀行業(yè)人士表示，最近幾個(gè)月，個(gè)貸額度已經(jīng)明顯收緊，針對信用貸的流向亦監(jiān)管嚴(yán)格，“近期就查出來有信用貸流向了房地產(chǎn)，結(jié)果銀行處罰了貸款經(jīng)理，并且要求申請人立即還上貸款。”
他還透露，此前該行有專門針對銀行內(nèi)部員工的信用貸額度，最近也全部取消了。與此同時(shí)，該行的按揭房貸業(yè)務(wù)也暫停了。“有監(jiān)管檢查的原因，但是額度的控制和暫停這種決定是銀行自己做的，主要還是因?yàn)槿ツ甑椎浇衲晟习肽攴诺锰嗔恕?rdquo;據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，在當(dāng)前時(shí)間暫停個(gè)人按揭房貸業(yè)務(wù)的并非個(gè)例。
個(gè)貸受沖擊邏輯
事實(shí)上，對個(gè)人房貸的收緊也是近期非常明顯的一個(gè)現(xiàn)象，具體體現(xiàn)在，一方面，熱點(diǎn)城市的房貸利率呈現(xiàn)上浮跡象，“上半年的時(shí)候 ，我們首套上浮5%-10%，現(xiàn)在在這個(gè)基礎(chǔ)上繼續(xù)上浮5%-10%。”上述人士介紹稱。據(jù)了解，南京、杭州、蘇州等地近期房貸利率上浮是較為普遍的現(xiàn)象。
另一方面，據(jù)記者了解，部分大城市房貸利率沒有變化，但是在放款節(jié)奏上有了很大調(diào)整。工行上海地區(qū)一位房貸經(jīng)理表示，目前該行仍執(zhí)行首套房九五折的房貸利率，其他條件也沒有什么變化，但是放款要等很長一段時(shí)間，以前證件齊全之后可能數(shù)天之內(nèi)就能放款到賬，但是現(xiàn)在要等一個(gè)月以上。究其原因，并非銀行缺錢，而是監(jiān)管要求對放款額度和節(jié)奏進(jìn)行管控。
“以前放得太快了，很多二手房交易當(dāng)中，資金到了上家的財(cái)務(wù)賬面上之后，他們會(huì)利用這個(gè)時(shí)間繼續(xù)炒房。上半年房價(jià)炒得太熱，現(xiàn)在要求對每天、每個(gè)月的額度進(jìn)行控制。”該貸款人士介紹。
央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度末個(gè)人住房貸款余額27.96萬億元，同比增長17.3%；個(gè)人住房貸款余額新增10900億元，環(huán)比下降2%，同比增長11%，房貸余額新增額目前絕對值仍處于歷史較高位；個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為 28%，環(huán)比上升9個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4.6個(gè)百分點(diǎn)。
近年來，個(gè)人房貸規(guī)模經(jīng)歷了爆發(fā)式增長。央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年四季度-2014 年四季度的10年間，個(gè)人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，其間新增房貸余額約9.9萬億；2015年-2017年四季度，短短3年時(shí)間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，其間新增貸款余額約10.4萬億。對比之下，本輪僅用了30%的時(shí)間卻增加了105%的貸款。
隨著個(gè)人住房貸款余額的快速增長，居民部門杠桿率也迅速攀升。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《第二季度全國居民購房杠桿率研究》顯示，2019 年二季度，我國住戶部門杠桿率繼續(xù)上升至55.3%。2018年底，我國住戶部門杠桿率為53.2%，相比2008年底增長了35.3個(gè)百分點(diǎn)。
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