因一本書刷爆朋友圈，吳建斌可能是地產(chǎn)界的唯一。

2018年年初，曾任碧桂園首席財(cái)務(wù)官的吳建斌，把在前東家的所見所聞集結(jié)成書，引起熱議。

寫書是愛好，“財(cái)務(wù)管理”才是吳建斌的老本行。畢業(yè)于西南交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院，2001年出任中國海外集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)，2014年加入碧桂園任首席財(cái)務(wù)官。2017年年底，吳建斌出任陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁，開始在新的平臺(tái)“發(fā)光發(fā)熱”。

“我原來給市場夸口，今年要把陽光城的綜合融資成本降到7.5%。”8月7日，在2019博鰲房地產(chǎn)論壇召開間隙，吳建斌告訴時(shí)代周報(bào)記者，但因?yàn)榻衲甑馁Y金面比較緊，導(dǎo)致融資成本比較高，所以今年要完成7.5%這個(gè)目標(biāo)，難度還是比較大的。

2019年4月，隨著金融機(jī)構(gòu)違規(guī)放款給房地產(chǎn)市場的事件頻出，以及土地市場上高溢價(jià)地塊的多次出現(xiàn)，相關(guān)部委再次針對(duì)房企資金鏈進(jìn)行全線收緊。

“眼下房地產(chǎn)公司確實(shí)要渡過一個(gè)難關(guān)，就是融資的大門不斷關(guān)閉。”吳建斌表示，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)面臨一個(gè)重大的轉(zhuǎn)型，過去我們是用融資加杠桿推動(dòng)上規(guī)模，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展?？赡軓默F(xiàn)在開始，房地產(chǎn)公司要變成一個(gè)經(jīng)營方面加杠桿，融資方面降杠桿的態(tài)勢(shì)來推動(dòng)發(fā)展。

8月7日，在2019博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場，吳建斌就融資難、高杠桿房企、以及跟投制度等問題，向時(shí)代周報(bào)記者詳細(xì)發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。

房地產(chǎn)仍未“觸底”

Q：您之前在公眾號(hào)寫道，關(guān)注負(fù)債率有時(shí)重要，有時(shí)不重要，重不重要取決于企業(yè)在追求什么，追求背后的邏輯是什么。怎么理解這句話？

A：就是說什么情況下房企要加杠桿，什么時(shí)候要去杠桿。這一方面取決于大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如果大環(huán)境允許你加杠桿，比如說錢很好借，成本也很低，那為什么不去呢？另一方面是企業(yè)內(nèi)部管理是否到位。就是你拿這個(gè)錢要做什么，如果你拿錢去買了些好的土地、便宜的土地，然后內(nèi)部管理各個(gè)方面也很到位，加點(diǎn)杠桿沒問題。但如果說外部環(huán)境就不允許，企業(yè)內(nèi)部的管理也很粗糙，那你就不能加杠桿，這個(gè)杠桿加了以后會(huì)要命的。所以什么時(shí)候加杠桿，什么時(shí)候減杠桿，它是一個(gè)辯證的關(guān)系，這取決于內(nèi)外部的變化。

Q：從外部環(huán)境來說，目前房地產(chǎn)公司正面臨融資大門不斷關(guān)閉的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于部分財(cái)務(wù)杠桿和融資成本“雙高”的房企，當(dāng)務(wù)之急是要干嘛？

A：我之前有本書的前言有一段話，就是“有得做就狠狠地做，沒得做就耐心地等待”。

如果有房企負(fù)債率和融資成本都很高，而且對(duì)未來也看不清楚，那建議它還是先把自己的“安全墊”找到，然后等機(jī)會(huì)。作為企業(yè)來講，不是說明天就不干了，它是百年大計(jì)。

Q：但很多房企之前都是走“高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式，您覺得這些企業(yè)能等嗎？

A：沒什么不可以等，比如有一些房企負(fù)債率很高，融資成本也很高，那我覺得這個(gè)階段不適合他做生意。如果老板想讓企業(yè)把這個(gè)難關(guān)渡過，第一是把一些地塊拿出來賣掉，換些現(xiàn)金回來；第二是拿出一些土地合作；第三是把施工進(jìn)度稍微控制一下，盡可能先“回”，不能先“出”，這個(gè)很關(guān)鍵。

最擔(dān)心的就是一些高負(fù)債，高融資成本的房企，以為現(xiàn)在已經(jīng)是“底”，打算搏一下。起碼在我看來，這個(gè)區(qū)間應(yīng)該是沒到，我之前說，大概這個(gè)政策影響是一兩年，假設(shè)你從2018年的11月份開始，到今年11月份才一年，到明年11月份是兩年。所以我覺得像你講的這類企業(yè)并不是現(xiàn)在投資的最佳時(shí)機(jī)，也可能是明年，要等，別急，急什么？

跟投是成功的激勵(lì)機(jī)制

Q：您在今年博鰲論壇上提出，從現(xiàn)在開始，房地產(chǎn)公司要變成一個(gè)融資方面降杠桿，經(jīng)營方面加杠桿的態(tài)勢(shì)來推動(dòng)發(fā)展。經(jīng)營怎么加杠桿？

A：這主要指的是企業(yè)內(nèi)部管理層面。過去30年間，是房地產(chǎn)企業(yè)的黃金時(shí)代，野蠻成長，利潤率很高，所以那個(gè)時(shí)候加了很多的杠桿，公司得到很好的發(fā)展，但是內(nèi)部的管理應(yīng)該是比較粗糙的。在這個(gè)調(diào)整期，如果我們大家認(rèn)定有可能在未來的一兩年、兩三年是調(diào)整期，這兩三年增長的預(yù)期不要太高，保持一種平穩(wěn)的增長，5%或者10%，那企業(yè)就騰出時(shí)間要做內(nèi)部管理上的提升，比如產(chǎn)品質(zhì)量要不要提高，再比如每一個(gè)管理環(huán)節(jié)需不需要優(yōu)化，有很多事情要做的。

Q：陽光城似乎對(duì)跟投“情有獨(dú)鐘”？

A：跟投是一個(gè)好制度，它就跟1978年包產(chǎn)到戶一樣，當(dāng)這塊地是我家的之后，我就會(huì)精耕細(xì)作，第二年就獲得很好的豐收。跟投也一樣，一塊地從買的時(shí)候，我們重要的管理人員都投錢了，那這塊地理論買就不能太錯(cuò)，因?yàn)槟阃跺X了，你將來做得好，就有收益，做得不好，就要承受虧損，就這么個(gè)邏輯關(guān)系。

所以從2014年開始，我覺得跟投是到目前為止最成功的一個(gè)激勵(lì)機(jī)制，這個(gè)是不能動(dòng)搖的。唯一要做的就是在原來跟投機(jī)制的基礎(chǔ)上，每家公司要不斷地去優(yōu)化。因?yàn)槊考移髽I(yè)面對(duì)的情況是不一樣的，它的基因也不同，它所去的市場也不一樣，所以你的跟投機(jī)制要不斷地適應(yīng)這種變化去優(yōu)化，然后加一些參數(shù)。但是跟投機(jī)制的根本東西是對(duì)的，就是把你的利益跟公司利益緊緊地捆綁在一起，把這塊地從買完以后當(dāng)成你家的地一樣，所以這個(gè)一點(diǎn)問題沒有。

Q：但也有行業(yè)人士談到，一旦遇到市場下行，跟投制度的弊端也就暴露了出來。

A：下行是這樣，比如說你原來在買這塊地的時(shí)候，我們一般要求它的凈利潤也都比較低，8%、10%對(duì)吧？即便市場下行了也不會(huì)把8%、10%虧了，除非你買了10個(gè)項(xiàng)目，10個(gè)項(xiàng)目把本給虧了，全給虧了，那問題大了，那你這個(gè)管理上出了大問題。

陽光城有200多個(gè)項(xiàng)目全是跟投的，然后里邊大概有十來個(gè)項(xiàng)目達(dá)不到目標(biāo)，就是原來是預(yù)測(cè)盈利，現(xiàn)在有點(diǎn)兒虧損，但你把整個(gè)加起來，還是有錢掙的，我們平均的IR（內(nèi)部收益率）可以做到40%以上。