8月的天氣已由溫?zé)徂D(zhuǎn)為酷暑，房地產(chǎn)市場的“溫度”卻逐漸冷卻。上半年，限購政策加碼、融資政策不斷收緊，盈利空間再次被壓縮，百強(qiáng)房企尚可穩(wěn)步前行，中小型企業(yè)實(shí)在壓力巨大。
中小房企艱難求存
隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入“白銀時代”，房企盈利空間再被壓縮，據(jù)2019年上半年業(yè)績預(yù)告數(shù)據(jù)顯示，相比去年同期的增長態(tài)勢，房企今年上半年盈利增速總體有所放緩。
“一方面，受限購政策影響，各地房企銷售量下降，銷售收入低于預(yù)期；另一方面，上半年調(diào)控政策持續(xù)從緊，土地成本、融資成本上升，高周轉(zhuǎn)難度大、銷售價(jià)格下降，導(dǎo)致企業(yè)利潤空間被蠶食。”克而瑞數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人朱一鳴稱，在政策不斷沖擊下，房產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)持續(xù)放大，集中度提升的同時，盈利能力也在加劇分化。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年上半年預(yù)計(jì)盈利增長的15家房企中，百強(qiáng)房企占到11家，而盈利虧損的企業(yè)大部分為200強(qiáng)之外的小規(guī)模房企。人民法院公告網(wǎng)長達(dá)18頁的破產(chǎn)企業(yè)名單中，有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣布破產(chǎn)，其中也多為中小房企。
200強(qiáng)房企上市數(shù)量達(dá)118家
房企的規(guī)模越大，機(jī)會越多，市場占有率也就越大，因此，企業(yè)為尋求規(guī)模的進(jìn)一步上升，大部分都會選擇上市，上市也為其帶來更好的融資機(jī)會。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2019年7月200強(qiáng)房企的上市數(shù)量已有118家，占比達(dá)到了59%。從200強(qiáng)各規(guī)模房企的上市情況來看， 50強(qiáng)以內(nèi)的上市房企數(shù)量占比最多，達(dá)到了90%，30強(qiáng)房企都已全部實(shí)現(xiàn)了上市，51-100強(qiáng)規(guī)模的房企上市數(shù)量占比為58%。
200強(qiáng)的房企未上市的企業(yè)主要集中在排名101-200名的企業(yè)，總共有56家，占未上市房企的68%，這些企業(yè)2019年上半年銷售規(guī)模不及100億元，規(guī)模較小，其市場估值一般較低，此外規(guī)模未達(dá)上市預(yù)期也是導(dǎo)致這些企業(yè)未實(shí)現(xiàn)上市的因素。
由此可見，房企的上市率與規(guī)模梯隊(duì)相輔相成，規(guī)模擴(kuò)張較快，成長迅速的房地產(chǎn)企業(yè)更容易受到資本市場的青睞，從而能通過上市的方式拓寬融資渠道，提升企業(yè)競爭力。
加強(qiáng)合作 提高品質(zhì)為長久之計(jì)
規(guī)模房企上市之后，拿“便宜”錢基本已成房地產(chǎn)行業(yè)的共識，各中小房企也希望通過上市來拓寬融資渠道。但上市也不是一本萬利，業(yè)績達(dá)不到要求，公司股票也會淪為仙股。由此看來，上市對一部分中小企業(yè)來說能“解渴”，卻不“管飽”，上市只是為企業(yè)打開融資的更多可能性，業(yè)績才是企業(yè)最大考驗(yàn)。
“中小房企想生存并發(fā)展得更好，就必須嚴(yán)格遵守生存法則。”市場相關(guān)人員告訴記者，面對種種不足，想要活下去，中小型房企必須做出調(diào)整。
選擇和大型房企合作，是當(dāng)下多數(shù)中小型房企求存的“稻草”。朱一鳴稱，中小企業(yè)區(qū)域競爭力優(yōu)勢可與規(guī)模房企管理優(yōu)勢形成良性互補(bǔ)，降低資金成本、提升管理能力的同時，還能擴(kuò)大品牌影響力，從而實(shí)現(xiàn)攀附式生長。
“在債權(quán)融資受限的情況下，越來越多的房企不得不選擇股權(quán)融資，通過項(xiàng)目子公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資。” 業(yè)內(nèi)人士稱，進(jìn)行多元組合融資籌錢，也是房企經(jīng)常采取的方法之一。
除此之外，在土地資源有限的情況下，中小房企還可打磨已開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)，提升在市場上的競爭力，憑借值得依賴的質(zhì)量謀得市場的認(rèn)可。同時，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理，促進(jìn)穩(wěn)健高效發(fā)展。
朱一鳴稱，未來一段時間內(nèi)融資政策持續(xù)收緊將是大概率事件，房企盈利空間或?qū)⒉粩辔s。盡管如此，中小房企仍可找到一條屬于自己的發(fā)展之路，新的技術(shù)、資源都是房企未來發(fā)展路途上的機(jī)遇。
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