曾被稱為“億萬(wàn)藍(lán)海市場(chǎng)”的長(zhǎng)租公寓，自2018年以來(lái)不斷被爆出暴雷、跑路，最近的為樂(lè)伽公寓，涉及租客近萬(wàn)人。
擁有數(shù)億租賃人口的長(zhǎng)租公寓行業(yè)緣何難以立足，行業(yè)的未來(lái)方向又在哪，協(xié)信資產(chǎn)管理總經(jīng)理、協(xié)信家CEO徐鋒在今日舉辦的一個(gè)論壇上給出答案：
1、自2016年，包括碧桂園（02007.HK）、龍湖集團(tuán)（00960.HK）等在內(nèi)核心開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入陣痛期，3%-5%的利潤(rùn)正在被侵蝕。
2、隨著公募REITs的推行和可能的試點(diǎn)，行業(yè)閉環(huán)形成，長(zhǎng)租公寓也一定會(huì)回歸。相信未來(lái)會(huì)有兩類企業(yè)存活下來(lái)，一類是頭部企業(yè)，會(huì)越來(lái)越細(xì)分；另一類則是細(xì)分行業(yè)的龍頭。
3%-5%的利潤(rùn)正在被侵蝕
徐鋒介紹，2017年我國(guó)的租賃人口在1.87億，整體的租房規(guī)模在1.38萬(wàn)億，我們預(yù)計(jì)在2030年將會(huì)突破4.6萬(wàn)億。
就長(zhǎng)租公寓的滲透率，水平依然不高。徐鋒稱，我國(guó)一線城市目前來(lái)看有5%的滲透率，在二三線城市目前平均的滲透率不到1%，全國(guó)下來(lái)一共在2%。目前來(lái)看美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，這個(gè)滲透率的指標(biāo)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于30%的。
徐鋒認(rèn)為，2016年開(kāi)始，市場(chǎng)是持續(xù)向好的，當(dāng)年下半年起最核心的是開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，核心的包括龍湖、碧桂園、朗詩(shī)等。但也正是這些核心開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入陣痛期，行業(yè)發(fā)展的存在著困境，也就開(kāi)始面臨洗牌。
在其看來(lái)，行業(yè)的困境主要集中在資金壓力及運(yùn)營(yíng)能力兩個(gè)方面，這也造就了長(zhǎng)租公寓整個(gè)行業(yè)是微利行業(yè)，基本的利潤(rùn)水平在3%-5%，且這還是比較理想的狀態(tài)。
徐鋒以二房東為例解釋。現(xiàn)在二房東房源的售價(jià)的50%到60%為獲取房源的成本；分?jǐn)傃b費(fèi)用后，成本再增加15%到20%；做得好的二房東，運(yùn)營(yíng)成本控制在10%以內(nèi)，做得一般的可能要到15%到20%，平均水平約12%到13%；再考慮到稅費(fèi)，二房東的利潤(rùn)基本上為3%到5%。
一般情況下，二房東簽訂的物業(yè)合同期限在10年以上，多數(shù)物業(yè)的回本時(shí)間約為5到6年，自有資金的沉淀時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率低。
進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的企業(yè)越來(lái)越多，整個(gè)行業(yè)獲取房源的成本在上漲，而租金收益卻在降低。
這種現(xiàn)象背后是，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在增加，也更加市場(chǎng)化，租金收益并未隨著收房成本的增加而增加，有些地方甚至是往下走的，這也造成二房東收益模式中的剪刀差在縮小，甚至不再存在。也進(jìn)一步導(dǎo)致原本5到6年的成本回收期延長(zhǎng)至8年、10年，甚至是合同期無(wú)法實(shí)現(xiàn)成本收回。
未來(lái)兩類企業(yè)可以活下來(lái)
盡管長(zhǎng)租公寓行業(yè)問(wèn)題重重，但徐鋒同樣表示，現(xiàn)階段，整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)空間非常大，主要得益于政策支持、參與者進(jìn)入冷靜期，未來(lái)整個(gè)行業(yè)的根本將會(huì)是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。
徐鋒也提出行業(yè)困境的解決方式。企業(yè)的盲目擴(kuò)張，只能帶來(lái)熱度，但并不能帶來(lái)行業(yè)的真正進(jìn)化，但隨著公募REITs的推行和可能的試點(diǎn)，行業(yè)閉環(huán)形成。REITs在中國(guó)的實(shí)現(xiàn)，一定會(huì)帶來(lái)一定的增長(zhǎng)，在未來(lái)長(zhǎng)租公寓也一定會(huì)回歸。
徐鋒同時(shí)稱，相信未來(lái)會(huì)有兩類企業(yè)存活下來(lái)，一類是頭部企業(yè)，會(huì)越來(lái)越細(xì)分；另一類則是細(xì)分行業(yè)的龍頭。
徐鋒并不認(rèn)同外界說(shuō)長(zhǎng)租公寓是講品牌的金融性行業(yè)，其認(rèn)為講品牌是對(duì)的，但這個(gè)行業(yè)根本上仍是勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，本質(zhì)是租賃，強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)，不應(yīng)該急功近利，應(yīng)該遵循行業(yè)規(guī)則，需要沉淀，不能盲目擴(kuò)張，需要通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，一分一分的賺小錢，提升質(zhì)量降低成本，但這其中需要有個(gè)度。
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