資金,特別是低成本的資金,一直都是房地產公司的重要生存砝碼。
房地產行業(yè)在國內的融資環(huán)境收緊信號愈發(fā)明顯,眾多房企此前曾掀起一輪海外發(fā)債的高潮。不過,人民幣匯率的波動讓房企以本幣償付外幣負債的成本上升。
據(jù)不完全統(tǒng)計,僅從今年6月以來,包括綠地、佳兆業(yè)、中南建設等房企都宣布發(fā)行美元債。值得注意的是,從融資成本上來看,前一段時間房企發(fā)行的海外債票面成本普遍較高,部分甚至超過了10%,利率水平與境內債的融資成本差距在不斷拉大。Wind數(shù)據(jù)顯示,今年截至7月中旬,房企計劃發(fā)行的海外債數(shù)量已達104只,數(shù)量、規(guī)模均創(chuàng)同期歷史新高。如果按照當前節(jié)奏持續(xù)下去,房企海外發(fā)債規(guī)模有望再創(chuàng)歷史記錄。有分析人士表示,發(fā)行美元等外債,房企必須要面對的是匯率風險,且后續(xù)匯率如何變化存在較大不確定性,房企的匯率及財務風險敞口或存在持續(xù)惡化的風險。
市場數(shù)據(jù)顯示,近幾年中國房企海外融資利率水平明顯升高,從2016年的6.03%飆升至近8.6%。相對于中小房企,龍湖集團、萬科、世茂等龍頭房企的平均融資成本較低。所以,匯率波動對高杠桿的中小房企的財務沖擊會更大。“借新債還舊債,一直以來都是房企慣用的融資方式,今年也不例外,但高杠桿房企融資成本本身就比較高,融資相對較難。”一位房地產機構的分析師如是說。
事實上,匯兌損失在去年已經發(fā)生。如當代置業(yè)2018年匯兌凈虧損為2.05億元,導致當年凈利潤僅為6.62億元,較2017年同比下降19.88%。
Wind數(shù)據(jù)顯示,2019年房企海外債到期規(guī)模為237.57億美元。2020年和2021年,房企海外債到期規(guī)模將分別達297.86億美元、316.38億美元,房企償債規(guī)模正在逐年走高。不過,今年下半年房地產企業(yè)海外美元債到期規(guī)模會從上半年的210億美元下降到111億美元。從長期來看,匯率波動對依賴美元債融資的企業(yè)可能會造成一定的沖擊,但由于多數(shù)房企短期內美元債到期壓力不大,匯率出現(xiàn)短時波動對房企的影響仍可控。
與此同時,房企的整體融資成本正在水漲船高。觀點指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%,單月則呈現(xiàn)波動上漲趨勢。其中,4月的融資成本位列上半年之首,為7.59%。從房企本身來看,有個別小型房企融資成本高達15%。此外,也有部分債務壓力較大的大型房企或龍頭房企發(fā)債成本高于10%。今年下半年,融資收緊會在數(shù)據(jù)上有更多的呈現(xiàn),房企也需要在預期收緊的融資形勢中保存實力,為下一輪洗牌做好準備。
日前,央行召開銀行業(yè)金融機構信貸結構調整優(yōu)化座談會強調,嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房,加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,本次會議明確提出對高杠桿經營房企的管控,尤其是對有息負債規(guī)模和資產負債率等數(shù)據(jù)的管控,預計下半年部分房企在發(fā)債等方面會比較節(jié)制,同時也會積極進行債務的清償,以降低資金壓力。